经营特点 经营规模大，商品种类丰富 吉之岛好又多万佳 经营 面积 平方米平方米平方米 层生鲜食品生鲜副食品 手机食街首 饰眼镜娱乐城汽车客运中 心 二层精品日用品日用品 生鲜副食品 茶叶烟酒 三层精品日用品日用品 家电日用品 文体音像 四层 家用电器 食街 营业时间长，人气较旺 吉之岛好又多万佳 营业 时间 首层小时 市场评析满足站式购物，但发展商资金压力大 连锁超市商品种类丰富，经营规模大，时间长，价格相对较低，满足了消费者站 式购物的需求，市场反应好。由于经营面积大，且为了吸引知名品牌商家进驻，连锁超 市租金水平低，开发商资金压力大。 摩登汇位于传统商业中心，大信新都汇则位于城区北部 市场经营特点 经营面积大，商品档次高，种类丰富 经营面积负层首层二层三层四层五层 摩登汇 平方 米 品牌店 ， 优之良 时尚精品时尚精品 美食广场 御风日本 料理等 美食广场品明廊 眼睛等 大信新 都会 万平方 米 图书音像 城 流行时尚 屈臣氏 国美电 器麦当 劳优越 百货 家居家私 广场 百货超市 优越百 货大福源 超市 娱乐休闲 项目 餐饮项目 绿榕居酒 楼 租售价格较高，租售情况理想 首层二层三层 摩登汇 售元平方米 租元平方米 售元 平方米 租元平方米 售元 平方米 租元平方 米 大信新都会租元平方米租元平方米租元平方米 摩登汇首层全部售罄，二三楼租售比例接近二季度，占用量为，万元详见附件。 在本项目中，选取为基准收益率，项目总体税前内部收益率为，高于基准收益 率，项目的具有较好的盈利能力。 ,未找到引用源。 在计算净现值时，选到作为贴现率，项目总体的所得税前及税后的净现值大于零，可 基本满足盈利要求。 从项目动态效益指标分析看，本项目是可行的，项目的盈利能力般。 财务分析结论 项目在财务上是可行的，具有定的盈利能力。 项目总体最大资金占有时间为年第二季度，占用资金量为，万元。 目录 项目简介 市场分析 住宅物业市场 中山住宅市场特点 商业物业市场 百货类物业市场 专业市场 连锁超市 项目定位分析 项目发展定位 开发方案及工程计划 发展期的设定 技术参数 成本分析 土地成本估算 前期费用 小区基础设施配套工程费 土建工程费 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,开发期税费 不可预见费 开发费用估算分项说明 企业管理费 销售费用 财务费用 开发成本费用估算 开发总成本费用估算 项目总体开发成本费用估算 成本的动态投入 财务效益评价 项目收益分析 财务效益评价设定 财务计算中税项及费用设定 财务评价指标的选取 财务效益评价 静态财务分析 动态财务分析 财务分析结论 财务附件 附件项目发展计划安排表 附件项目总体开发进度表 附件项目开发成本费用估算表 附件项目开发成本费用估算明细表 附件项目进度投资估算表 附件项目销售收入表 附件项目资金回收进度表 附件静态财务综合表 附件全部投资现金流量表 附件现金流量表 项目简介 中山市华发国际项目下称本项目项目位于传统城市中心区范围内，该区域集办公居 住购物休闲功能于体，生活配套成熟，交通便捷，区域认知度高。项目位置在岐江西岸， 东临石岐河，南望岐江公园，具备优良景观资源，旺区住宅市场有较大提升空间 老城区配套成熟，生活氛围好，但现有住宅产品设计水平和居住舒适性较差，难以满足买 家既追求完善城市配套又兼顾居住舒适性的要求。老城区住宅供应量日渐稀少将提升老城区住 宅价值，对追求成熟生活配套的买家有相当吸引力。随着市民居住观念的改变，小高层住宅已 经被市场接受，高层住宅亦逐渐获得买家认可。 商业物业市场 百货类物业市场 广州友谊益华时尚商城中恳百货分布在传统商业中心，益华百货分布在新商业中 心。 市场经营特点商品种类单档次较低 益华百货中恳广场广州友谊 层 化妆品名贵中 药材 食品 化妆服饰烟 酒食品精品 二层服装日用品服装皮具 鞋床上用品三层服装床上用品服装 四层妇婴保健用品家电 商业物业租售市场较好，但目前投资回报水平般 益华百货中恳广场 售价元平方米 租金元平方米元平方米 市场评析百货业经营难度大 珠三角城市交通联系便捷，高档百货消费者般在广州香港等中心城市购买高档 百货，本地百货商品档次难提高，租售价格将维持在较低水平，投资回报水平不高经 营品种单，对消费者吸引力弱。 专业市场 中山现有专业市场分布较分散，主要包括天英家居广场百易居家居广场米兰香家 居广场永胜数码广场西苑数码广场和水牛城。 市场经营特点 商品种类单档次较低 永胜数码 广场 西苑数码 广场 水牛城百易居家居 米兰香 家居 天英家居 层手机电脑配件服装批发高档家具高档家具高档家具二层手机电脑耗材 旅游商品 总汇 三层数码产品 四层电脑耗材 出租市场较旺，出租率超过 永胜数码广场水牛城 层元平方米元平方米 二层元平方米元平方米 三层元平方米 四层元平方米 市场评析有较大市场空间，档次需提高 专业市场集中满足了消费者对类商品的需求，销售价中带静，区域形象高尚。东侧南侧临城 市道路，具有较高的商业价值。 项目地块总占地面积为平方米。规划用地性质为商住，容积率为，建筑限高为 米。 珠海华发实业股份有限公司是家上市公司房地产公司，简称华发股份将 在此开发的高档商住项目。 市场分析 综合项目的区位特征和影响因素，本项目可能发展的物业类型包括商场高层住宅。因 此，以下将对这两个市场进行详细分析。 住宅物业市场 中心城区住宅市场分为老城区东区西区和南区四大板块。 中山市域住宅市场特点 老城区石歧区和东区是住宅成交的主要区域 老城区成交单价主要集中在元平方米左右，东区的元平方米 目前，老城区户型面积主要集中在平方米户，主要集中在万套范围内 而东区户型面积主要集中在平方米户，总价主要集中在万套 老城区生活配套成熟，区域认知度高，住宅主要针对追求成熟生活配套的市区内常住型买 家。目前，老城区缺乏新开发的高端住宅产品。 中山传统商业区高层住宅市场分析现有供应基本售罄 中恳商业大厦永胜数码广场西苑数码广场，目前已全部售罄。君悦豪庭产品素 质好，市场消化迅速，仅余少量单位。 现有产品价格分析 君悦豪庭元平方米 以常住型买家为主 公务员事业单位人员企业中高层管理人员和专业技术人员等追求成熟生活配套的 常住型买家传统商业中心区高层住宅的主要消费者。 市域高端住宅市场分析 目前市域内高端住宅市场的代表产品是新鸿基开发的弈翠园和雅居乐开发的汇星台。 弈翠园期为多层和小高层物业，主要户型面积有平方米左右的平层及 平方米的复式，销售均价多层为元平方米，小高层为元平方米，总价为万元左 右和万元左右。 汇星台为小高层物业，主要以三房平方米和四房平方米户型为主，销售 均价约元平方米，总价在万元。 从市场销售情况看，上述物业销售情况均较好，奕翠园期目前销售率达到，汇星台 刚开盘，销售情况也较为乐观。 市场评析老米计算。 弱电智能化系统工程包括小区内背景广播对讲系统安防系统信息系统等， 按地上建筑面积，以元平方米计算。 消防工程消防供水，自动喷淋以及消防设备，按地下室及裙楼面积以元平方米计 算。 空调通风工程裙楼中央空调系统，按裙楼面积以元平方米计算。 小区园林绿化工程按总用地面积的计算绿化面积，以元平方米计算工程费。 会所按建筑面积，以元平方米计算安装及装修成本。 土建工程费 地下结构按建筑面积，以元平方米计算土建成本毛坯房的装修标准。 商业裙楼按建筑面积，以元平方米计算土建成本毛坯房的装修标准。塔楼住宅按建筑面积，以元平方米计算土建成本带装修。 开发期税费 开发期税费是开发期间各项行政事业收费及税收，及部分项目开发中发生的支出费用，根 据委托方提供资料，各项税费计算如下 市政配套费收费标准为元平方米，按建筑面积计算。 工程质量监督费按工程造价的收取。 工程安全监督费按工程造价的收取。 工程报建费按工程造价的收取。 招投标及预算编制费按建安造价收取。 工程监理费按工程造价的收取。 物业管理基金按工程总投资的收取。 不可预见费 指开发过程中不可预见的工程费用及其它费用支出，按以上五项费用之和的计算。 开发费用估算分项说明 企业管理费 以建安成本和配套工程费用之和为基数，以计算。 销售费用 销售费用按销售额的计算。 财务费用 全部资金按银行借贷资金计算，目前法定贷款利息三年期为，考虑手续费用等，以 年息复利计算财务费用。 开发成本费用估算 根据项目的开发规模及以上各项工程及费用的设定值，对项目各期的开发总成本费用进行 估算。开发总成本费用估算 项目成本费用如下表 项目指标总体 开发成本万元， 开发费用万元， 总成本费用万元， 销售税项万元， 销售成本万元， 单方销售成本 元平方米 ， 率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率， 它反映项目自身的盈利能力，是项目占用的尚未回收资金的获利率，是考察项目自身的盈利能