依存的密切关系，充分体现了中国传统的天人合思想。 磁器口街区以两条主要街道正街和横街为骨架，街宽，它们将 嘉陵江水运码头宝轮寺及外围交通干道联为体。与这两条主要街 道垂直分布有条巷道，沿马鞍山脊和溪沟边缘呈枝状发展，形成 明显的树枝状特征平面布局，巷道宽，顺应地势，随高就 高随低就低随弯就弯，不拘格。商业设施分布于两条主要街道，沿巷道两侧布局住宅院落，形成清晰的街区社会组织模式，具有典型 的山城特色。 建筑特色 磁器口是重庆市历史上的四大古镇之，也是目前唯保持完好的古 镇，街区建筑主要为祠庙会馆传统店宅，构造类型丰富多样。 磁器口现存祠庙有宝轮寺和宝缮宫。其中宝缮宫目前已作为居住使 用。宝轮寺座落在磁器口嘉陵江西岸的白岩山上，又名白岩寺，是重 庆的重要名刹，现存大雄宝殿和药师殿两幢建筑，后期建有天王殿 鼓楼藏经阁仿古建筑。其中大雄宝殿为明代建筑，台梁式构架，重 檐下斗拱硕大，具明显的明代建筑风格，上重檐呈网状如意斗拱，极 富地方建筑特色。 磁器口街区建筑大多是清末和民国时期遗留下来的民居宅院和商业 店铺，按空间形式可分为前店后宅式下店上宅式和上店下宅式三种， 按结构类型可分穿逗式构架和混合式结构两种。这些建筑具有典型的 重庆山地建筑特征，包括小天井小进深小面宽穿逗结构清瓦 屋面夹壁墙吊脚楼大挑檐等多种建筑样式，其中采用捆绑法的 吊脚楼形式在国内独具特色。建筑立面丰富，门窗檐柱等形式 多样，具有典雅古朴集中紧凑灵活多变顺应地形的鲜明特征， 充分体现了人与建筑，建筑与自然的亲和与随意。 古镇项目建设背景 目前社会经济概况 磁器口街区常住人口万人，其中流动人口万，多户含流动户，而注册人口接近人，由于居住环境较差，交通不便， 近年来该地区人口呈逐年下降的趋势，人员外流现象较为严重。现状 人口中，老年人岁以上占，少幼年岁以下占， 呈现出两头大，中间少，人口结构不合理，老龄化现象突出。人口整 体文化水平偏低，文盲占总人口的，大专 本来配置，其本质是通过古镇旅游开发进程的资本运营架构个符 合市场经济原则的旅游开发利益分配模式。 项目资本的构成为 地方财政 政府组织注入的资产为抵押，由银行注入资本 通过经营权出让，吸引民间资本。 表磁器口古镇旅游建设项目投资估算 序号项目名称 投资金额 万元 资金来源备注 总论 项目概况 项目名称磁器口古镇保护建设与旅游开发 项目业主重庆磁器口保护开发有限公司 法人代表 项目建设地址重庆市沙坪坝区磁器口古镇 项目建设规模 磁器口古镇已经批准的规划保护区，面积平方公里。 项目总投资总投资亿元。 项目资金来源 以招商引资开发为主，可独资开发，也可合作开发。 项目开发单位 重庆磁器口保护开发有限公司系磁器口古镇保护开发区管理委员会 与沙坪坝滨江建设开发有限公司共同出资组建的股份制公司，于 年月成立，注册资本万元人民币，其中磁器口古镇管委会持 股，其执行董事为公司法定代表人，公司下设个部室，现有 人员人，其经营范围是组织磁器口古镇开发建设及相关产业的开 发。公司主要股东磁器口古镇管委会。在公司成立之前，直负责磁 器口传统街区的规划保护工作，并组织完成了宝轮寺拆迁安置磁 器口正街青石板路面铺砌部分街区供电线路及设施改造磁器口街 区部分景点如磁器口赋华子良铜像牌坊等的建设，具有古镇传统 街区保护与开发的经验。项目编制依据 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国文物保护法 中华人民共和国环境保护法 重庆市城市总体规划 重庆市历史文化名城保护规划 沙坪坝中心片区规划 沙坪坝区磁器口控制性详细规划 重庆市旅游发展纲要 重庆市沙坪坝区计委沙计经社号文关于沙坪坝区磁器 口传统保护街区申请批复项目建议书的请示 重庆市计委渝计委社号文件关于沙坪坝区磁器口传统 街区保护工程项目建议书的批复 重庆市人民政府渝府号文件沙坪坝区磁器口历史街区 保护规划设计方案的批复 关于项目可行性研究报告的委托书。 与项目可行性研究相关的法律法规。 报告研究范围 重庆市沙坪坝区磁器口古镇旅游综合开发项目可行性研究报告的研 究点，海拔高度为米，嘉陵江边为辖区内最低点，海拔高度为米。境内地形起伏沟谷环境，房屋建筑临 溪依山，直至山顶。嘉陵江位于境内段，河床开阔，枯水季节江面 较窄，汛期江面较宽，中小洪水不会造成损害。 磁器口正街及马鞍山带，若从高处歌乐山江北区等地望去，由正 街河边逶迤相延至童家桥五灵观，长达华里，气势磅礴，从大貌 视之，宛若隐伏的条巨龙，有吞天噬日之态。由此，亦有说龙隐镇 之名源于此。 历史文化背景 磁器口古镇迄今已有余年，因其水陆交通的便利，明朝逐渐形 成了水陆交汇的商业码头，致使镇上商贾云集，热闹非凡，到清末及 民国时期，更是白天里千人拱手入夜后万盏厨灯，极盛时期，从 大码头到童家桥，沿街商店，货栈千余家，苫铺磷次栉比，沿岸碗厂 林立，船只往来穿梭，因其繁荣，故有小重庆之称。 抗战爆发后，随着全国许多学校科研及医疗卫生机构工厂及国民 党政府机构迁入沙坪坝和歌乐山糟，促进了磁器口商业贸易和文化的 空前繁荣，其人口从抗战前不足人猛增到年逾万人。 同时，以古镇为根基和依托的现代文化沙磁文化在沙坪坝和磁器 口地区悄然崛起，使这里不仅成为当时重庆文化的圣地，而且也是国 内文化精英集中最多层次最高的地方，沙磁文化的灵魂体现在全民 抗日救亡运动中的爱国主义精神。抗战胜利后，磁器口地区又战为红 岩文化的发源地之，是中国共产党开展地下斗争的重要场所。在沙 磁文化和红岩文化时期，许多文化名人和革命者都在磁器口留下了足迹，如梁漱冥胡庶华丰子恺丁肇中，韩子栋等。 古镇磁器口不仅具有享誉全国的沙磁文化和红岩文化，而且因其历史 悠久，积聚了丰富的地方文化遗产，如佛教名刹宝轮寺古道观遗址 具有重庆传统特色的民居极具巴渝文化韵味的庙会茶馆文化川 剧清唱传统手工作坊饮食文化及地方特产等。 磁器口商贸和文化的繁荣直延续到上世纪年代，以后随着公路 运输的发展，水运地位的逐渐下降，磁器口也随之衰落，但其繁盛时 期的风貌依然如故，虽显沧桑，仍魅力不减，极具旅游观光价值。 街区风貌及建筑特色 街区风貌 磁器口背靠歌乐山，面向嘉陵江，中部马鞍山自西向东蜿蜒伸展横担 整个街区。区内地形起伏多变，相对高差达，加之磁器口独特的 山水相间山环水抱自然环境，其街区结构布局依山就势，街道与围如下 项目的背景及建设的必要性 项目的旅游资源条件分析项目的客源市场前景分析 项目的开发建设总体思路 项目的功能分区与活动设计 项目的建设地址及建设条件 项目的环保消防及安全 项目的投资估算及资金筹措 项目的经济效益及社会效益评价。 建设条件分析 磁器口古镇基本情况 范围及区位条件 磁器口古镇地处重庆市最具文化氛围的沙坪坝区北部，东北临嘉 陵江与江北区相望，东南邻沙坪坝街道，南与覃家岗镇相望，西接童 家桥街道与井口镇，西北同石井坡街道紧相连接，占地面积为 公顷。 磁器口古镇距重庆市第二商业中心沙坪坝三峡文化广场约 公里，距重庆市政府驻地约公里，是重庆市主城区内唯的古 镇。 相对于重庆市其它古镇，磁器口交通区位最好。有国道省道 高速公路等从这里经过至江北国际机场只有分钟车程至重庆 火车北站沙坪坝站公里至菜园坝火车站约公里至朝天门码头约公里。 磁器口为沙磁文化的发源地，地处最具文化氛围文化气息的沙 坪坝区，仅高校学生便是磁器口旅游业的个潜力极大的市场，古镇 旅游有很好的市场区位。 磁器口位于嘉陵江畔，歌乐山东侧，这里有山有水有岸，环 境优雅。 综上所述，磁器口市场区位交通区位环境区位都比较好，为发展 旅游业提供了良好的区位条件。 地理环境 磁器口位于歌乐山下之嘉陵江畔，境内小山脉和小溪相间，具有典型 的山城山水特色，而形成明显的冲沟地形。地区北部从石井坡和童家 桥境内自西而入的金碧山马鞍山伸展到东部江边，由西自东倾斜， 从歌乐山上流下的凤凰溪小街溪和从杨公桥流入境内的清水溪新 街溪，穿插在金碧山马鞍山凤凰山之间，将磁器口分割成新街 金沙街磁器口正街金蓉正街和小街金碧正街三部分。 南部凤凰山高高突起，俯瞰全境。中部地区处于金碧山和凤凰山之间， 除马鞍山主峰外，其余是个较大的平坝，东面是低洼的河岸和片 数百亩的鹅卵石碛坝。北部金碧山奇峰再起，金碧街沿凤凰溪半山而 建。清朝时修建的人寿桥新街大桥金碧桥多年来连接着三街，每 当洪水季节，三座石拱桥被淹没，磁器口正街便成为孤岛。年 建成的磁器口大桥，横跨在马鞍山凤凰山之间，最大洪水时也可通 行。凤凰山为辖区内最高 区内排污管网周边干管，区内，分别汇集于北面及东面地 埋式污水处理站，总长，实现达标排放。 电力设施规划 目前区内供电来源于石井坡变电站，筹建中的童家桥 变电站建成后，可实现区内双电源供电，提高供电可靠性。 区内按二级负荷要求进行供电设计，本项目区通过磁器口开闭 所供电，其由变电站两段母线取得两路电源，并与邻近开闭所 设联络电缆。开闭所采用单母线分段接线，从其两段母线分别引出 路电源对各公用配电房供电，区内公用配电房座， 公用配电房供电半径不超过，安装变压器两台，用备。区内主干电缆构成环状，提高供电可靠性，区内中低 压配电网全部规划入地，电缆沟沿街区人行道敷设，同走向中低 压