景 项目的提出与确定 市委市政府在进入新世纪时，提出了紧紧围绕加快发展富民强市建设 皖西北中心城市的主题，认真学习沿海发达地区城市的先进经验。把优化环境作为 加快发展的第要素，把招商引资作为加快发展的重中之重，吸引兄弟地市和海内外 朋友来投资兴业。 年月，投资商浙江环球房产集团在总部接待了市委市政府派到 绍兴的招商小分队，被的招商热情所感动。立即以集团主要领导组成了考察组到 考察。初选了批项目作投资分析。 年月日，我集团公司代表，应市政府邀请，赴西安参加东西部经 贸洽谈会，并签订了项目改造开发项目协议。该协议为本次洽谈会安徽省投 资的最大投资项目协议。当时签约的投资额为亿多人民币。被列为省委省政府的 督办项目。 年月起，全市进行了解放思想大讨论。我企业之行引发 了投资商来了，该怎么办的新闻追综报导。作为解放思想大讨论的具体案例 进行剖析。该思想大讨论，经实践证明，极大地改善了的投资环境，极大地促进 了政府机关部门的观念的转变。 在其后的多次协商后，扩大了项目的规模，优化完美了项目的规划 房地产市场调查是市场预测的基础，是市场营销工作的重要内容之。有调查才 有发言权，我公司从市的房地产市场现状出发，结合市房地产市场的特点，通 过对当地房地产市场的总体分析与预测，对项目所在地竞争性楼盘与可比性楼盘的缜 密调查，对目标消费群的锁定分析，在此基础上进行项目定位分析，并为下步的项 目市场推广总体策划思路及物业开发建议等打下扎实的基础和科学依据。目的在于 使本项目更适合市场需求，知己知彼，不盲目开发，从而使本项目赢在起点，创造出 更为可观的业绩。 第章项目建设开发实施企业简介 项目投资商 第二章可研报告编制依据 项目实施相关批准文件 年月日在西安市东西部经贸洽谈会上签订的项目改造 开发项目协议。 年月日市府办领发的关于项目改造项目有关问题的若 干意见。 年月日市规划局提供的项目控制性规划总平面图及规划设计条 件。 年月日签订的市号地块国有土地使用权挂牌出 让成交确认书。 年月日签订的项目改造项目市政基础设施建设协议书。 年月日签订的市号地块国有土地使用权出让合 同。 年月日市发展计划委员会下达的关于市项目改造项 目立项的批复。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 年月日项目期工程建设用地规划编写。 由于投资商和开发商自筹资金进行项目投资开发建设，企业承担了全部市场经 营风险，经集团公司董事会研究决定，由集团企业和房产公司负责编写本项目可 研报告。 由于中介机构，项目投资咨询机构对本项目的理想局限，其可行性研究分析报 告不能承担本项目的投资风险和建设决策失误造成的重大经济损失。所以本项目投资 开发单位没有委托专业中介机构进行本项目可行性研究工作。 第三章项目概况和建设开发理念介绍 项目概况 项目名称及性质 本项目名称市项目改造项目 项目性质居住商业及其它配套建设 项目地理位置 本项目位于安徽省市中心的中北部，即东径北纬。东起颍州路， 西至刘琦公园，东西向最宽处约米北起泉河大坝，南边由西向东分别至人 民路军分区干休所气象局大院及青颍公园，南北向最长处约米。 在项目周边和内部具存的自然河流和绿地有泉河西城河东城河刘琦 公园和青颍公园。 本项目周边和穿越的城市道路。东西向有拟建的河滨路和现有的青颍路 人民路南北向有西城墙路解放北路东城墙路和胜利北路。 项目建设规模 建设规模范围公顷，建设净用地公顷。 新建各类建筑平方米，居住人口规模万人。 总投资估算亿元人民币，其中城市公用事业建设城市基础配套设施 绿化广场区内桥梁等建设约亿元人民币。 许可证。 年月日项目期工程建设用地批准书。 年月日市房产局颁发的期工程拆迁许可证。 二项目可研报告编制的相关法律法规 年第号主席令公布的中华人民共和国建筑法 年九届人大所订的中华人民共和国土地管理法 年第号主席令公布的中华人民共和国城市规划法 年第号主席令公布的中华人民共和国城市房地产管理法 年第号主席令公布的中华人民共和国环境保护法 年第号国务院令发布的城市房地产开发经营管理条例 年第号国务院令发布的建设项目环境保护管理条例 年第号国务院令发布的建设工程质量管理条例 建设部号文件发布的工程建设标准强制性条文 城市居住区规划设计规范 阜政发号市城市规划管理办法 市城市总体规划方案 市人民政府第次常务会议审议批准的市项目改造修 建性详细规划 三其它依据 由于该项目投资巨大，规划范围涉及面广，实施期限较长，而且全部为市场化 运作。本项目的投资商开发商委托杭州中原房地产营销代理有限公司作了两次市场 调研。我们将年月日送达的杭中营策号项目改造 项目市场调研报告作为本可研报告的最新市场调查依据。 本报告第五章规划设计内容主要按照浙江大学安地规划与建筑设计有限公司的 规划设计文本提出的全面建设小康社会，市正在努力提高 人民生活质量，努力推进城市化现代化建设。老城区已经无法适应现代人对生活的 要求。如果放任老城区进步的衰落，新城老城之间的反差进步加大，老城区不 仅破坏了的整体城市形象，更有可能或会由于贫困等原因造成的诸多社会问题滋 生的温床。 旧城改造，彻底改变老城区的面貌是市委市政府和全市人民十分关注件大事。 项目改造项目是本届政府向外推介的重要投资项目之。是民心项目，是德政项 目。 该项目的实施是势在必行的。 二项目建设重大现实意义 本项目建设具有重大的社会效益，环境效益和经济效益。项目实施的现实意义重 大。 本项目的实施将极大的改变城市形象，提高了城市的承载力和综合服务功能， 改善了市民的居住条件。对老城区进行如此大规模的成片改造，是第次，在安 徽省也是罕见的。 项目沿河滨路建造高层住商楼，其长度约公里，其高度在米米之间，建 设的气势是令人震憾的。在泉河边上形成上海外滩式的景观楼市，将作为市现代 化的标志性街景建筑群。 本项目将建设商贸中心区，胜利路解放路河滨路三条城市干线作为今后阜城 各具特色的综合商贸街，休闲美食娱乐条街。学校医院幼托文体社区 会所银行邮电行政管理等流的服务配套，将极大地提高本地块乃至的城 市承载力和综合服务功能。 高层住宅以其优美的居住环境，美不胜收 建设黑龙潭游园座。 建设平方米的文昌阁广场，以历史文化为主题。 在新建小区保留具有历史意义的地名，主要由顺河街三义街玉石街聚 星巷三元巷文昌阁北路等。 上述历史文化遗存的保护利用和优化在规划设计中作了具体的明确。 本项目的实施具有明显的经济效益，将极大地提高本区块经济水平。 政府在不出钱的前提下，通过旧城改造，加快完成了本区块内的城市基础设 施建设城市道路，区块内桥梁，城市广场，城市绿地，排水排污设施，电力电 讯设施等和公共事业的配套建设。 项目改造，通过货币安置和产权交换两种拆迁补偿形式，在拆迁范围内的 被拆迁户在不花钱或少花钱的前提下，改善了居住条件，得到了较大的经济实惠。 本项目提供了经营环境优雅的沿街商业门面和中心商贸区，为社会提供了许 多就业岗位和经商发展的场所。由于区位优势明显和规模效应，将极大地提高本区块 的商业繁华度。在增加本区块经商群体的经济收入的同时，也增加了本区块政府的财 政税收收入。 本区块的高层住宅作为高档商品房，购房群体为高经济收入者。大量较富裕 居民的入住，其区块消费也将具备相应的经济效益。 本项目的投资商和开发商，从长远的动态的市场经济分析，其投资具有 定的经济回报。其经济效益是存在的。 第四章项目所在地商品房市场调研 的视觉效果，阳光空气的抚慰，高速 电梯的享受，全方位无微不至的物业管理将开创城全新的居住模式。极大地 提升市民的居住水平。 本项目的实施具备明显的环境效益，将对城市的交通环境绿色生态环境 和人文环境起到明显的改善作用。 新建米宽的河滨路，将成为城市东西向的城市交通干线，河滨 路东起沙河路，西至颍州西湖。她的建成在改善东西向交通的同时，对市民和外地游 客的休闲旅游创造了个良好的条件。河滨路将在区块内与颍州路胜利路东城 墙路解放路西城墙路相交汇，改变了上述后四条道路断头路的状况。 拓建米宽的解放北路，向市政府提出兴建解放路泉河大桥的方案，再进 步拓宽解放中路，使解放路南接阜王路，北通至北京路。重新恢复解放路在城 的中心商业街的地位。同时也缓解了市中心只有颍州路条南北向通道的交通困 境。 拓宽青颍路东城墙路和胜利路，改善了区块内外的交通环境。 本项目的实施，有利于本区块生态绿色环境的保护和优化。在环保及节能章 节中具体展开。 本项目的实施对人文环境的保护和优化具有积极作用。 对城隍庙作重点保护，在东侧新增绿地，配置介绍古颍州历史的石碑和其 它小品。在南侧面向人民路，建设仿配殿式古门楼建筑处，中轴线与城隍庙致。 城隍庙前街名称由原建设巷改名为城隍庙前街。 在原解放路北端泉河边设置古北关码头座。块的城市功能定位为以居住为主，集商贸旅游办 公于体的综合社区。 项目各阶段的设计为项目概念性分区规划项目修建性详细规划建筑方案设 计初步设计至最终施工图设计必须紧紧抓住规划设计这个龙头。高起点高质量 的设计是项目