拼别墅 联排别墅 独栋别墅 年第三期 双拼别墅 联排别墅小高层 商业 年第四期 双拼别墅 小高层 商业 合计 五现金流量分析 表四现金流量动态表 序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年 现金流入 销售收入 其它收入 现金流出 开发建设投资 土地成本 开发前期费 建安成本 基础设施费 园林环境 管理费用 财务费用土地 财务费用建设 营销费用 销售税费 土地增值税 所得税 当期现金流量 累计净现金流量 贴现系数 当期净现值 累计净现值 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期年 静态投资回收期年 财务内部收益率动态投资回收期年 静态投资回收期年 该项目在出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备定 的抗风险能力。 六地块主要问题小结 的制约问题 根据长沙市的相关文件规定，本项目执行以下占的 政策，而从本项目的资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低 密度低容积率的高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本 项目的定位和开发建设。 二场地施工条件问题 现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大的落差。将对后期施工 及成本控制产生很大影响。开发成本较大幅度的增加使得项目销售单 价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。 三容积率的确定问题 容积率的大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高 将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品 价格。 四开发周期的问题 项目占地余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不 确定性因素及风险政策风险市场风险金融风险等加大。 七结论及建议 综上所述，各项基础条件已具备时机已成熟，不仅 独栋别墅 合计 以市场上热销的高端产品面积区间为依据，结合项目地块条件进行高端别墅 配比。总体原则以中小型的高端产品为主，凭借综合的高性价比抢占高端市场份 额。 小高层产品建议 小高层产品主要以满足政策进行规划，在以后的具体产品设计过 程中，主要通过产品创新和赠送附加面积来得以实现。 青竹湖项目分析 区域概况 中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之 的捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场深水港码头金 霞开发区新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生 态资源，将该组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体的 生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流信息流资金流技 术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为长沙市北城地产格局 实现飞跃提供支持。 二项目概况 地块基本情况 中铁臵业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太 阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小 区，距离长沙汽车北站约公里。 地块建筑净用地面积，约亩，另有 的绿化用地，的规划路幅用地。地块呈不规则扇形，地形 高低起伏，植被丰茂，景色秀美，地块为出让用地，土地用途为住宅 用地，目前地块拆迁已基本完成。 交通状况 市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，星月路青竹湖大 道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连，交通比较方便。 配套状况 周边市政生活配套较单薄，将给项目居民生活带来较大不便。 周边状况 周边环境优美，但常住人口较少，项目东北边为青竹湖外国语实 验中学，东边有个安臵小区，北边风景秀美的青竹湖旁有个青竹湖畔 小区外，周边其他都是尚待开发的土地，区域目前开发项目较少，但 未来开发体量较大。 三地块分析 优势分析 项目地块自然环境优美，地势高低起伏，有利于因地借势打 造丰富的产品线 项目地块区域规划发展潜力巨大 交通道路网络畅达 项目区域整体形象较高端，有利于高品质产品的打造。 劣势分析 现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成 本 离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交通不太方便，普通住宅，提高品质，含土建门窗外檐地下室等 四基础设施费 其中给排水工程费含贴费和开口费 室外燃气系统含区内工程费灶表费 高低压供电系统含高低压和配套费，区内的工程费，红线外费用 室外消防系统按总建筑面积计算 综合管网设计 室外智能系统 五园林环境依设计方案的不同而不同 其中绿化建设费区内区外绿化支出 建筑小品考虑硬地喷泉雕塑等 道路和照明 直接成本， 六管理费用 七财务费用 其中财务费用土 地 贷款额度按土地成本的，按照 年，利率 财务费用建设贷款亿，年建设期，利率 八不可预见费 九营销费用销售收入 间接成本 总投资成本，直接成本间接成本 注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正 常情况。 二项目收益 别墅类物业按元平米小高层销售按元 社区商业销售按元平米计算，项目收益详见下表 表二项目收益表注容积率 序号项目名称销售单价工程量金额万元备注 销售收入 别墅类双拼市场预估 其中产品联排市场预估 独栋市场预估 小高层市场预估 社区商业市场预估 营业税及附加 税前利润总投资 税前利润率总投资 土地增值税增值额的 所得税 税后净利润 税后净利润率净利总投资 注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正 常情况。 三拟开发周期规划 年通过土地转让取得该地块。 项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为万方体量 项进行滚动式的开发。 项目整体开发周期为年半。其中，建设周期为年 年月年月项目整体销售周期为年，在资金到位的情 况下，预计年上半年第期开始入市销售。 时间规划 开发进度 年 下半年 年 上半年 年 下半年 年 上半年 年 下半年 年 上半年 年 下半年 年 上半年 年 下半年 工程进度 第期双独联 第二期双独联 第三期双拼联排小高 第四期小高层为主双拼 销售进度 第期双独联 第二期双独联 第三期双拼联排小高 第四期小高层为主双 生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车族 项目西边的铁路线带来定的噪音污染，降低居住品质。 机会分析 金霞海关保税物流中心的规划建设和火车北站的搬迁未来将 给区域内带来消费客群支撑 随着政府宏观调控，低容积率低密度的高品质物业市场逐 步稀缺 区域内近期多个大盘的开发建设将提升区域配套设施。 威胁分析 政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行以 下占的规定，而根据长沙市规划管理局文件关于青竹 湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题的意见长规报 号文件，要求本项目小于的小户型套型面 积占，虽然较已经有了很大的降低，但是本项目规模 体量比较大，的比例仍然不小，将在定程度上影响本项 目的开发建设 市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较 大，地理位臵都优于本项目，未来竞争比较激烈 未来出台的政府宏观调控政策的影响，年以来，全国各 地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏 观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的更严厉的 宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多 个方面对房地产市场进行调控。 四地块定位分析 根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基 准进行开发建设，预计总建筑面积为，以别墅类产品独 栋双拼联排小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为 宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。 二投资和收益分析 在容积率的情况下进行了模拟财务测算，以万亩的地价 计算，税前利润为万元，税前利润率为，税后利润 万元扣除土地增值税，税后利润率，有着较高的经济效益 项目投资 经测算，该项目总投资为万元，实际投资估算详见下表 表投资估算表开发面积亩容积率 项目名称长沙青竹湖项目日期 项目单位成本元总成本万元计算说明 土地成本， 其中土地出让金，按照万亩计算，土地面积亩 二开发前期费 其中勘察设计费项目为别墅，部分提高设计费 报批报建费 三通平费场地具备道路场地平整，考虑临水临电 临时设施费临时围墙临时办公室临时围板 三建安成本， 别墅， 沙别墅市场供应主要集于中低档别墅项目，中低档别墅产品供应量十分充 足，主要表现为联排别墅供应量大，目前中高端别墅项目走势良好，而顶级别墅 项目受市场消化量因素影响市场表现不佳。 纯别墅与综合型物业开发受到容积率影响较明显 以容积率作为纯别墅与综合型物业的分界点，目前长沙别墅市场，纯别 墅容积率小于的开发用地总计划内亩，约占别墅项目用地总量的 ，表明，长沙别墅开发基本以综合型开发为主，纯别墅市场规模不大，只 占到别墅整体市场的。长沙纯别墅物业平均容积率在左右。 六市场总结 长沙别墅四面开花未形成重点区域，介于长沙城区较小，五大板块别墅项目 车程距离都大致在分钟以内，不能形成很好的区隔，因此，对项目的基础判 断及区域判断尤为重要，未来的竞争将是激烈的板块与板块再后是项目与项目的 竞争，从短期来看，长沙别墅市场放量呈逐渐增加态势，将主要集中星沙麓南 市府麓谷北城新南城五大板块，长期来看，在满足容积率的条件下，长沙将 有可能大量出现亚别墅洋房高层等复合型社区。