设部发布的建设项目经济评价方法与参数第 二版 十三国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的投资项目可行 性研究指南 十四编制本报告的委托合同 十五其他相关依据资料及实地调查资料。 四可行性研究结论与建议 项目的必要性 在城市经营中的必要性 都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营的重要试点城市，采取全局发 展的战略指导，突出开发重点，进行示范性运作的策略。作为都江堰市的城市核 心区项目的天府水镇就是此策略的体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打 造，市场化运作经营城市。天府水镇本身担负城市经营的使命，因此，建设十分 必要。 在城市定位中的必要性 都江堰将城市定位于生态文化旅游城市，在城市发展中将体现自然生态 历史文化世界级旅游和休闲养生四大特色。天府水镇项目很好的体现了这四大 特色，使都江堰市完成城市旅游的升级，创造独有的城市意象，将城市定位落到 实处。因此，出于城市定位的考虑，建设天府水镇很有必要。 城市旅游发展的必要性 目前都江堰市具有明显的以观光为主的过境旅游地特征，定程度由于旅游 产业支撑系统的缺失。天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断性 资源的都江堰市扭转旅游消费者的结构比例，充分发掘潜在的市场空间，打造成 为旅游目的地。因此，从城市旅游发展的角度看，天府水镇项目的建设有着相当 必要性。城市功能结构升级的必要性 目前，都江堰市的城市商业，包括休闲产业还未形成合理的结构，产品及服 务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。天府水镇成都特殊休闲中 心区的定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都的服务配套区，最 终实现城市功能升级。都江堰城市建设的未来走向是城市旅游城市商业经济 成都城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市 功能结构升级的角度看， 旅行车停车场 民俗客栈装修配置 夜啤酒广场 古堰水台 博物馆广场 入口广场 文庙广场 水治理与循环技术 其他水景观及小品 别墅装修及其他 综合报建费用 市政配套费用 总平费用道路绿化市政管网 规划设计费用 第章总论 项目概况 都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，位于成都市区西北约公 里。都江堰市是川西地区进入成都平原地区的第座经济重镇，作为国家历史文 化名城，因世界文化遗产都江堰水利工程即都江堰景区而闻名遐迩。 都江堰市山水相依，自然环境条件优越，曾获得过首届中国人居环境范例奖， 以及联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖。整座城市以都江堰景区为轴 心，沿岷江及其支流而建，呈扇形结构。随着自身以及成都综合实力的不断增长， 近年来，都江堰市的城市建设也有了显著的发展，并突出表现在城市新区的建设 方面。 由于城市地位的提升，以及城市发展潜力的日益突显，日前，都江堰市已被 确定为四川省中小城市实施城市经营理念的重要试点城市，紧邻都江堰景区 的旧城改造问题因此显得迫在眉睫。 同时，都江堰市也明确提出了实施城市历史文化复兴工程的理念，与城 市经营紧密关联。可见，能否通过旧城改造，振兴升华城市特有的历史文化 积淀，打造新形态的城市功能结构，将是都江堰市谋求更大发展的决定性因素之 。 本次研究项目位于都江堰城市轴心，紧邻都江堰景区，占地亩，属于旧 城范围，是都江堰的城市核心区，也是都江堰城市历史文化复兴工程的核心项目。 本项目充分利用各方面优势，拟建设成为个以水文化为核心，以都江堰本 土文化四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光娱乐 度假购物会议功能的生态城市型文化休闲中心区。即水生态城中城，并 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,命名为天府水镇暂定名。 通过持续开发与系统运营，天府水镇将成为四川旅游的必游景区成都的特 色休憩中心区，针对外地旅游市场成 都休闲度假及商务会议市场，以及本地消究的程序 北京国智景元旅游顾问有限公司受四川统和实业股份有限公司和中国民族 证券有限责任公司的委托，对天府水镇项目开发进行预可行性研究。签订委托协 议后，以公司成员为主，由公司专家委员会相关专家，以及特邀专家担任顾问， 组成项目组，对委托课题进行研究，研究成果编制为文本，即天府水镇项目预 可行性研究报告。 具体研究程序为 编制工作计划 在天府水镇项目预可行性研究工作开展前期，项目的市场调研和开发策划已 基本出台。根据具体情况，首先编制了工作计划，包括研究工作的范围重点 深度进度安排人员配置费用及文本大纲等，并与委托方进行了沟通，达成 共识。 项目调查与资料收集 根据工作要求，项目组前往成都都江堰，在市场调研的基础上，有重点地 进行了实地调查，分别对市场社会行业主管部门都江堰景区项目涉及的 相关企业单位等进行了调查，并收集了项目建设运营等方面所必需的信息资 料和数据。 研究评估与方案编制 对资料信息进行分析，对项目开发策划方案进行评估，对项目的建设规模 设计方案场址方案工程方案环境保护方案组织机构设置方案实施进度方案以及项目投资与资金筹措方案等进行了技术可行性研究，并编制初步方案。 方案论证 对初步方案进行多角度论证比选，提出理想的方案组合。 综合评价 由公司成员与项目顾问专家起，对方案进行环境评价商业模式评价财 务评价社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性经济可行性社会可 行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计 方案进行了调整。 报告编制 经过论证和调整优化之后，进行报告文本的编制。 交流与修订 形成报告文本，与委托方进行交流，在就内容方面达成共识后，修订完善， 形成正式报告。 三本课题研究的依据 四川省旅游发展总体规划 二四川省都江堰市旅游发展总体规划 三四川省都江堰水利工程管理条例 四都江堰市城市总体规划说明书 五中华人民共和国文物保护法 六都江堰西街历史街区保护详细规划说明书年月 七都江堰市城市消防总市场的综合需要，创造城市自然 人类和谐互动的局面，在创造极大商业价值的同时，以期获得最佳的综合效益。 天府水镇中包括历史文化街区景观文化广场沿江商业休闲区主题博物 馆特色美食城高星级酒店产权公寓酒店会议中心度假别墅等，实为 个系统化的旅游及商业地产区域。 天府水镇的成功在于它能否被视为都江堰市的城市中心板块，大成都的特色 旅游商业板块进行运作。因而，它将通过整体性打造，创造各单体项目的互补与 关联性，提升与完善城市核心功能结构旅游城市的旅游与商业功能结构，实现 土地升值，反之也推动了项目升值，并带动周边土地升值，实现了城市经营 的理念。 因此，天府水镇将采取城市板块的整体开发模式，在政府的调控监督下，由 项目委托方，即四川统和实业股份有限公司担任区域运营商的角色，进行区域的 开发。方面，与政府和相关机构合作，进行整体区域的拆迁基础设施建设 区域环境的打造等，另方面，推动旅游项目开发商地产项目开发商项目投 资商的参与，整合资源，整合市场，实施集约化的开发运作。 作为城市区域运营商，四川统和实业股份有限公司在天府水镇的些项目上 将引入其它的开发商，如高星级酒店等，而对于另些项目则将自行承担开发商 的角色，如沿江商业休闲区的全部或局部等，以此，既保障了企业的商业利益， 又保障了天府水镇整体的投资与开发水平，使之能够成为个与世界文化遗产相 匹配，世界知名的生态文化社区。 天府水镇将采取滚动开发的形式，预计建成后总建筑面积万平方米。 按高拆迁成本万元亩，项目总投资人民币万元，其中商业 房产投资万元，非商业房产投资万元。建成后，商业房产净利润 人民币万元，营业净利率，投资净利率，内部投资回报率， 投资回收期年非商业房产建成后第年收入为万元，营业净利率，投资净利率，投资回收期年。 按普通拆迁成本万元亩，项目总投资人民币万元，其中商 业房产投资万元，非商业房产投资万元。建成后，商业房产净利 润人民币万元，营业净利率，投资净利率，内部投资回报率 投资回收期年非商业房产建成后第年收入为万元，营业净利率， 投资净利率，投资回收期年。 二本课题运作等等，从组织管理结构 上，将天府水镇视为个整体，形成战略管理的垂直化和策略管理的扁平化，以 此达到信息的有效传达决策的有效贯彻，通过集团化组织集约化运营，提高 了各公司部门的核心竞争力，更保障了天府水镇区域整体的高效管理。初步估 计直接就业人口达人。 二人力资源管理 在公司的宏观发展战略指导下，实施人力资源战略，通过套行之有效的机 制来制度化地建立健全人才库，以支撑资产经营和跨行业扩张。 建立人力资源战略控制组织 为保证天府水镇总体发展战略能够在人力资源管理战略中得以实现，其内 部将有相应的控制组织。即在董事会的监督下，完善职业经理人制度，由总经理 负责，以人力资源中心和行政中心为核心，由三级业务公司最高管理人员和来自 公司外的咨询管理顾问共同组成人力资源战略控制组织，直接对四川统和实业股 份有限公司决策层负责，明晰天府水镇股份公司的人力资源管理理念，确立管理 方针和政策，制定管理规划，并为人力资源中心的相关工作提供支持，如提供培 训支持等。 行 政 中 心 人 力 资 源 中 心 财 务 中 心 市 场 开 发 中 心 安 全