的市场调查发现，本地区的实际消费实力与官方公布的居民可支配收 入极不对称，消费力之强劲直逼线城市。通过对当地华拓大酒店开元洲际大 酒店宏泰国际酒店吉安宾馆锦洋宾馆君嘉商务酒店龙腾商务宾馆等家 酒店宾馆湘君酒家食为天皇冠酒楼餐厅锦源酒家闽圳酒家鸿港海鲜酒楼 等家酒楼食肆宏泰国际水疗会海阔天空华拓桑拿大浪淘沙洗浴中心碧 涛阁水疗会所天之道大汉松骨文山国际足浴中心等家桑拿洗浴和沐足会 所的抽样调查显示 经济型商务酒店平均房价为元三星以下含三星平均房价为 四星含准四星平均房价为，年平均开房 率普遍达到以上，有的甚至高达。各店房价和入住率的高低与所处 地段位置硬件设施状态有较大区别。 以般中档装修水平的酒楼食肆为例，人均消费达元。午餐上座率 ，晚餐上座率不等，消费相当旺盛。 桑拿场所收费普通按摩服务元∕分钟，莞式服务元。各处场所生意都比较火爆。其价格和繁荣程度甚至已超过珠三角许多经济发 达地区。 吉安部分酒店宾馆经营基本情况 酒店名称等级标准平均房价平均开房率 吉安华拓国际大酒店四星级元 吉安开元洲际大酒店四星级元 吉安文山国际大酒店四星级元 吉安宏泰国际酒店四星标准元 吉安白鹭宾馆四星级元 吉安宾馆三星级元 文山国际酒店三星标准元 吉安皇冠酒店三星标准元 庐陵宾馆二星标准元 吉安君嘉商务酒店二星标准元 锦江之星经济快捷型元 吉安龙腾商务宾馆经济商务型元 吉安南苑宾馆经济型元 数据来源吉安市旅游局 吉安酒店业现状及特点分析 高星级酒店不足，且分布不均匀。全市目前仅有四星级酒店家，其中吉 安县城仅有准四星酒店家宏泰酒店。 购买酒店的客户自动升级成为酒店的金卡客户，在餐饮水疗和其他配套消费 时，享受最高折扣和个性化服务。具体的折扣范围由经营公司定出。前期推广时， 不须详细说明折扣多少。 关于免费入住天数的分析 业主自动获得年积分分，在要求安排更高等级房时，该分数将进行折算 五国庆节等旅游黄金周不提供免费入住 旺季每逢周末和其他节假日，每住晚扣分 旺季非周末和节假日入住，每住晚扣分 淡季每逢周末和其他节假日，每住晚扣分 淡季非周末和节假日入住，每住晚扣分。 目录 目录 第章项目简述 项目概况 初步定位建议 报告编写依据 第二章市场环境及项目定位分析 市场环境概况及分析 地理位置及自然资源优越 经济发展势头强劲 商业需求呈上升趋势 吉安近年旅游酒店服务业市场发展消费情况 旅游市场概况 居民消费力 酒店餐饮娱乐服务业消费现状 吉安部分酒店宾馆经营基本情况 吉安酒店业现状及特点分析 本章小结 第三章项目总体功能定位布局调整方案 客房功能布局 客房层功能汇总表 客房层功能布局图 餐饮功能布局 餐饮功能汇总表 餐饮功能布局图 休闲娱乐布局 休闲功能汇总表 休闲功能布局图 其它功能板块 其他功能汇总表 大堂功能布局图 总体功能系统汇总表及说明 第四章项目经营及预测分析 客房营业收入 餐饮营业收入 康体娱乐收入 其它收入 前三年经营收入预测汇总表 经营损益分析酒店三年损益预测表 第五章售价定位及财务测算产权客房部分 销售价格定位说明收益还原法销售价格定位 产权式酒店投资回报组合策略 第章项目简述 项目概况 本项目酒店位于吉安县吉安大道凤凰园区的交通主出入口，由吉安绿地置业有限 责任公司开发和投资建造，作为凤凰城商住小区的配套项目。酒店楼高层， 建筑面积平方米含楼三层用于水疗功能。项目计划拟于建成后按产 权酒店形式出售，以实现资金的快速回笼。 初步定位委员会发布的投资项目可行性指南中华人民共和国建筑法 住宅建筑设计规范 民用建筑设计通则 建筑物抗震设计规范 吉安市历年统计年鉴 本项目初步规划方案 其它相关法律法规标准和规范 其他相关依据资料及实地调查资料 项目单位提供的有关本项目的基础资料技术资料等。 第二章市场环境及项目定位分析 市场环境概况及分析 地理位置及自然资源优越 吉安县地处江西省中部，位于长江三角洲珠江三角洲闽南经济区的扇轴 部位。物产资源丰富，现辖镇乡，人口万，总面积平方公里。境 内形成了以井冈山机场京九铁路国道赣粤高速武吉高速赣江黄金 水道为主轴的立体交通网络。县城敦厚距吉安市中心城区和吉安海关吉安商检 吉安火车站公里，距井冈山机场公里，距赣粤高速出入口公里，距赣 江燕子窝水运码头公里，城东设有京九铁路吉安货运南站，交通异常便利。 经济发展势头强劲 近年来吉安县经济进入快速发展轨道，十五期间年均增长率达。 年，实现生产总值元，人均生产总值达元，比上年增长， 各项经济指标均提前年完成十五规划目标。根据十二五规划目标，到十 二五期末年生产总值将达亿元，人均生产总值达到美元左右。 商业需求呈上升趋势 目前全县工贸企业有千多家，规模以上企业近多家。其中有如上市公司联 创光电台商投资的电子产业公司等多家省市著名大中型企业。区内以及周边所 属各规模企业的政务商务会务活动，大小会议经常举办，经贸活动频繁旅 游客源市场的开拓和游客量的增长，带来酒店消费量的增大。 分析小结 以上三个方面条件无疑给本区酒店服务业带来极大商机，对本项目形成强有力的 支撑。吉安近年旅游酒店服务业市场发展消费情况 旅游市场概况 年全年全市接待入境旅游者万人次，增长旅游外汇收入 万美元，增长。全年全市接待国内旅游者万人次，增长 国内旅游收入亿元，增长议 初步定位建议 总体拟定位为家集住宿餐饮休闲娱乐会议接待为体的四星标准商务休 闲型产权式酒店。酒店的硬件设施较为配套齐全，应为目前吉安县最高档次 酒店之，并在经营项目硬件品质和特点方面优于本地区同类酒店。 其依据基于以下六点 机遇 吉安县乃至吉安市目前高星级酒店少，与吉安的经济格局不对称，无法满足今后 本区经济发展以及旅游会议接待的需求，高端酒店有很大的发展空间，此机遇不 可错失。 市场发展趋势 目前全国乃至各地区的酒店发展趋势都朝向高星级方向提升靠拢，呈现星级越 高效益越好的特点，不但新建酒店的规格在攀升，而且老三星酒店都纷纷改造 变身为四星和五星级酒店，这已成为当前经济发展需要的必然趋势，上世纪末备 受市场青睐的三星级酒店正逐步失去市场地位，酒店市场开始形成两头大中间小格局。 造价成本可控 酒店的功能块虽有增加，但造价成本弹性较大，通过严格的专业把控，布局设计 合理，可以稀释和缓冲成本压力。 经济效益明显优于经济型酒店 目前吉安四星级酒店的房价比经济型酒店平均房价高出约元，四星级 酒店的各功能板块餐饮娱乐等的交叉互动效应，又能拉动消费和营业收入 的增长，促进物业增值。 提升物业价值利于售楼工作开展 项目定位为四星标准，有助于物业的预期值上行，对购楼形成较大吸引力，起到 助推作用。 利用高地优势打造企业品牌 恰当的档次定位和迎合市场需求的配套，极有利于开业后能迅速提升酒店的认知 度和品质，打造出方品牌。 综上所述 如要保持项目在本区域的可持续发展，应充分考量到上述因素。在以下章节里我 们将对定位思路进行详细分析论证。 报告编写依据 项目经营可行性分析报告编制委托合同 吉安市城市总体规划 国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 国家计划委员会建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版 国家计划 本项目的设计充分考虑护理区按摩区功能泡浴区的完美结合，馆内将餐 饮小影吧台球房棋牌房网吧全部融合体，打造成本地区内最时 尚最高端的水疗休闲会馆。 产品和服务将引进深圳皇室假期管理团队的最时尚水疗服务理念，柔和巴 厘岛产品五大元素，扬弃东莞模式中的低俗元素，提升文化品味含量， 打造有自己产品特色的品牌推向市场。 康体水疗收入预测 服务项目平均接待人次∕天消费单价元第年收入万元 水疗大厅 包厢， 沐足 美容 合计， 其它收入 项目内容和数量第年收入 万元 会议接待年平均会议接待天次会议室租金元∕天 商场租金每月元 合计 前三年经营收入预测汇总表 经营项目 运营期 第年万元第二年万元第三年万元 客房收入， 餐饮收入 康体娱乐收入， 其他收入 合计，经营损益分析酒店三年损益预测表 单位万元 项目 第年第年第年 金额比例金额比例金额比例 营业收入， 二营业成本及费用， 工资总额 员工福食 物料消耗 设备保养维修 能源消耗费用 餐饮成本 水疗成本 技师提成 营业税及附加 行政费用 广告费 洗涤费 通讯费 交通费 服装费 管理公司管理费 其它费用 三经营利润 注释餐饮成本率按餐饮收入计算，水疗成本率按水疗收入计算，按摩技师按收 费按计提成，营业税按总营业额的统税率计算。 第五章售价定位及财务测算产权客房部分 销售价格定位说明 定价前提 目标项目所在市场环境持续稳定健康发展包括政策环境 目标项目的开发进度顺利，没出现特殊情况 目标项目的产品达到项目备注正常客房的经营毛利为，预留 的自留毛利空间 测算客房建面全部可售情况下的销售均价 东酒集团项目分析报告第页共页 年均入住率 年均平均房价元间