宏 观产业政策的导向。 从年末至年初的国四条国条等各项政策表述 来看，国家住房政策注重住房保障和市场化发展相结合的体制，首要 任务是解决低收入家庭的住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治 高度。对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但是土地，税收等环 节会给予相关指导和调节，总体而言，住房保障工作是政府的工作重 心之，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济的健康稳定发 展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控的影响，但在城市化和经 济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。 市场供给与需求未来城镇化道路带来的房地产发展机会，普遍认为此类机会将更 多地出现在二三线城市，也有部人认为会出现在大城市周边，同时 也有部分投资者表示以县城为中心的小城镇也是不容忽视的地 方。 行业发展趋势 线城市房地产市场受到打击，也带动市场开发热点开始由线 城市向二三线城市转移。 从长远来看，房地产市场始终是经济发展的热点，也是焦点。随 着中小城镇经济的高速发展，中小城市的提质改造已提上各地方政府 的重要议事日程。国家扶植鼓励中小城镇经济发展的政策也催生了 小城镇房地产开发的热情。 本县房地产市场分析 宏观的房地产经济政策对隆回区域的影响程度不大，同时，隆回 区域经济发展受宏观经济的影响存在着时滞现象，宏观的经济现 状往往要经过段长时间以后才能对区域经济的发展产业影响，这在 投资时必须加以考虑。 根据市场调查的情况来看，隆回前几年的房地产市场直处于沉 默的状况，市场的潜力远远没有激发出来。近两年，才相继开发出金 茂大厦和荣新国际等小型楼盘，销售情况良好。由此可以看出，隆回 本地的房地产市场刚刚起步，正在兴起，目前的市场供应满足不了购 房人群的需要。 在怀邵衡快速铁路修通后，隆回县具备劳动力资源充足，交 通发达，水电站供电有保证等有利条件，而且政府招商引资力度加大， 再加上隆回知名度高，使得隆回县生产厂商获得最佳的发展空间，到 时能吸引划 的要求。 在基于市场条件下利润最大化的考虑，本可行性研究报告中 各基准利率销售价格均参照隆回本地类似项目做的保守估计，在实 际操作中，应根据实际情况作相应调整。 附件 区位图 目录 序言 第部分项目总论 项目背景 项目概况 可行性研究报告编制依据 第二部分市场研究 宏观环境分析 全国房地产行业发展分析 本市房地产市场分析 板块市场分析 项目拟定方案 第三部分项目开发方案 项目开发思路 项目地块特征与价值分析 规划设计分析 产品设计建议 项目实施进度 营销方案 机构设置 节能方案 第四部分投资估算和融资方案 投资估算 单位成本 第五部分财务评价 财务评价基础数据与参数选取 财务评价 第六部分不确定性分析 盈利平衡分析 敏感性分析 第七部分综合评价 社会评价 环境评价 第八部分研究结论与建议 结论 建议 附件 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,附件区位图 附件企业法人营业执照 附件房地产开发资质证书 附件拟建地国土使用证 附件平面布置示意图。 序言 为改进隆回零散无序落后的城市开发形式，突破传统土地开 发模式，实质性提升隆回城市品味，遵循整体规划适度超前综合 收益的开发原则，突出宜居隆回幸福隆回的城市经营思路，打造隆 回地标性城市综合体，特提出建设隆回方大桂花城的设想。 第部分项目总论 项目背景 项目所在地区经济发展状况 方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。 邵阳市隆回县地处湘中偏西南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北 长。隆回境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂， 自然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈， 冬冷夏热，四季分明。年撤区并乡后，设个乡镇，辖个 行政村个居委会。居住着汉族回族瑶族苗族蒙古族等 个民族。年底，全县总人口万，少数民族万人。 项目发起缘由 国家统筹城乡发展的宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城 市的开发建设。湖南省提出在年前实现城镇化的人口噪声源。 污染情况无化工厂，仅有区域内生活污水。 市政配套 道路现状及规划发展 宗地的四条主干道路幅不变，西环路方大路和金龙路均已修 好，党校路现状还未修好，但已经提上日程，交通四通八达。 供水状况现有管线能满足内部居民优质的生活用水，未来 须根据方大桂花城的建设统规划。 污水雨水排放随着规划道路的拉通，逐步实现了雨污分 流。 通讯有线电视电话网路现有管线均已到达宗地范围，但涉及线路改造成本。 永久性供电和临时施工用电现有供电管线已到达宗地范围 涉及线路改造成本。 燃气燃气已经设到本项目区周边的范围，最终实现 通气到户。 项目规划控制要点 规划控制要点 总用地面积平方米，折合亩。 总建筑面积平方米，住宅建筑面积 平方米。 容积率。 建筑密度。 高层总建筑面积，多层建筑面积 ，户型面积在，建筑控高为。 项目发展概况 项目从设想建议到研究，始终与当地政府保持密切联系，充分 听取当地政府意见，并实地走访不同阶层的市民，了解市民对项目的 真实想法。了解到市民对项目的认可度很高，期望值很高。 可行性研究报告编制依据 城市居住区规划设计规范 城市拆迁管理条例 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范 第二部分市场研究 宏观环境分析 隆回位于邵阳市北部地区，境内南部多为丘岗，北部多为山地， 丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响， 四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。 隆回从地域分工上是邵阳市的次中心是邵阳市北部地区的文 化教育经济中心。 全国房地产行业发展分析 行业政策 年中央号文件指出年工作总体要求包含把统筹 城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求。第条更是明确指 出要推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇 规划水平和发展质量。当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重 点。促进特色产业优势项目向县城和重点乡镇集聚，提高城镇综合 承载到 的宏伟目标。小城市建设开发的热潮正在各地高速发展，这既符合国 家宏观产业政策的导向，也满足了城市市民发展的现实需要。房地产市场开发热点也开始由线城市向二三线城市转移。 隆回直以来是其地区的政治经济文化中心，并有优良的地 理条件和交通发达的优势，隆回区域经济中心的地位仍然存在，经济 辐射能力比较广。 项目投资的必要性 项目启动将成为隆回县的核心项目，成为隆回未来几年发 展战略发展规划的重头戏 方大桂花城对于隆回区域的整体产业规划市场布局， 对提升隆回的品牌形象扩大隆回的社会影响力发挥重要作用 通过建设方大桂花城，以此打造隆回的地标性城市建 筑群 方大桂花城，将建设成为隆回的城市综合体，具备各项 城市综合能力 项目概况 项目名称 方大桂花城 项目地块位置及周边现状 地块位置 方大桂花城地块位于隆回县方大路与党校路周边。 宗地现状 规划用地总面积亩 该区域地势较为平坦 该区域内有高压线通过 地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原 有桩基及地下建筑物结构等，地上地下都要注意有没有受保护 的历史文物古迹可利用的构建物等 宗地地质情况较好，土地结构好承载力高地下水位低，抗震性要求为普通度设防。 项目周边的社区配套 区域内以及紧邻周边社区配套 交通状况 近期规划中有将目前较混乱的小型机动三轮和人力三轮 车取消，以公交车及小车形式的交通工具取代，这对区域交通， 组织形式和交通状况有较大的改善。 教育项目区方大路东侧有所楚才中学。 医院等级和医疗水平区域内周边有多个临街私人诊所。 购物区域内周边有临街小超市，四周边的临街各种门面， 主要是服装鞋帽床上用品化妆品美容食品南杂餐饮 建材等等。 公园在项目区东北方向正在扩建方大公园。 宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状。 其配套状况基本上与区域内相仿，但在规模品位方面有较大的 差别。 项目周边环境 治安情况周边居民淳朴善良，治安状况良好。 空气状况虽然周边无工厂的空气污染，但是在宗地内养 有大量的牲猪和鸭子，严重影响周边空气质量。 噪声情况周边无工厂费用结建人防工程押金散装水泥保证金排污费环 卫费水增容费电力增容工程费等。按建筑面积元平方 米计算。 工程建设监理费 按建筑面积元平方米计算。 建设单位管理费 按建筑面积元平方米 建设成本估算见下表 序号项目名称单价计算数值合计万元 前期工程费 地质勘查元 规划设计元 建筑设计元 土地平整元方万 工程咨询 二报建费元 三建安成本元 四室外工程元 五室外水电元 六建设配套费元 七工程建设监理元 八建设单位管理费元 九拆迁安置费用 建设成本费用合 计 营销费用估算 营销费用计算方式合价万元 项目可行性研究 项目策划费用 营销策划费用 广告费用的销售收入 项目及企业公关费用的销售收入 营销费用合计 财务费用估算