在全国各地开发过近多家楼盘，累 计开发面积近万平方米，具有丰富的房地产项目开发经验。 盐城富建置业有限公司是独立的经济实体，作为本项目的法人单位，具有独立承 担法律责任的能力。该公司董事长刘永辉为企业负责人，对该项目的策划资金筹措 建设实施生产经营债务偿还等实行全过程负责，该公司为本项目的建设和运营成 立了专门班子，其组成人员素质内部组织结构，满足项目管理和技术上的要求，符 合对建设项目法人责任制的要求。 建设项目的必要性 加快响水的城市化进程，美化响水市容，扮靓城南片区，为建设新城南，做扎实 的支持工作。 繁荣房产市场，促进响水的经济发展。开拓新的商业以及投资机会，繁荣响水经 济，为响水城南片区带来新的发展空间。 可行性研究结论及建议 本项目最为关键的部分是各计算期即各季度的销售收入能否按照预期个人按揭贷款的减少。 房屋新开工竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落 房地产新开工竣工和施工方面的数据显示，年第季度，三者的同比增幅 达到和，较上年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况 出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工竣工和施工面积的 目录 项目总论 建设项目总论 项目名称 项目坐落位置 主要经济指标 项目概况 建设单位概况 建设项目的必要性 可行性研究结论及建议 可行性研究的编制依据 二市场分析 宏观经济形势分析 国际方面 国内方面 房地产市场分析 年房地产市场运行特点 影响年房地产市场的国际国内因素分析 年本区域房地产市场展望 本区域房地产市场分析 回顾年本区域房地产市场的情况 年本区域的房地产市场展望。 分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目的优势 项目的劣势 项目的市场机会 项目面临的威胁 项目的市场定位 三项目建设条件 项目建设的用地条件 占地面积公顷亩，平方米容积率 净用地面积公顷绿地率 总建筑面积平方米地上平方米，地下平方米， 其中住宅建筑面积平方米含公共设施建筑平方米，商业用房建 筑面积平方米。 项目概况 富建帝逸国际项目规划为高档商住项目，以住宅为主，辅以部分商铺。建筑总 面积万平方米。静谧怡性自然的生态融入到社区生态环境当中，是第国 际品位的高档社区。住宅区规划面积万平方米含公共设施建筑 万平方米，其中商业区规划面积万平方米，日照间距合理优化。 位于响水城南片区核心区，东至中国南北黄金通道国道，南抱响水实 验小学响水公园响水中医院，西临响水体育中心响水二中，北接响水法院检 察院工商局新城商业街，新行政中心四星级灌江国际大酒店都近在咫尺。步行 过马路即可享受响水公园的静谧和优雅，户居民分享各自的私密阳光。建设单位概况 建设单位盐城富建置业有限公司 公司隶属于富建集团有限公司，注册资金万元人民币，为有限责任公司，主 要从事房地产项目开发。公司现有人员人，其中有中高级职称人项目建设的自然条件 市政配套条件 四项目规划设计方案 设计指导思想及设计特点 总平面设计 建筑设计及结构设计 经济技术指标 五项目的实施进度 六项目的销售方案策划 房地产营销渠道策略 分期广告策略 企业直接推销 委托代理推销 网络营销 房地产超市营销 项目营销活动建议 房地产营销促销策略 销售期营销计划 营销方案媒体的选择与分析 平面媒体 电视媒体 户外媒体 其它媒体销售价格的市场定位 七项目总投资估算 估算依据和原则 总投资估算 总投资资金来源 八项目财务评价 财务效益 赢利能力分析 全部资金评价指标 不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 经济效益综合测估 九项目综合评价及结论 项目总论 建设项目总论 项目名称富建帝逸国际 项目坐落位置 本案富建帝逸国际高尚住宅区位于响水城南，地块东起锦绣路，西至黄海路和响 水实验小学用地东界，南齐六排河路，北至桃园路。交通便利，区位条件优越，周边 配套相对成熟。 主要经济指标 总上年增长。 价格回稳。月份，物价上涨演绎出个高峰，当月涨幅达到。 结构优化。在国民经济实现较快增长的同时，第产业特别是农业有了很好的发 展。年节能减排也取得了积极进展。 民生改善。年，全年城镇居民人均可支配收入增长，实际增长农 村居民人均纯收入名义增长，实际增长。 虽然中国受到了金融危机的影响，但经济水平仍然基本维持了较高的发展水平。 但是国内经济的发展依然有如下的问题 结构矛盾体制缺陷和增长方式粗放的综合反映产业结构剧烈变动导致市场供求 出现新的失衡 体制缺陷导致盲目投资和低水平扩张投资体制财税体制金融体制土地管 理体制政府职能等关键领域的改革不到位 经济增长方式仍然比较粗放。 对年主要指标的预测 下调年增长预测。受食品价格特别是肉禽及其制品价格大幅回落 影响，年我国将负增长左右。受大宗商品价格暴跌和总需求增速快速回 落影响，年我国将负增长左右。 下调年投资消费出口增长速度。投资名义增速下调至，实际增速上 四季度达到个顶峰，年较 年环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从年第四季度已经开始大 幅下降，从月份的，降到月份的，下降了个百分点。这种 趋势估计仍将持续。 从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款外资自筹资金订金和预 付款个人按揭及其他。年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅 不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。到年月，原本第季度 增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为，与上年的增幅相去甚远， 订金及预付款增幅为，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者观望 情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到月份已经为负增长，同比减少 。由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。 房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的 货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进步收 缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求 的下降。需求量的下降必然带来预付款订金数量与至，消费名义增速下调至，实际增速下调至，出口增速下调至 。 下调基准利率预测，下调人民币汇率预测。存款基准利率下调至，贷款基准 利率下调至，人民币汇率下调至。 下调农民人均纯收入增速度至。 下调增长率至。 随着年月中旬国际大宗商品价格泡沫的破灭，上半年还肆虐全球的通货膨 胀，四季度急剧转变为日益迫近的通货紧缩威胁。年，在世界经济陷入衰退 国内周期性调整的双重压力下，中国经济将步入典型通货紧缩，物价水平负增长 将成为年中国经济的显著特征。为此，我们对年投资消费出口居民收入增速等主要宏观经济指标的增速预测值进行调整。 房地产市场分析 在国际金融市场动荡国内经济增速放缓的背景下，年，国家宏观调控政策 作用显现，房地产市场景气回落。市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状 态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。 年房地产市场运行特点 房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出 现负增长 从资金供给总量来看，房地产资金在年部分是各计算期即各季度的销售收入能否按照预期的计划实 现。若销售进度能够实现甚至能够加快的话，项目的投资将更加有保障，财务收益状 况也将会明显好于评估的结果，反之亦然。因此，项目的开发商对此应当给予足够的 重视与关注，建立支良好的销售队伍，加强促销手段，甚至是请专业的策划公司参 与销售的策划，并根据销售情况适时调整工程的进度和建设投资。 本项目另关键的部分是建设投资。同样的能否按照预期的计划实现建设投资也 将影响到项目的收益的实现。因此，开发商同样应当给予足够的重视与关注。特别是 投资控制，应当在项目建设的全过程尽可能的降低建设成本，聘请相当专业的监理公司进行投资全过程的严格管理将是十分必要的。 可行性研究的编制依据 响水县规划和城市管理局建设用地规划设计要点及红线图 城市居住区规划设计规范 江苏省城市规划管理技术规定年版 江苏省住宅设计标准 富建帝逸国际修建性详细规划设计 其它的国家有关现行设计规范及标准 二市场分析 宏观经济形势分析 国际方面 受金融房地产和就业三大市场的三重打击，世界经济发展进入低迷时期，各国 政府和央行正在孤注掷救助金融市场危机，然而信任和信贷危机并未就此结束。预 计未来几年世界经济增长将可望保持在的水平。其中发达经济体将于年和 年陷入或接近衰退，年的随后时间世界经济复苏将是个渐进的过程。目前 的救助计划无法支撑股市以及金融市场的根本稳定，因此无法解决世界经济的核心问 题。世界经济需要在深层次上进行结构调整的同时，找到实现新轮经济发展的增长 点。金融危机和世界经济增长放缓，也将对我国金融市场外贸出口和物价产生多方 面影响。 国内方面 年经济情况回顾年国内此无法解决世界经济的核心问 题。世界经济需要在深层次上进行