空间结构为城两区，哑铃式布局结构。即中心区港城区临港化工园区，中间有铁路高速公路和公路连接。 用地布局及发展方向规划 规划用地发展方向为以现状为基础，重点向西，适当向东。总体布局采用集中式发展，以运河地震断裂带和小流津河构成 环城水系为特色，结合绿地建设，形成城三区七组团的城市布局结构。城，即以外环路范围内用地为基础的旧城 三区即相对独立的旧区新区开发区七组团，即运河东旧城中心组团运河西综合组团新区行政文化教育综合组团新区 工业区和物流组团开发区组团东北部工业仓储组团和朔黄铁路站前仓储组团。 二新区发展规划 根据沧州市城市总体规划，确定城市发展的主要方向是向西，规划将东起西二环大街，西至拟建的京沪高速铁路，北起朔 黄铁路，南至国道范围作为沧州市新的发展区域。新区作为沧州市城市规划区的部分，依托老城区，中间由林带快速路 水系相隔离，相对独立。 根据城市发展规划的理念，在新区逐步形成环两轴九宫格的城市功能结构布局。其中环为绿色生态的环城水系公园两轴指纵贯文化公园博物馆行政中心高等教育园区的南北自然人文景观轴与横贯京沪高速火车站商务商贸区行政中心 会展中心的公共活动建筑景观轴九宫格则是由行政中心会展中心公务员小区等所组成的新区核心区域。 目前，新区商业配套设施还不完善，还没有形成完整的商贸体系。本项目处于新区与主城区的交界处，借此可以依托这发展 趋势，充分发挥其独特的商业优势，建成条新的经济生命线推进高新区商埠核心区建设进程。 附沧州市商业规划图 备注上图红色代表商业规划区域，目前，商业主要集中在主城区火车站周边 三新区商业市场现状 新区地形平整，面积较大，位于沧州市西部区域，是未来城市发展的重点方向，是发展商贸业的黄金板块和创业者理想的投资 宝地，随着政府加大对旧城城中村改造的力度，近两年来，该区发运作是可行的。但在实际的经营开发过程中还存在定的风险，商务 楼元平方米商业元平方米的价位从现在的市场状况看是售价偏高，从二到三年的角度来看，要实现项目物业的零库 存销售，还是有相当的压力，项目的产品策略市场策略仍要精心制定。 石家庄完美顾问机构 年月 第部分项目地块资源分析 项目地块资源分析 地块经济技术指标 项目占地面积亩含亩空地 总建筑面积约余平方米 使用年限年 地块用地性质 本地块为商业用地，开发大型商业项目。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 地块先天条件分析 地块性质商业建设用地 地貌特征地块期为主体五层，局部六层的大型商场，二期位于期东侧，为生地，整个地块呈南北狭长的长方形 边界线外围情况 南侧为小平房 北侧为新华路 东侧为小南门商业步行街 西侧为渤海商业步行街。 地块基础设施配套分析 道路新华路双向六车道 供电市政供电 供水市政统供水 排水市政统排水 排污市政统排污 供热市政统排热。 解放西路现状 二地块周边资源分析 项目用地周边环境 自然环境情况 紧邻项目东侧为市政府规划米宽的绿化带，紧邻南侧为苗圃园，项目西侧紧邻大量耕地自然环境较好。 人文环境状况 项目地周边为大量的城中村及新建商品住宅楼大和庄新区城枫景万泰豪景万泰锦绣花园万泰阳光小区等，居 住氛围浓厚。 环境污染状况 沧州市污染企业主要集中在市区北部，项目地位于沧州市西部区域，是城市发展的的重点方向，周边没有大型污染企业，对 本项目不存在的空气污染，但项目紧邻西外环路，交通带来的灰尘污染将会对项目造成定影响。 地块交通条件 项目交通设施状况 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 解放西路，西外环路规划路规划中 周边市政配套设施 购物场所华泰商厦正达广场沿街便利店 文化教育市十四中学迎宾小学交通局职业学校大合庄小学向明中学 医疗卫生市中医院 金融服务农业银行建设银行 综合分析识的产物。使批有实力的商业集团开始兴建大规模的商业物业华北商厦二期颐和广场南门商业步行街宏宇财富广场等为繁荣消费市场，带动商业经营水平的提高产生了积 极影响。 商业规划 沧州市商业主要集中在火车站周边两公里范围内及新华路解放路及南北大街两侧，根据沧州市城市总体规划 年，新区的规划建设将商务商贸区分布在京沪高速火车站两侧。 正在建设和即将建设的主要商业项目览表 项目名称规模 华北商城二期经营面积约平方米，停车位个 颐和广场占地亩，总建筑面积万平方米，停车位个 宏宇财富广场总建筑面积平方米，层为商业，层为公寓，平方米的停车场 人民商场总建筑面积约为平方米 小南门商业步行街总占地面积万平方米，总建筑面积万平方米新建大型综合超市经营面积预计万平方米，门前停车场面积平方米 三人文环境研究 人口概况 年末，沧州市总人口为万人，其中农业人口万人，非农业人口万人人口自然增长率。 年人口统计览表 地区总户数户总人口人非农业人口 性别年龄 男女岁岁 沧州市 市辖区 新华区 运河区分析随着沧州市人口的增长，城区面积的不断扩大，在对居住需求增加的同时对商业购物的需求也在不断增加，在客观上推动 了沧州市商业的繁荣发展。 四综合分析 沧州是个六百多万的中小型城市，主要以工业和特色农业为主 随着经济的发展，投资环境得到了进步的改善，房地产业特别是商业的发展空间增大 历史悠久，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，素有金丝小枣之乡鸭梨之乡铸造之乡杂技之乡的美称 随着国家宏观政策的调整，将对沧州市经济住房消费产生影响，并在定程度上改变了沧州市消费者观念 京沪高速铁路的拟建，城市规划及建设进程的加快，使沧州的经济投资环境得到进步改善，消费者可支配收入逐 年增加，购买力逐步提高，刺激了沧州市经济的快速发展。 第二部分项目区域板块分析 政府规划研究分析 城市性质和规模规划 根据沧州市城市总体规划年，城市性质为环渤海地区重要港口城市和化工工业基地，冀中东部中心城市 城市规模至年主城区人口规模 综合以上情况，无论从地块资源分析，还是从周边资源分析，本项目地块适合做商业建设用地开发，给西部新区提供环境优美快捷 方便的的中高档商业区 同时，结合项目地块的大小，建议项目为年开发建设，以宾馆酒店写字楼超市为主要物业建设以配套完善物业管理 先进环境宜人的商业项目。 第二部分区域宏观投资环境分析 经济环境研究 年沧州市国民经济承接前年快速增长的良好态势，继续保持较快增长。初步测算，全年实现地区生产总值含华北油田 亿元，是年现价的倍，比上年增长。二三次产业增加值分别完成亿元亿元和亿元， 比上年增长和。 平稳协调增长是沧州市经济运作的主要特征，自从年以来沧州市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快， 相关指标出现了稳中上升的迹象，表明沧州市经济正处于高速的发展周期。 从三大需求情况看，出口投资消费出现了全面较快增长的格局 全年全市累计完成出口总值亿美元，同比增长，对外经济合作不断加强，签定境外承包工程和劳务合同额 万美元，外派出国劳务人次 投资继续保持高速增长。年，我市完成全社会固定资产投资亿元，较上年增长了消费市场逐步升温。城乡市场趋于活跃，市场物价温和上扬。在城乡居民收入增长加快和农村消费环境不断改善的推动下， 年全市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长 沧州市金融机构人民币存款余额亿元，比年初增加亿元，其中城乡居民储蓄存款亿元，比年初增加亿 元。全市金融机构贷款余额亿元。其中，中长期贷款余额亿元，短期贷款余额亿元 城乡居民收入大幅提高，消费支出同步增长。年，城市居民人均可支配收入为元，同比增长。 从宏观经济上状况看，沧州市经济呈明显发展态势。 二商业状况分析 沧州市商业物业发展概况 沧州的商业物业发展较为落后，主要以本地商家企业为主，经营形式以小型连锁便利店为主，沧州好日子超市富达日化超 市为其代表，商场分布较为集中，以南北大街新华路为主要区域且规模相对较小。 近两年来，随着经济的不断发展，商业开放度的不断扩大，商业物业已向规模化集成化开放化方向发展。商业经营的集 聚效应已经使商家有所认识，规模比较大的集中商业物业就是这种意专卖店等将成为沧 州零售业的主流发展方向 沧州会馆处于沧州市重点规划发展方向的西部新区，并处于以解放路与西外环路两条主要交通干道交汇处，是未来新区商 贸区的中心位臵，是绝佳的商业领地 沧州会馆的商业定位是基于上述内容的指导下而确定的，符合社会经济发展趋势。 第四部分项目市场可行研究 项目动态分析模块 项目优势 地理优势高新区是沧州市重点发展方向，本项目处于新区的黄金位臵，三条主干道解放路西外环街迎宾路在其周边 区域优势区域内道路宽阔，交通畅通，大型成熟社区及多个政府行政服务部门分布周边，使本区域形成了浓厚的居住和办 公氛围 机会优势该区域暂无大型购物中心高档餐饮及宾馆，为本项目提供了有利的发展空间规划优势规划设计体现以商家为本的理念，充分满足商家的需求 管理优势统规划，错位经营，着力营造流的经营环境和商业气氛 经营优势业态上以高档宾馆酒店高档写字楼大型超市为主，发展知名品牌连锁经营，各种业态互为补 充的辅助经营模式 服务