个重大的发展机遇，今后几年榆林市房地产市场还将 保持持续稳步增长的态势，市场环境将进步改善，房地产市场体系更趋完善。 供给市场发展趋势 房地产市场将逐渐步入市场化运作，竞争也会日趋激烈 由于国家调控政策影响，加之真正有计划有能力生产高档产品的开发商 凤毛麟角，因而高档住房开发面积的供应将不会迅猛增长 住宅销售价格将保持稳中有升 高档住宅市场将开始迈出步伐被挖掘，旦出现领袖级产品，必将使得 低中档住宅的建筑风格规划设计环境景观社区配套物业管理等体现产品 质素的指标有较大改观甚至出现质的飞跃 开发经营理念不断突破，营销策划包装推广逐步被重视，产品创新显得日 益紧迫 住宅开发重心将向市区西南部的经济开发区转移 休闲度假运动教育等主题楼盘将出现 批专业的策划广告销售队伍将被引进或崛起。 二消费市场发展趋势 消费能力随榆林市经济的快速发展不断增强，高性价比的产品供应有限， 使得消费力不断蓄积 消费日趋理性，更加注重产品综合品质 住房投资意识有了萌芽，改善居住条件，提高居住质量意识日益加强 追求高品位生活的消费群日益壮大 容易接受高质素住宅产品的消费引导。 第三节区域房地产市场发展状况分析 本项目位于榆林城区西南即在规划中的榆林城市第五组团用地范围内。该开 发区设立于年月，是经陕西省人民政府批准设立的陕西唯以能源重化工项目建设为主体的省级经济开发区。 经济开发区以能源重化工建设项目为主体，以荒沙地综合开发治理生态农 业基础设施建设和房地产开发为突破口，产业发展与基础设施生态环境建设 并举。具体实现基础设施超前化生态环境优美化空间形态景观序列化个性 化三大目标。年左右时间，开发区将建成集农业工业商贸科技教 育居住娱乐旅游为体，环境优美，基础设施完善，支撑服务体系化健全， 功能结构布局合理的既具榆林独特风格又有现代特色的综合型对外开放文档的在线分享平 台，提供可研报告资金申请报告项目建议书商业计划书投资分析报告投标 书管理手册教学案实施方案策划书立项申请报告免费在线阅读，全站资料 均为文档，文档下载平台，让您的工作变得更轻松, 第页共页 第章项目总论 第节项目背景 项目名称 紫陌园 二建设单位 三承担可行性研究工作的单位 陕西君安房地产咨询有限公司 四拟建地址 本项目位于榆林城区西南即在规划中的榆林城市第五组团用地范围内 第二节项目概况 场地概述 具体用地榆林紫陌园小区位于榆林城区西南即在规划中的榆林城市第五 组团用地范围内。小区东侧紧邻片荒地，西邻创二路圣湖路，南邻西区路苏 兴路，北邻榆佳路苏榆路。地理位置前景优越，四面临路，交通状况良好，属 于榆林市理想的居住处所。 场地周围自然与人文环境 场地北边苏榆路沙梁北侧是景色优美的尤家峁水库，这里每年夏季都吸引了大 量游人前来避暑游玩。不久的将来，这里将成为未来的城市生态公园。 占地面积 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,小区用地东西向最窄处为，最宽处为，南北长，总用地为 公顷合亩，其中含城市代征路用地公顷合亩，实际总用 地为公顷合亩。 场地地形地貌 小区场地多为沙地，地形基本平坦，北高南低，用地范围内无建筑物和构筑物。 工程地质水文地质不良地质特殊地质 待地勘报告提供后说明。 第三节可行性研究的依据和范围 可行性研究的依据 房地产开发项目经济评价方法建设部建标号 建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资 号 关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经 号 榆林市国民经济和社会发展第十个五年计划 榆林市城市总体规划 榆林市城市道路规划 榆林市城市用地规划 榆林市经济开发区总体规划 陕西省建筑工程综合概预算定额 陕西省工程建设其它费用定额具备。 项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分 析结果表明，资本金利润率税前达，内部收益率达，具有良好的经济 效益同时由于本项目采用了先进的规划设计理念，其开发实施将有力推进榆林市开 发区住宅片区的发展，对于榆林市房地产业的发展具有显著的带动作用，因此该项目 具有明显的社会效益此外，本项目具有定的抗风险能力，且从技术方面看也充分 具备可行性。 项目综合评价结论本项目可行 第二章房地产市场分析 第节榆林市房地产市场概况 随着资源的开发和城市发展，房地产开发商对榆林市房地产市场的前景普遍 看好。自年以来，榆林市房地产开发投资逐渐向规模化方向发展全年房地 产开发完成建设投资亿元，超额年度计划，竣工面积万平方米。近两 年来，榆林市房地产开发竣工和销售面积曲线走势致，商品房空置率有所下降， 商品房供应和需求基本保持平衡，房产市场呈现出供需两旺的态势。作为新的经济 增长点，房地产业在榆林已经步入了高速发展的快车道。 目前榆林市个在建开发项目中，规划设计建设规模都在几万至十几万平方 米。其中桃花园住宅小区，占地亩，开发建筑万平方米，总投资 亿元，全年竣工万平方米圣景名苑住宅小区，占地亩，开 发建筑万平方米，总投资亿元荟景家园住宅小区，占地亩，建 筑万平方米，总投资亿元神木县人民小区占地亩，建筑万平方 米，总投资亿元，竣工万平方米。这些大盘住宅项目已相继进入投资高 峰期，对房地产开发投资的拉动效益明显凸现。 在高端市场方面，由于开发理念区域文化等种种因素影响，榆林市的房地 产高端市场潜力未能发掘和有效利用，市场几乎片空白，而有购买力的消费群 体见多识广，对于高品质住宅具有定的有效需求。 随着城市化进程推进，大规模的人口增长和就业迁移成为榆林市城市发展的 趋势，城市发展的发展最基本的表现在土地范围的扩展，居住是城市的基本功能， 也是人类生活的基本要素。人口的快速增长推动了房地产居住业的发展，对于榆 林来说，由于老城区人口和就业面的饱和，新增本地人口和迁移的外来人口必然 会向日趋成熟中的开发区集中，榆林市开发区的房地产市场逐渐呈现出供销两旺 的发展势头。 项目规划设计方案 现场勘察及市场调查收集的相关资料 其它相关资料。 二可行性研究的范围 项目背景及项目概况 市场分析 项目建设的必要性和有利条件 工程建设方案 组织机构与人力资源配置 项目组织实施进度 投资估算与资金筹措财务评价 开发风险及对策 第四节主要技术经济指标 本项目主要技术经济指标见下表 居住区用地平衡表表 项目面积公顷所占比例人均面积人 居住区用地 住宅用地 公建用地 道路用地 公共用地 二其他用地 主要技术经济指标表表 项目计量单位数值备注 居住户数户套 居住人口人按人户计 总建筑面积 其 中 住宅建筑面积 公建面积 建筑密度 容积率 绿地率停车位地下辆 公共服务设施配套表表 类别项目备注 教育托幼 医疗卫生站 文化 体育 会所 运动场 户外健身设施 商业 服务 超市 餐饮 书店 其他第三产业设施 金融 邮电 银行 储蓄所 邮电所 社区 服务 治安联防站 物业管理 市政 公用 热交换站 变电室 开闭所 水泵房 公厕地下汽车库停车场 第五节可行性研究结论 市场预测 根据市场调查，项目地块所属经济开发区是年月经陕西省人民政府批准 设立省级经济开发区，根据开发区的发展规划，未来几年将建成集农业工业商贸 科技教育居住娱乐旅游为体，环境优美，基础设施完善，支撑服务体系化 健全，功能结构布局合理的既具榆林独特风格又有现代特色的综合型对外开放的窗 口示范区。随着开发区的逐步建设，其配套不断的完善，人们对其区域位置不断的认 可，其土地也会大大升值，从而带动房地产项目的大幅度升值。 二项目建设进度 项目计划从年年初开始计划动工，预计总开发周期年，其中前期工程 个月，建设工程年，后续销售三个月。 三投资估算和资金筹措 本项目固定资产投资总额为万元，项目自筹资金万元，利用银 行贷款万元。 四项目综合评价结论 本开发项目符合国家城镇商品房开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理 之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件业销售价格的测算方法主要是通过市场调研，然后根据具有可 比性的同类型物业价格水平，采用市场比较法确定最终销售价格。经过科学测算，各 种物业的销售价格具体如下 住宅 开盘后销售均价为元平方米，以后各期推出项目每期以的涨幅增加。 分期二期推出 商业 开盘后销售均价为元平方米，以后各期推出项目每期以的涨幅增加。 分期二期推出 酒店 开盘后以销售均价元平方米销售。不进行装修 地上地下车库 销售价格为万元个分期为万二期为万推出 二应缴税费测算 本项目按现行规定出售类物业应缴税费计算，项目应缴营业税为销售收入的 城市建设维护税为营业税的教育费附加为营业税的。另外对外出售房地产交 易需交纳契税及手续费，按照销售收入的计取。 三销售费用 本项费用主要指项目在销售过程发生的销售推广费用，按照同类型项目的取费标 准，结合本项目实际，最终确定本项目的销售费用按照各类型物业总销售收入的 计取。 第页共页 第三节项目销售进度计划 本项目销售进度计划根据榆林市同类型项目的销售状况，