相应的制度存在很大的差异。 随着城市城市化进程的加速发展，城市城 市总体规划年已完成。随着城区的外扩，城中村 不断增多，严重影响了城市的城市化进程。 城市的城中村土地户籍人口行政管理依旧实 行农村管理，没有纳入城市统管理中来，城市的城中 村具有下述特点 是城中村依旧实行农村集体所有制，农村管理体制，集体 经济总体雄厚，但各村经济状况存在差异 二是城中村缺乏规划，空间拥挤，功能紊乱，高容积率，环 境脏乱，违章建筑多，安全隐患多 三是土地大部分征为国有，农民基本丧失土地，现有土地性 质混乱，土地利用率低下 四是村民收入较高，不以务农为生，村民主要依赖房屋租赁 或集体收益分红生活，农民没有享受城镇养老保障 五是‚村居合‛，城中村均衡分布在城区的各个功能区， 人口居住相对集中。 城市的城中村现状可以简要概况为‚空间布局分散 人口居集复杂功能配套紊乱土地效益低下建筑容积率高 环境脏暗乱差财产权属模糊区位要素显著‛的特征。 形成原因 城市的城市建设经过十几年的拓展，城市初具规模， 但城中村也随着城市的扩张不断地出现，剖析原因有 城市的快速扩张过程中包围农村，在城市用地上没有进行 有效地控制和集约利用，城市化推进中重建设，轻改造，搁臵城 中村改造问题，这是城市城中村形成的共性原因。 城市规划滞后，缺少城中村控制性详细规划，导致城市开 发建设过程中‚吃肉留骨‛现象严重，即黄金地段开发了，而开 发周期长，拆迁任务重的地段就不开发，这是城中村未能彻底改 造的重要原因。 城乡二元体制的制约，人为割离了农村和城市权益保障和 公共资源的分享。城中村作为城市化过程中种独特的现象，在 管理体制上，方面作为城市社区的组成部分，接受城市政府的 领导，按城市整体规划统管理，另方面又属染源必须采用适当的治理措施。 环境治理措施 本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较轻， 主要治理措施如下 生活污水采用化粪池对污水进行处理，达标后直接排入 振兴路城区主排管网。 生活垃圾首先集中到小区内的垃圾中转站，再由市环卫 部门运往城市垃圾处理场统处理。 第章总论 概述 项目名称 城中村拆迁改造项目 项目建设单位 建设单位投资开发有限责任公司 联系电话 可行性研究报告编制单位 可行性研究报告编制的目的与依据 可行性研究报告编制目的 在对项目开展环境进行详细分析的基础上，结合项目所处 的区位环境，分析项目必要性。 对项目的可行性与实施计划提出初步意见。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开展实施的可行 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 方式。 对项目周围环境现状进行分析，提出环境保护方案。 对节能方案进行分析，提出节能建议。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 可行性研究报告研究的依据 中华人民共和国城市规划法。 中华人民共和国土地管理法。 关于可研报告编制内容和深度的有关规定要求。 城市居住区规划设计规范。 城市居住区公共服务设施设臵规定。 建设项目经济评价方法与参数第三版。 山东省城市房屋拆迁管理条例。 城市国民经济和社会发展‚十五‛规划。 城市城市总体规划。 政发号文件。 城市人民政府关于加强城市城市规 划区村居民宅基地管理的意见。 项目承办单位提供的其他有关基础资料数据。 项目承办单位委托编制本项目可研报告的委托书。 项目概况 项目情况介绍 本项目为城中村拆迁改造项目，城市区规 划新四环以内，城中村改造涉及等个乡镇办事 处，共计个村庄，涉及村居民户，人口人。 涉及的村庄土地总面积亩，其中村庄住宅占地 亩，村内其他用地亩，村外其他用地亩，住宅建 筑面积平方米。划区内周围被城市已建设用地 包围，但在土地权属户籍行政管理体制上仍然保留着农村模 式的农村居民点，被称为城中村。城中村在环境社会经济和 管理等方面存在着系列问题。处理好城中村问题是关系到我国 统筹城乡发展，形成城乡体化新格局的重要内容是中国特色 城镇化过程中正确处理和保护农民合法利益的重要体现是影响 到物权法城乡规划法等法律法规有效实施的重要问题 是促进房地产市场健康发展必须正视和研究的重要课题是规范 政府部门行政行为和有关负责人权利的重要方面是实现农民就 地进城带资产进城的重要途径。城中村问题解决与否，直接关 系民生，影响社会稳定。 城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速 城市化而出现的种普遍现象，是当前许多城市的共性问题。城 中村的存在给城市的发展带来了系列的经济和社会问题，严重 制约着城市土地资源的集约利用和城市的可持续发展，阻碍了城 市化进程。对城中村科学合理地进行治理，是落实全面建设小康 社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，对实现城乡统筹，推 进有中国特色的城镇化和城市健康发展，促进社会公平和建设节 约型社会都具有重要意义。 此次城中村改造是优化城市环境提升城市文明的 重要举措，是党和政府关注民生提高生活质量的具体体现，无 论是对城中村居民，还是对城市建设来说，都是项具有里程碑 意义的大事。 城中村拆迁改造是利国利民的大好事。对村民来说，原先的 房子无法买卖的，改造后补偿的房子，自己拥有产权，可以自由 交易通过整体改造，改善了卫生环境，有助于文明健康的生活 方式的形成节省了土地，增加了村集体收入同时，居民居住 集中，更加便于管理。对城市而言，消灭了环境污染，提高了城 市品位，提升了城市文明此外，拉动了相关产业的发展，增加 了就业机会等等。总之，这是项得民心顺民意的民心工程。 目前，随着人们对城市化作用认识的加深，各地掀起了整治 城中村的热潮，杭州大连苏州等地方通过良好的运作，取得 了扎实有效的成果，大大改变了城市面貌。这些城市的成功经验， 为的城中村改造提供了很好的借鉴。 城中村的现状情况 概整个改造工程计划三年内全部完成。 项目规模与目标 因为此次拆迁改造范围广，涉及等个乡镇办事处， 个村庄。 拆迁区域土地，将通过整治发展成为熟地，由市土地管理部 门统通过招标拍卖或挂牌等方式出让。 为妥善安臵拆迁户，将采取就近安臵原则，建设安臵房源， 让拆迁群众安居乐业，改善城市的城市面貌。 安臵房周围环境与设施 安泰城乡投资开发有限责任公司将广泛认真听取各 方意见建议，方便群众生活，拆迁安臵房源将按原住址就近安臵， 且考虑影响群众生活的各方因素来规划选址。已选定的安臵区域 以居民区为主，周围无重型污染企业，环境状况良好，在城市规 划区范围内，所以可依托城市供电供水供暖等公共设施，配 套条件较好。 项目投入资金及效益情况 本项目总投资万元，其中，拆迁补偿费用 万元，拆迁补助费万元，临时安臵费 万元，拆迁委托费万元，不可预见费万元，支 付银行贷款利息万元。 通过拆迁后的熟地出让将取得收入万元，利润总额 万元，利税总额达万元，投资收益率为 ，投资利税率为。 项目开发建设优势 政策优势。本项目为城中村改造，有利于城市城 市形象的提高及国有土地资源的整合，有强有力的政策支持。 规划优势。根据城市城市总体规划，本项目中拆 迁及安臵房源均处于城市规划区范围内，市政配套设施优良。 运作优势。由城中村改造及房地产开发策划方面的专家等 具备经验的人士参与本项目运作。 社会效益。本项目具有显著的社会效益，促进 城市城市化发展进程，为打造‚运河古都江北水城‛的魅力 城做出重要贡献。 主要经济技术指标 本项目主要经济技术指标见附表 附表 序号项目名称数量 改造村庄数个 改造户数户 安臵人口人 拆迁建筑面积 改造规划占地面积亩 总投资万元 其中拆迁补偿万元 搬迁补助费万元 临时安臵费万元 拆迁委托费万元 不可预见费万元 银行贷款万元 第二章项目开展环境分析 城中村分析 改革开放以来，随着我国工业化城镇化的快速推进，在许 多城市中形成了些已经位于处并进行处罚后但未拆除的房屋，不予补偿。 被拆迁房屋的补偿价格，由评估机构评估确定。 被拆迁房屋的合法依据，以被拆迁人在发布通告前所持有 的房屋权属证书或者取得的合法建房手续为准。 被拆迁房屋的用途，以房屋权属证书土地权属证书上载 明的用途为准房屋权属证书土地权属证书上未载明用途或者 载明的用途不致的，以合法建房手续载明的用途为准。 被拆迁房屋的建筑面积，以房屋权属证书或者合法建房手 续上载明的建筑面积为准。 拆迁范围内合法建筑的补偿价格属国有土地的按 政发号文件执行，属集体土地的按政发 号文件执行。 住宅房屋的拆迁补偿方式般为产权调换，由拆迁人提供 统规划统建设的多层成套住宅房屋用于拆迁安臵。 应安臵面积为被拆迁房屋合法建筑面积与就近靠档面积之 和。产权调换房超过套的，就近靠档面积的最高限为平方米。 应安臵面积的价格由评估机构采用与被拆迁房屋同评估方法评 估确定。因被拆迁人原因增加的面积含超出平方米以外的靠 档面积，按物价部门核定的政府指导价或评估机构评估的市场价 执行。 被拆迁人利用合法住宅房屋从事经营年以上，且能提供 工商营业执照和连续合法有效的纳税凭证的，拆迁时对实际营业 的面积除按住宅房屋的评估价给予补偿外，再适当增加补偿。增 加补偿的标准按政发号文件执行。 被拆迁人仅有被拆迁的处