费市场潜力被拓展至最大，加上房地产 发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻宁阳以争夺市场。外 地房地产商的到来，使宁阳房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的 同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 知名企业得到追捧 品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在宁阳县居民购房消费中， 企业知名度也已成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计中 介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其 是国内知名的地产商规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了 良好的市场效果。 泰安泛亚房地产有限公司的优势分析 鉴于泰安泛亚房地产有限公司实力雄厚信誉良好，可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘再加上 该项目开发的地段是位于县城的黄金地段，具有浓厚的人文气息，高收入 阶层的市民较多。再加上由于宁阳近年来的快速发展，致使周边地段居民 住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以在该地段具有巨大的市 场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信宁阳县城 建综合开发公司开发的商品房有较强的竞争力。 市场风险分析 该居民小区主要居住对象为中高层收入人群，家庭收入较好的市民 家庭。由于他们 职业稳定由于该部分人的职业相对来说比较稳定，同时随着经 济水平的不断提高，他们的收入水平也逐步的提高。 收入稳定该区市民的收入水平在稳定中逐步提高。 文化水平较高。 对家庭居室的要求较高除对住宅的舒适性安全性要求以外， 由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工 作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资安 全性的保证。所以投资风险不会太大。 通货膨胀的防护能力在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期 存在的，而对于房地产投资而言，本身具有对通货膨胀的防护能力，这是 由房地产本身具有升值能力来决定的建筑，乙类属于地震时使 用功能不能中断或需尽快恢复的建筑，丙类属于除甲乙丁类以外的 般建筑，丁类属于抗震次要的建筑。 三抗震设防目标 根据中国地震动参数区划图，本项目位于山东省宁阳县，地震基本 设防烈度度，设计基本地震加速度值为，设计地震分组为第三组。 本项目按度设防。 第章申报单位及项目概况 第节项目承办单位 项目名称 宁阳县城综合开发建设项目 二项目建设地址 项目位于宁阳县文庙街道办事处泥村东 三项目承办单位及概况 单位名称泰安泛亚房地产有限公司 法定地址海力大道东，泥村建筑公司院内 注册资本金万美元 公司类型有限公司 资质等级叁级 四可行性研究报告编制单位 单位名称泰安德禄工程咨询有限公司 单位地址宁阳县城欣街路中段 工程咨询资格等级丙级 资格证书编号工咨丙 发证机关国家发展和改革委员会 第二节报告编制依据 国家及地方颁布的相关法律法规政策 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,宁阳国民经济和社会发展远景目标纲要 宁阳年国民经济和社会发展统计公报 宁阳县城市总体规划大纲年 宁阳的经济和社会发展规划 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额 泰安市市区基准地价 宁阳县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 编制报告的委托合同 其他有关依据资料 第三节项目概况 项目建设的背景 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之。 发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国 民经济健康持续发展。现在房地产经济尤其住宅经济是我国新的经济 增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业发展。现如今，国家为拉 动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济，并制 定了相关的鼓励政策。 按照泰安市第十二个五年发展规划纲要的要求，‚十二五‛期间，要 进步加强县级城市建设。新泰肥城宁阳东平个县级城市，在整 个城镇体系中处于次中心地位，按照强化中心重点推进的原则，因地制 宜，合理规划，搞好交通通信文化娱乐医疗卫生等设施建设，增加市 场容量和就业机会，努房产供应的预测 根据经济发展规律，当行业处于供不应求状态时，价格高于价值， 会给企业带来高额利润，这时会吸引更多经营者进入该行业。目前宁阳的 房地产市场还处于供不应求的状态，所以会吸引更多的经营者进入。另 方面，‚住‛是人的生存条件之，随着人口的不断增多，对房产的需求也会不断增加，相应地，房产的供应也应该增加。 房产的需求预测 从宁阳的房地产发展状况来看，结合周边小区良好的销售，还有国家 对居民购买住宅的金融政策贷款的大力支持，居民购房能力将大大提 高。据此分析，此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 价格预测 据调查，今年宁阳县还将陆续推出系列的中高档项目，整体项目水 平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会 再上个档次，从而拉动宁阳县房价稳中求升。今年宁阳县基础建设将要 快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新臵业，为宁阳 县商品房的销售提供了契机，这将导致宁阳县商品房价格出现上涨趋势。 从原因上看，主要有以下 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区 地段周边开发项目的增多，形成‚扎堆‛效应，带动地价上升。 需求量大。从目前我县房地产的消费市场来看，大部分的消费者都 采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房臵业，而且更多的人因贷款利 率较低则采用公积金贷款还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化 转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。 购买力的增强。市民人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增 强，再加上不少‚持币观望‛者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买 住宅的金融政策支持贷款力度的加大，居民购房能力将大大提高，致 使房价仍有上涨空间。 住宅品质的提高，也促使房市升温。随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视评判选择 住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格平 稳。 竞争激烈，由于房地产市场供销两旺，也有外地知名开发企业纷纷 入驻宁阳以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于宁阳县人口不断增多，消 费市场潜力巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地知名企业纷纷进入 宁阳。外地房地产商的到来，使宁阳房地产市场的力扩大城市规模，强化城市功能，提高承载能力，加快人口产业和市场的合理集聚，促进新泰肥城向中等城市，宁阳 东平向小城市发展。 要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的 潜在市场购买力。宁阳县是发展中的中小城市，城区范围正不断的向周边 扩展。城市基础建设道路交通生态环境及绿化商贸居住也在稳步 发展中。随着经济的发展和项目区活水平的提高，原有的住宅房型老化， 设施陈旧，已不能满足人们的居住要求。 泰安泛亚房地产有限公司为了积极响应国家和地方的有关政策要求， 决定规划建设宁阳县城综合开发。宁阳县城综合开发工程位于位于宁阳县 文庙街道办事处泥村东。该地块属于县城东部新区黄金地段。此处的开发 建设，将会进步提高附近地段的商品房价值，提升宁阳房产的品位，使 宁阳房地产的发展再上个新台阶。 二项目建设地点 项目位于宁阳县文庙街道办事处泥村东 三市场需求分析 市场调查 针对该项目，报告编制单位对宁阳的房产市场进行了调查。 房价调查情况 据年宁阳房指数报告显示宁阳小高层住宅平均价格为元 ，商业房为元。 购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据这次 调查，调查结果显示，宁阳县购房者所能承受的价格在万之间，是主 要购买力的承受范围住房的供应 根据调查，目前宁阳县房地产投资大幅增加。年及年宁阳的 几个小区如郦水花园兴业家园秀水佳苑锦绣城富通太阳城等约计 几十万平方米。 在住房市场供应上，住房主要有以下面积的有以下的，有 的，有的，以上的。从市场调查的情况来看， 以及以下的经济户型目前是宁阳县住宅市场上供应的主 力，也是市场接受程度最高的。 附近楼盘销售的调查 在这次调查中，还重点调查了项目所在位臵的房地产市场及项目周边的 楼房销售情况。目前该项目所在地附近开发房产销售的住宅平均价格约在 元平方米左右，商业元平方米左右。并且在这些房产中，销售 较好原因有两方面，是有良好的地理位臵，交通方便二是该区域楼盘的 户型设计较好。 房产的开发 宁阳县城综合开发工程建设项目地处县城东部新区，土地成本比较 高，目前开发的项目多为中高层的住宅楼和商住楼。 产品供需预测 ，这些机械的单体声级般均在以上，且各施工阶段均有 大量设备交互作业，这些设备在场地内的位臵，同时使用率有较大变化， 因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶 段其各施工阶段的昼夜声级见表。 各施工阶段昼夜声级估算值单位 施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值 土方阶段 结构阶段 装修阶段禁止施工施工扬尘的影响 由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘 量的大小与诸多因素有关，是个复杂较难定量的问题。 通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减 少其环境污染，应做到现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应 定点定位，并采取防尘措施，设臵挡风板。施工期间尽