的空间，或带来定的政策风险。宿迁房地产市场近两年来开发量大增，未出现减缓的势头，继续下去会对需方市场造成过量的冲 击，担心出现供过于求的局面 宿城新区规划相当比例的住宅用地量，市府新区板块供应量大，本案周边楼盘竞争激烈。 四项目市场定位 产品定位 从项目定位及经营策略入手，结合项目的综合条件分析，本项目产品定位在以下几个方面重点突 出 品质化社区建造环保型商住项目的综合社区。 绿色住宅社区主要以人为中心，创造与大自然景观完美结合的绿色环保节能住宅。引进综合 的环保技术，尽可能采用节能及无污染的材料设备，加上河边绿化带及修建广场，营造风景 怡人生机盎然的生活居住环境。 居住智能化数码科技平台，现代人居适合现代信息社会的发展，智能化网络化的商住 环境成为房地产开发的个基本方向。二价格定位 定价的依据 销售收回投资成本，取得投资收益 企业的根本经营目的是为了实现企业利润最大化。通过本项目在市场上的交易使公司的 战略利益得以最大化的实现。同时，在短时期内，亦能收回该项目的投资成本包括生产成 本，管理成本，投资本项目的机会成本，通货膨胀等和取得由长期目标和短期目标相协调 的预期利润。 定价的原则 本项目各具体单元的价格符合均价指导 本项目的各具体单元由于存在景观朝向采光通风楼层面积户型结构等种种客观差 异，导致其市场销售价格也有所不同，但各具体单元的价格应能符合市场销售的指导性均价。 本项目的价格应使其顺利销售的同时，各户型能平衡销售。 本项目在市场上销售时，各具体单元由于其客观的差异性和其总价的差异，被市场所接受的程 度不同。如各户型和单元的接受程度不同，各栋的接受程度不同，同楼栋中各单元的接受程度不同，不同楼层的同户型的接受程度不同等等。 价格定位 在对同片区主要同比物业进行对比分析充分考虑本产品优劣势分析现今市场中高档 楼盘及竞争格局的情况下，我们将在入市时采取低门槛策略，低开高的经济效益和社会效益，因此本项目的建设是必要的可行的。 综合卖点分析 休闲河边绿化带休闲广场 生活大润发苏果等大型超市近在咫尺 户型结构合理，顺应市场需求 户户朝南，超大楼间距，充分采光通风 人性化外飘窗设计，窗外美景览无余 超大落地窗，尽享阳光瀑布 五结论 第章总论 项目概况 项目名称 鼎城暂定 二建设地点 本项目位于宿迁市古黄河畔，东邻青年中路，西接楚街商业街，南依西湖路，北靠洪泽湖路。 三主要建设指标 该项目规划总用地范围计亩，居住总户数户。 开发总面积万平方米 住宅面积万平方米 商业用房建筑面积万平方米公共建筑面积平方米 建筑密度 容积率 二可行性研究的依据 原北工院设计旧城改造项目规划方案 国家现行政策法规及有关设计规范 集团房地产公司相关人员余文博廖骁俊在宿迁期间的市调资料及江苏三鼎房地产侍卫东市调资料 宿迁市政府机构有关部门提供的相关基础资料 网络信息资料及近期同行业策划机构提供的信息资料 三研究范围及内容 项目背景及建设的必要性 市场分析 建设规模 建筑设计方案 环境保护与节能项目实施进度安排 物业管理 投资估算与资金筹措 财务效益评估 不确定性分析 四项目主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标见下表拟定指标 序号项目单位数量 项目占地面积万平方米 总建筑面积万平方米 住宅套数套 住宅建筑面积万平方米 商业用房建筑面积万平方米 建筑安装工程费用万元运营费用万元 建筑容积率 开发建设总投资万元 单位建筑面积平均造价元平方米 第二章项目提出的背景及建设的必要性 项目提出的背景 自地级宿迁市成立以来，至今十年整，在这十年里，宿迁快速的城市建设，强有力的招商引资力度， 吸引着无数外来投资者。在中共江苏省委十五规划建议中强调重点加大对宿迁的扶持，下更 大力气帮助宿迁实现突破。 年宿迁市房地产开发投资亿元，同比增长，完成开发面积万平方米。其中市区有 近家开发企业，在建项目有个，投资总额达亿元，开发面积万平方米。 年，也是十五规划的开局之年，宿系列宏观调控政策与调控措施，也只是起到了局部增 速放缓的效果，没有从根本上扭转目前的市场局面。调控效果的显现可能要个过度期方能达到 政府的预期，面对高昂的房价，使得众多普通老百姓难以实现改善居住环境的渴望，市场供给与 需求尚存在着巨大的结构性调整空间。 二区域市场分析 宿迁房地产市场十分活跃，据市调了解，年上半年，部分住宅楼盘月均销售套左右， 市区商品房累计预销售面积万平方米，较去年同期增加。按照宿迁市政府的规划， 年新供应商品住宅用地中，宿豫区为公顷，宿城区为公顷，市经济开发 区为公顷，市湖滨新城开发区为公顷而盘活存量商品房住房用地中，宿豫区为 公顷，宿城区为公顷，市经济开发区为公顷。宿迁市优越的地理位置，完善的基础设施建设，良好的投资环境吸引了大批国内外客商目 前主要为浙商前来投资经商，推动了宿迁市经济的快速发展。人民生活水平收入水平都有 了很大的提高，良好的经济条件为房地产市场提供了较大的消费群体。 三项目分析 优势分析 生活配套设施周边配套完善，学校医院超市等都与本项目毗邻 环境古黄河绿化带，环境优美 认知度由江苏三鼎做后盾，公众认知度高 地理位置地理位置优越，属新老城区交接，南北两主干道，东西为古黄河和楚街商业圈 用地规模规模相对较大，便于整体规划，提升本项目的品质。 二劣势分析 开发难度首次进入宿迁进行房地产开发，各方面资源相对较少，筹备及开发工作量大 地质条件本项目地质形成约年左右，属新地，抗震抗灾能力较差 拆迁难度本项目地块内有原要求保留的三栋较新建筑个会堂和座信息塔，拆迁难度较大 项目南北沿街面部分地块已被其他投资者拿去，降低了本项目的商业价值 本案按规划设计条件将规划设计定比例的小高层万平米，宿迁居民对高层的抗性较强 住宅销售的主力客户群公务员基本已完成置业新区建设年 宿迁城市化进程及城镇人口的增长率缓慢。 三机会点分析 政府对房地产开发非常重视，给予了很多优惠政策 城市中心地段难得的大型商住项目 江苏三鼎在宿迁投资过程中建立的各种社会资源 合理的根据拆迁的进度进行分期开发，适时根据市场变化市委市政府国进步加大对房地产业的扶持力度，推出了关于实施中心城市人口五年倍增计划的若干政策意见，给予了淮海经济区最优惠政策，强 力推进房屋拆迁，加大土地供应和房地产开发力度，引导住宅消费。 根据宿迁市住房建设规划征求意见稿提供的相关数据显示，截止年底建成区 常住人口为万，人均住房建筑面积约平方米，依据宿迁市国民经济和社会发展第十个五年 规划纲要中年中心城市常住人口要达到万，人均住房使用面积不低于平方米的规划要求， 规划期内，全市城市住房总建设面积为万平方米。 随着旧城改造的进步加大，引进外资的进步加强，拆迁居民不断增加，住房需求也将不断增加， 随着居民生活水平的提高，对住房的要求也在不断提高。通过本次市调及参考相关资料，规模大品质高 的楼盘销售情况都非常好。 本项目正是依据上述背景资料提出。 二项目建设的必要性 符合国家产业政策及地方发展规划的要求 建设普通商品住宅是当前国家重点鼓励发展的产业，也是为了抑制目前高速增长房价，是我国政 府和人民共同关心的大事。本项目的建设将充分体现宿迁市建设高起点高标准高水平的要求，既能达到普通住宅的要 求，又能有效改善市区居民的住房条件，为社会提供相当数量物美价廉的住房。 二符合现代人居工程及我国住宅建设发展方向 随着国内房地产市场的成熟，住宅建设步伐的加快，住宅的投资结构趋于合理，高标准的新型住房 已经成为房地产市场的主体，深受市民的青睐。个人购房比例不断提高，全国城镇商品住宅中个人购房 比例已超过。房地产开发以市场为导向，以质量取胜的观念已建立。 三符合城市建设的需要 本项目的开发建设，不仅可以缓解市区内的拆迁压力，还能通过组团内企业的搬迁，优化城区结构 布局，加快城市化进程。就目前宿迁发展趋势看，本项目将成为新老城区中高端商住体化的纽带。新 城区的发展已成规模，几个现代化区域已经形成，本地块正好在新城区和老城区结合部，路北是马陵初 级中学，河东即是实验小学和马陵中学。对本项目开发又增加了居住便利条件，对购房者具有较强的吸 引力。 第三章市场分析 宏观分析 从国内大部分城市住房市场来看，今年的房价依然会延续年的增长势头。虽然国家为了 控制房价的增长，抑制经济过热，出台了 根据有关税法，本项目出售住宅应按销售收入的交纳营业税，按营业税的交纳城市维护建设税，按 营业税的交纳教育附加税，印花税房产交易费暂不计算，经计算，本项目应交纳营业税及附加共计 万元最高交纳万元最少交纳万元。 销售收入与经营税金及附加表 序号项目名称合计万元第年第年第年第年 销售收入 经营税金及税金附加营业税 城市维护建设税 教育费附加 三销售利润估算 销售利润为销售收入减营业税及附加再减项目投资额，经测算，本项目销售利润平均为万元，最 高为万元，最低为万元。 四投资净利润率和投资利润率 序号项目名称计量单位基本方案备注 土地拍卖价款万元 土地拍卖单价元 土地拍卖单价万元亩 土地拍卖价款占比例 项目总成本万元 资金筹措万元 资本金万元 借款万元 销售收入万元 经营总收入万元 销售收入万元