为主，国外团队主要以俄罗斯团为 主，散客主要以京津冀等周边地区的游客为主。 项目定位 目前海棠宾馆的会议餐饮娱乐设施从经营面积到档次都已形 成定规模，该项目的实施将从根本上改变海棠宾馆没有高档次舒适 客房的现状，具备了承担大型接待服务项目的条件，可以成为昌黎县 高档次的会议中心接待中心。同时接待较高层次的会议培训国内 外豪华团队都可以成为海棠宾馆接待服务对象。 项目建设的必要性 企业实现可持续发展的需要 现有海棠宾馆为四层框架结构，建于年，有客房间，每 个房间有张床，由于宾馆硬件条件差，在暑期经营高峰阶段，每个 房间只能收入元。现在设施已不能满足经营工作的需要， 为了提高海棠宾馆的接待培训能力，扩大海棠宾馆在昌黎县旅游 渡假行业的知名度，提高经济效益必须对原建筑进行装修改造。 满足顾客需求的需要 现代人追求的已经不是吃饱穿暖，而是休闲娱乐旅游。生 活质量大幅度改善和提高，对居住环境的要求下相应提高，那种无卫生间无空调无饮用水的三无客房及硬件差标准差的两差 客房已经不能满足顾客需求，人们追求的是高档舒适客房。 响应昌黎县委县政府政策的需要 昌黎黄金海岸作为北方历史悠久的旅游避暑胜地，城市定位于 生态型园林式国际性旅游休闲渡假区，昌黎的历届政府都非常重 视旅游业服务业的发展。海棠宾馆的装修改造必然会得到昌黎县委 县政府等地方政府及有关部门的认可和大力支持，这些都为项目实施 提供了便利条件。 建设规模 对原建筑进行装修改造。 主要建设条件 地理位置与建设地点 海棠宾馆位于昌黎县碣石大街中段。 场址土地权属类别及占地面积 海棠宾馆占地全部为城市建筑用地，面积为。 地形地貌地震情况 昌黎县属于燕山山前冲洪积平原，地处华北平原北阔别边缘。北 部碣石山区有低山丘陵分布低山丘陵面积为平方公里，占 总面积的。其余为山麓平原和滨海平原，土壤类型为多为潮土 和风沙土，地势自西北向东南倾斜。地震烈度为度。工程地质与水文地质 场址为冲洪 净 值 其他费用原 值 当 期折旧费 净 值 合计原 值 当 期折旧费 净 值 固定资产折旧费估算表 辅助报表 单位万元 目录 总论 项目背景 项目概况 市场需求分析及定位 市场需求分析 项目定位 项目建设的必要性 企业实现可持续发展的需要 满足顾客需求的需要 响应昌黎县委县政府政策的需要 建设规模 主要建设条件 地理位置与建设地点 场址土地权属类别及占地面积 地形地貌地震情况 工程地质与水文地质 气象 公用设施社会依托条件 工程方案 设计指导思想与原则 建筑方案设计 结构方案加固工程 配套设施建设 资源利用与节约 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,环境保护 建设地区的环境现状 项目主要污染源和污染物 环境保护标准及采取的措施 环境影响评价 安全卫生与消防 安全卫生 消防 组织机构与劳动定员 组织机构 劳动定员 员工来源与培训 项目实施进度 建设工期 项目实施进度安排 项目实施进度表 项目招投标 投资估算与资金筹措 编制依据 投资估算 财务评价 评价依据 评价原则及范围 财务评价基础数据与参数选取 营业收入及税金估算 成本费用估算 利润总额 税金 财务评价报表财务评价指标 不确定性分析 财务评价结论 社会评价 结论 附表 总论 项目背景 项目名称 昌黎县海棠宾馆装修改造工程 项目承办单位概况 项目承办单位昌黎县海棠宾馆服务有限公司 项目负责人李红星 项目联系人李红星联系电话 昌黎县海棠宾馆是由昌黎田氏集团兴建的家集住宿餐饮洗 浴娱乐为体的三星级宾馆。昌黎县海棠宾馆位于河北省秦皇岛市 昌黎县碣阳大街，属昌黎县最为繁华的城中心地带，隶属于昌黎县海 棠宾馆服务有限公司。 海棠宾馆兴建于年，占地亩，建筑面积近平方 米。 编制依据 可行性研究报告编制委托书 国家旅游局关于宾馆建设宏观调控的若干意见 中华人民共和国环，投资回收期年含建设期。 主要技术经济指标 主要技术经济指标详见附表。 表主要技术经济指标表 序号项目名称单位数量 建筑类别民用建筑 耐火等级二级抗震设防裂度度 主要结构选型框架 建筑层数总高层 建筑总面积 外墙面高级外墙涂料墙面 项目建设总投资万元 劳动定员人 市场需求分析及定位 市场需求分析 社会环境分析 随着我国社会主义市场经济体制逐步建立与完善，社会政治保持 长期稳定，广大居民的消费水平将随着经济发展逐步提高，同时扩大 内需，刺激消费是近年来我国政府直推行的积极的财政政策，政府 鼓励消费，尤其是在黄金周的带动下日益发展的假日经济旅游 经济，为旅游业的快速发展带来前所未有的历史机遇。 经济环境分析 改革开放二十多年来，反映城乡居民生活水平的恩格尔系数不断 下降，城镇从年的下降到现在地，农村从年 的下降到现在地，城乡居民的消费重心由满足食品需求 逐渐开始向穿用玩等其他休闲方面转移，旅游业发展的市场潜力 越来越大。自然环境分析 昌黎县属暖温带和半湿润的大陆性季风气候，四季分明，夏无酷 暑，冬无严寒，平均气温，年平均降水，空气相对 湿度，森林覆盖率为，人均绿地占，黄金海岸以碧 海蓝天清风金沙闻名于天下，国内国际众多游客都慕名而来， 每年接待上百万游客到这里休闲度假旅游观光。 市场环境分析 海棠宾馆所处的地理位置优越，改造后的海棠宾馆将带动本地区 全面发展，完善的设施将提高其整体竞争力，为宾馆提供有力硬件支 持，满足广大顾客的需求。 游客需求分析 随着我国城乡居民收入水平和生活质量的不断提高，人们的消费 观念和消费模式正发生着明显的变化，由传统的简单的消费观念转 变为多元化的积极的消费观念，人们需求的中心不再是为得到， 也不再是那些廉价的商品和服务，而是对产品的质量设计造型 用途品牌提出了更高的要求。 以上分析可以看出由于黄金周的实施，京沈高速沿海高 速公路的建成，秦皇岛正成为京津地区以及东北部分城市短期旅游的 首选目的地。据市旅游局统计，秦皇岛游客接待量连年创新高 年万人次，年万人次，年突破千万人次大关， 达到万人次，收入亿元。年仅五黄金周 就接待万人次，收入亿境影响评价法 建设工程项目管理规范 建设单位提供的基础资料。 编制原则 严格按照国家有关标准规范规定进行编制，以提升功能改 善环境招商引资扩大经营范围为主线。 项目背景 随着改革开放的不断深入和国民经济的快速发展，河北省内与京 津两地的交通也得到了极大的改善，京沈高速公路沿海高速及正在 修建的承秦高速，北京天津唐山秦皇岛之间的环渤海三角区城 际高速铁路也在紧张的建设中。海棠宾馆装修改造工程的建设有利于 改善投资环境，提升旅游品质，并拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步。 此外通过装修改造，有利于公司的更进步发展，提升公司的整 体形象和竞争力，也为公司规模的逐渐扩大奠定基础。并且本项目的 建设合理的利用土地，优化城市周边的空间布局，落实城区规划，提 升昌黎黄金海岸旅游的整体形象，加快城区现代化进程。 海棠宾馆现状为四层框架结构，始建于年，建筑面积约 ，受当时建设条件的限制，硬件差，标准低，同时经过近年 多使用，现有设施已经无法满足接待和经营工作的需要，不能适应各 个层次旅客的消费需求。 年秦皇岛市政府和昌黎县政府分别提出旅游立市和旅游立 县战略，大力挖掘旅游开发潜力，打造沿海旅游名城。作为当地旅游 行业龙头企业，积极配合旅游立县的决策和部署，配合城镇面貌三年 大变样工作，为加快发展滨海旅游，树立新的企业形象，决定做出昌 黎海棠宾馆整体提升改造计划。 项目概况 项目占地面积 建筑面积 项目投资万元 建设性质装修改造 原建筑物概况 原建筑物建筑年代年 建筑物的主楼高为四层，副楼高为四层，为东西走向，临碣石大街。楼体为框架结构。 具体改造方案如下 大餐厅个，可容纳人 小餐厅个，可容纳人 客房间，最多可入住人 洗浴休闲中心个 主要建设条件 项目为原建筑装修改造工程，供水供电排水均利用既有的相 关配套设施，交通便利，建设条件良好。 改造后的海棠宾馆符合昌黎县大力发展旅游接待服务的政策导 向，已初步得到地方政府部门的认可和大力支持，为项目实施提供了 便利条件。 项目建设资金自筹万元，贷款万元。 项目估算总投资及效益情况 项目估算总投资万元，自筹万元，贷款万元。 据测算，项目建成后，年营业收入万元，财务内部收益率 资借款 流 动资金借款 现 金流出 各 种利息支出 偿 还债务本金 应 付利润 股利分配 其 他流出 净 现金流量 累 计盈余资金 财务计划现金流量表 基本报表 单位万元