性过剩。中国居民的平均收入几乎每年就会提升倍，人们购房和投资的能 力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。 国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国 年和年的经济增长分别为和，根据房地产发展速度和增速的关系可以看 出房地产行业将依然保持高速发展。 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 城镇人口数量人口分布人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。 根据年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达亿人，十年间增 加万人城镇人口占，十年间上升个百分点中国大陆流动人口为 亿人，十年间增加亿人。 中国大陆人口呈现出人口基数大城镇人口比重上升流动人口大量增加的发展趋势。 随着中国城镇人口规模的不断增长流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升， 中国房地产市场需求将进步增加，房市场的潜在容量依然巨大。 城市化进程推动房地产业持续发展 在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的纳瑟姆曲线。 纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系城市化发展对房地产业持续推动， 当城市化率达到时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到时，房地产投资将 达到峰值，其后直到城市化率达到时都将保持这种高增长率。 年中国城市化率达到，预计年前后将达到左右，因此房地产业 将会持续年的繁荣。 城市发展对土地财政的依赖有增无减 年国有土地出让收入万亿元，占全国财政收入的。与此同时，全国省市 县三级政府的负债总额已达到万亿元，其中超过三分之的债务要靠土地出让金来还。 中西部欠发达城市沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地 财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。 无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政 策想要贯彻实施就基本上是句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执 行大打折益率，因此，住宅部分经济 效益较好，方案可行。商铺与车位部分利润总额较大，投资利润率也较高，其内部收益率均 超出行业的基准收益率，累计盈余资金较多，因此，商铺与车位部分经济效益也较好。 同时经过同学们的深入调查，该项目在当地受到很大的关注，销售前景比较好，资金的运营 状况良好因此我们认为本项目经营方案均可行。 目录 第章总论 项目背景 项目基本情况 研究的目的与方法 研究目的 第二章项目宏观因素分析 宏观经济方面 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力 市场趋势 第三章项目区域环境因素分析 宏观经济方面 项目的区位分析 外部交通体系 第四章项目开发条件分析 项目现状 第五章项目竞争力分析 项目分析 项目定位分析 第六章建设规模 第七章项目开发建设进度安排 项目施工组织 开发进度计划 第八章投资估算与资金筹措 投资估算 资金估算与使用计划 第九章财务数据估算与财务分析 营业收入估算与营业成本估算 损益状况 第十章经济分析 第十章不确定分析 第十二章社会分析 第十三章环境分析 第十四章风险分析 第十五章结论 第章总论 项目背景 长春市是吉林省省会，全省政治经济文化和交通中心，中国最大的汽车工业城市， 中国建成区面积和建成区人口第九大城市，幅员面积平方公里，现辖个城区和 个市和农安县，总人口万。年正式设治，年被确定为伪满洲国的国都， 年解放，年经国务院批准为副省级城市。 年长春全市实现亿元，增长全口径财政收入实现亿元，增 长，地方财政收入实现亿元，增长工业总产值实现亿元，增长 固定资产投资按新口径累计完成亿元，同比增长城市居民人均可支配收入和农 民人均纯收入分别达到元和元，分别增长和。主要经济指标增幅继续位 居个副省级城市前列。 房地产业经过黄金十年两位数的高速发展，到达个高峰期。自年开始，国 家对房地产市场宏观调控，进行结构调整，国八条限购限价限贷政策陆续出台，年 内三次加息六次上调存款准备金率，堪称史上最严厉的组合拳。同时，国家提出加大保障 性住房建设力度，解决住房困难家庭住房问题。年，遏制投机投资性购房需求和大力 建设保障性住房积率 地下建筑面积 建筑密度 绿地率 总停车位个 研究的目的与方法 研究目的 深入了解探寻长春的经济发展环境，提高提高本项目的可行性，增加项目的竞争 力以及市场占有率。 培育新的经济增长点，刺激消费，拉动长春市经济增长，增加项目的市场占有率。 对项目进行整体规划，充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区 的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新雅致的人 文居住园区，满足目标客户的需求，增加项目的卖点。 研究方法 本项目根据项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件以及对项目承办单位 或可行性研究单位的请示报告的批复文件。 长春市国有土地使用权公开出让文件 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 仪轩休闲假日广场项目初步定位报告 仪轩休闲假日广场市住宅市场研究报告 仪轩休闲假日广场项目成本估算 国家和拟建地区的政策法令和法规。 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 仪轩休闲假日广场项目前期各项技术指标 城市居住区规划设计规范 长春市城市拆迁管理条例 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范 工程规划平面图 第二章项目宏观因素分析 宏观经济方面 在房价过快上涨社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房 地产行业健康发展，政府出台了系列针对房地产行业的调控政策。年月日出台 的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧 市场流动性严格信贷政策外，还新增了限价限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资 投机性购房需求。 系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗， 任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业年半年报均显示 中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的 持续稳成为这年房地产市场的主题。 年，长春市房地产开发投资高位运行，商品房施工量开工量呈现增长势头。 房屋交易量持续萎缩，交易额增幅回落，体现了国家宏观调控政策对市场的作用，取得了预 期效果。 由于长春市处于二三线城市，基数低泡沫少，自住比例高，刚性需求占主力，房价 始终在合理水平，受调控的影响将远小于线主要城市。虽然受到定冲击，总体看，还是 保持了平稳健康发展势头。 长春市年度房价控制目标是年度长春市新建商品住房价格增幅低于城镇 居民家庭人均可支配收入实际增幅。通知内容相对比较简短，此前普遍担心的交易差 额征收个人所得税并没有提及，对于其他些限购限贷的政策也没有做出进 步规定。截止至年年末，长春市商品住宅均价元平，如果按照的增长标 准，控制目标下的长春房价最高值将达到元平。结合当前市场，仍然有万平库存， 加之近三年长春市房价平均涨幅，由此来看，房价控制标准制定相对宽松。 项目基本情况 仪轩休闲假日广场坐落于长春市南环城路与幸福街交汇处，项目有着得天独厚的地理 位置，扼守十字路口，东近人民大街，西接南湖中街和前进大街，可快速直达老城区经开 区净月区高新区和汽车产业开发区，临近长春世界雕塑公园和友谊公园，是南部中心城 区第号工程，也是落户于长春南关都市经济开发区的第个重点大项目，这第锹将 拉开南部中心城区大规模开发建设的序幕。 项目总用地面积近万平方米，总建筑面积约万平方米，规划建设集办公休闲 购物商业和住宅于体的现代服务业综合项目，其内不但有住宅写字楼，还有休闲会馆 商业街等服务项目。项目计划建设综合写字楼，成为长春现代化的商务居住示范区，成就南 部中心城区东北亚中心都市高地目标。 本项目的基本情况 开发商仪轩集团长春置业有限公司 户型面积平米 建筑类型小高层高层写字楼大型商场 物业类别商业综合体 物业公司上海圣维仕物业管理有限公司 投资商仪轩集团长春置业有限公司 建筑施工南通六建南通七建 规划设计仪轩集团长春置业有限公司 项目基本情况 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 其中 甲办公楼 小高层住宅 高层住宅 底商面积 主力商业 写字楼 会所 容 望状态，期盼房价进步下跌。两方面影响带来销量和成交价格的下滑。 银行信贷收紧带来的工程资金紧张银行上调存款准备金率。限制二三套房贷款，提高首 贷比率，这些影响到开发企业的现金流。 二法律风险分析 长春版国五条细则出台房价增幅低于收入增幅长春市年度房价控制目标是 年度长春市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。通知内 容相对比较简短，此前普遍担心的交易差额征收个人所得税并没有提及，对于其他 些限购限贷的政策也没有做出进步规定。截止至年年末，长春市商品住 宅均价元平，如果按照的增长标准，控制目标下的长春房价最高值将达到 元平。结合当