在此基础上，考虑项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理 性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款 提供比较可靠的依据。 第二部分拆迁还建的必要性研究 城中村存在的弊端 近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 原先城区周边的村庄，现在区域位臵上已成为城区的组成部分，成为 道城市建设发展中的特殊景观城市里的村庄。城中村在行 政上已是城市的范畴，属于街道管理，但城中村仍然实行农村集体 所有制和农村管理体制。城中村农民的土地大部分已经被国家征用， 不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生 活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。城中村 存在着诸多的弊端 土地利用粗放，土地资产流失 由于城中村缺乏统的规划和管理，造成土地利用率和产出率 低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含 有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时， 城中村的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有， 这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使城中村中 不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使 土地升值的部分国有土地资产的流失。 管理体制不顺，管理难度较大 城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊 类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体 制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别， 它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空， 城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。 这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地 十分普遍，住宅用地严重超标。 人口构成多元，社会治安堪忧 城中村的人口构成流量表三 附表现金流量表四 附表现金流量表五 附表自由现金流量表 附表项目偿债能力分析表 附件 附件企业法人营业执照 附件工程造价咨询企业甲级资质证书 附件会计师事务所执业证书 编制单位北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 湖北中安信会计师事务有限公司 编制时间年月日 目录 第部分总论 项目建设背景 项目概况 项目编制依据与研究范围 第二部分拆迁还建的必要性研究 城中村存在的弊端 城中村改造的历史使命 第三部分拆迁还建的规模及建设内容 拆迁内容 还建内容 拆迁还建的成本 第四部分开发项目的市场分析 武汉市的经济人文环境与城市概况 武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析 武汉市房地产发展现状分析 本项目优势分析 第五部分项目选址与自然条件 项目地点 项目的自然条件 第六部分项目环境影响分析 项目建设期对环境的影响 运营期对环境的影响 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 第七部分城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措 投资估算 拆迁还建资金需求与筹措情况 贷款偿还 第八部分财务评价说明 财务评价的假设 财务评价的基准期 财务指标评价依据及说明 房地产总成本费用估算依据 销售收入估算依据 销售税金和附加估算 土地增值税估算 企业所得税估算 第九部分财务评价 财务指标分析 财务指标分析汇总表 第十部分偿债能力分析 第十部分结论及建议 结论 建议 城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 武汉市洪山区城中村综合改造拆迁安 置房项目可行性研究报告 第部分总论 项目建设背景 住房问题是重要的民生问题。解决城市低收入家族住房是当前民生 问题的重中之重。党中央国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困 难问题，国务院下发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发号，以下简称若干意见，接着又召开全国城市 住房工作会议，对复，开发建设规模为万平 方米，容积率，开发用地的总成本亿元。 以房地产开发取得的收入弥补拆迁还建的成本。 本项目建设期 本项目年上半年完成整体拆迁任务，年底完成还建安臵房城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 建设任务，拆迁还建期年房地产开发采取滚动开发模式，从年 上半年起至年底完成房地产开发任务，开发建设期年。 目前工程进展情况 由武汉市城市规划设计研究院完成了城中村综合 改造规划 挂牌出让土地成本已经武汉市洪山区人民政府和平街村 民委员会洪山区和平街城中村综合改造工作领导小组办公室武汉市 洪山区人民政府和平街办事处武汉市洪山区城中村综合改造工作领导 小组办公室审核签字同意。年月日取得武汉市人民政府办公厅 关于洪山区城中村改造成本测算及开发规模的批复 完成拆迁的部分工作，包括完成了城中村改制完成了项目前 期规划，完成了部分拆迁补偿 项目已经摘牌，并获取国有建设用地使用权成交确认书 项目核准及规划审批手续基本完成。环评国有土地使用证 建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证正在 办理中。 项目编制依据与研究范围 本报告的编制依据 依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体 情况，本可行性研究报告的编制依据主要有 本报告的编制的依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济 评价方法与参数第二版和国家现行的财税制度。 武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测算 及开发规模的批复 武汉市城市规划管理局市规划局关于综合改造规划的 批复武规函号文及武规函号文城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 武汉市城市规划设计研究院完成了城中村综合改造 规划 武汉市城中村综合改造工作领导小组关于印发武汉市城中村 综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范试行的通知武城改办 号 武汉市房地产投资项目基础数据的分析估算 本报告的研究范围 总论 拆迁还建的必要性研究 拆迁还建的规贯彻若干意见进行部属。国务院提出，所有城市 包括县城要以城市低收入家族为对象，进步建立健全城市廉租住 房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区旧住宅区改造力 度力争到十五期未，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农 民工等其它城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。 改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市 场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投 资吸引力的国家之。温家宝总理在政府工作报告中提出了中部崛起 的概念，这意味着中央政府将在政策财政基础设施建设等方面将会 向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着 次全新的历史发展机遇。 在中部崛起的大背景下，依托优越的地理位臵和多年积累，武汉的 整体经济实力日益增强，经过多年发展，武汉市已有较强经济积累，地 区生产总值连续两年处于中部六省前列，年上半年武汉市的为 亿元，位居中部六省之首。从整体经济实力上看，中部龙头与支城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 点的地位基本确定。 但是，就在这座不断发展的特大城市的二环以内，存在个城中村， 城中村内危房旧房集中，这些住宅建设时间长，房屋质量差，户均面 积小，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。中心 城区内的城中村脏乱差，片区环境严重影响了武汉市的市容市貌，影响 武汉市在全国的整体形象，为彻底解决这问题，武汉市人民政府于 年月日提出关于进步促进经济平稳较快增长的若干意见，要求 加快推进城中村和旧城改造，计划用年时间完成二环内个城中村的 改造任务。 项目概况 项目名称 武汉市洪山区城中村综合改造拆迁安臵房项目 项目地址 项目位于洪山区和平乡友谊大道以南，武青四干道以北，纺 机路以东，罗家港以西，紧邻徐东商业中心。 项目建设规模及内容 拆迁还建拆迁总面积为平方米，其中村民房屋拆 迁面积为平方米，拆迁村民户数户集体房屋拆迁面积为 平方米。还建面积为平方米，还建户数户，货币 补偿面积为平方米。 房地产开发。根据武汉市人民政府办公厅关于洪山区 城中村改造成本测算及开发规模的算 企业所得税率为 第九部分财务评价 财务指标分析 投资利润率分析 根据损益估算表，我们对盈利能力分别分析如下 税前投资利润率税前利润总额项目总投资额 税后投资利润率税后净利润项目总投资额 详见附表损益估算表 评价年均投资利润率超过，根据投资效果标准系数标准， 表明项目投资效果非常成功。 现金流量分析 财务净现值 财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金 流量折现到建设期初的现值之和，通过该指标的计算，可以考查项目 在计算期内的动态盈利能力。假设折现率为，公式为 净现值各期现金流入量贴现系数各期现金流 出量贴现系数，则 所得税前的财务净现值万元 同样所得税后的财务净现值为万元。城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司