统提出要求，尽可能停靠更多的车次。第页共页 消费产品中餐饮位列三甲，体现出消费层次的高端性。居民的休闲 娱乐与餐饮方面的消费占到日常总消费的左右其中餐饮更是占到 了左右。而高收入阶层在休闲娱乐方面的支出占比更高，月收入 至元收入阶层休闲娱乐消费比重最高为。所以在高 收入居民聚集的地方，休闲娱乐餐饮业般有着更好的发展前景。总之， 庞大的人口规模与高端的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基础。同 时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。 影响商业发展的供给因素分析 供应方面，购物中心大型超市大型专业店在年上半年的供应都有 所上升。开业的购物中心，主要分布在木樨园亚运村中关村等新兴的商业中 心。大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店 和双井店易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。 为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，比如恒基中 心和西单文化广场。 跨国零售企业对大型超市主力店店址的需求仍然强烈，如美国沃尔玛 英国百安居法国的欧尚和家乐福，都竞相在选址开店。此外，很多国外品 牌，也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。随着政策的逐步放开和消费水 平的提高，些国外知名品牌也加快了进入市场的步伐，如杰尼亚克里斯 汀迪奥分别落户东方新天地和国贸商城，世界顶级品牌的入驻标志着当地的消 费水平的提高，并对其他品牌起带动作用。 餐饮和服装方面的品牌店大卖场式的主力店仍是主要力量。另外， 商业市场也吸引着外地大型零售商的青睐，对商铺需求构成支重要力量，如上第页共页 半年山西华宇集团的华宇时尚购物中心云南盛兴集团的盛兴购物广场都已正式 开业。 各商业业态的竞争性分析 零售业市场分析 各大连锁企业集团纷纷把在选址开发列为重中之重，开店热潮正在 各地展开，并且开店位臵已经逐渐从城内向四环五环和郊县扩散。从发展 趋势来看，各大零售集团近几年内仍然会把作为在中国发展的重点区 域，因此可以预计这股开店热潮仍将持续相当长的时间，估计在年之内还 会不断有新店出现。 便利店的发展启动，预计到年为项目在选择其它经营项目上的合作伙伴方面提供了择优 组合的空间。 体现特色原则 经营致胜之道在于特色，该原则的运用有两层含义 其，在选择经营内容从而确定合作伙伴方面，应尽可能以在目前市场 上前所未有的为先决条件。这主要是针对本项目的主营内容的。这就是说， 并不是大品牌商家就完全符合选择的标准，而是大品牌商家中，尚未在 市场涉足的才能满足我们选择的标准。唯有如此，才能在市场上产生轰 报告摘要 项目概况 项目是房地产开发公司在地区开发 的大型商业地产项目，占地亩，通过前期初步设计，计划建设面积约为万 平方米，拟建成东部地区的个标志性的购物中心。 项目分析结果 通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目判断如下 项目优势 项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和通畅性均好 项目周边已经有定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费 项目西靠商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足 燕莎的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流 项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求 开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。 项目劣势 项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳 项目自身及周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要定的时间 项目周边的基础设施相对不完善桥的改善需要定的时间 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第页共页 项目现有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。 项目机会 商业发展的良好形势与的开放，四环商业带正初现端倪 项目位于快速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之 项目处于规划中的东扩范围和重点区域，未来区域潜力巨大 与等商业的业态错位互补，将可能形成的效果 项目区域的四五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补 未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。 项目威胁 未来东边三四五环之间商业发展的竞争关系将造成定的威胁 处于城市节点中心的华贸中心万平方米商业对本项目的分流作用 项目周边楼盘商业如世纪华侨城对本项目客流具定的分流作用。 综上所述，我们的结论是项目卖场和超市为代表的先进商业 业态在得到了年均增速以上的高速发展。 商业重心逐步迁移，伴随着的城市化进程与住宅开发，商业发展的 重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移，西北四环的商业发展 已经初现端倪。未来几年，环四环商业经济带将迅速崛起。 商家战略布点加速，在商业发展的良好形势下，借助年年底商业 领域全面开放的机会，国内外知名商家纷纷加速在的战略布局。三 环四环甚至是部分五环区域商业项目都成了商家竟相角逐的对象。 影响商业发展的需求因素分析 影响个城市商业发展的主要因素是人口收入水平支出水平和消费习 惯，其中城市的消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外，最主要的是受消费 者规模与消费购买能力的影响。本节将分别阐述分析。 巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石 截止年末，市常住人口万人，其中户籍人口万人。 外来人口万人，如果加上规模庞大的流动人口，无疑将形成个巨大的消 费市场规模。 与此同时，伴随着房地产市场的开放和户籍身份的淡化，越来越多的 相对富裕人口开始涌入臵业与就业有的楼盘甚至有超过以上的 购买者是外地人，这使得人口的数字更加庞大。而持续扩张的人口基数也第页共页 使得的消费规模达到个令商家垂涎的地步，为商家的成功经营奠定基石。 领先全国的购买力水平是商业真正繁荣的关键 近几年，市居民的平均购买力水平持续排名全国前四名之内，居民收 入水平持续增长。年，的城镇居民人均可支配收入更是达到 元，生活费支出达元。 同时，居民消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比 重上升。住房和购车成为新的消费热点，特别是私家车消费正处于加速阶段， 年市居民私家车保有量约为万辆，而到年年底已经达到 万辆，汽车消费的高速增长带动了相关产业的发展，同时也从根本上扩大了居民 的行动半径，进而使其消费习惯得到质的改变。当然，对商家的商业设施的停车 设施的建设也提出了新的要求，与本项目特征类似的金四季购物广场的火爆 原因中，辆的免费停车位起了关键作用。 消费习惯 方面消费习惯对现有的商业发展起着指导作用另方面，通过正确引导， 消费习惯也可以做到逐步调整。消费者的调查结果请见附件，下面将对些关键 性的条件进行分析 交通方便因素占据重要地位，交通条件成为居民购物时越来越重视的因 素，这点与的住宅区域扩大化及私家车进入家庭普遍位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥 有良好的发展空间。 项目定位建议 项目整体定位 通过分析，我们建议项目的定位是为东南区域居民提供餐饮娱乐 和购物服务的休闲娱乐型购物中心。 项目将立足于基本商圈的消费人群，规划满足居民基本消费需求的大型综 合超市，同时充分利用环四环的交通区位优势及与 的错位及互补性定位，引入符合商圈需要且辐射能力极强的业态如餐饮娱乐家 居建材等，以吸引二三级商圈的商务人群与高收入阶层，从而建成东南四环区域第页共页 的地标性的休闲娱乐购物中心。 项目规模定位 根据商圈消费力的估算，我们建议本项目的总面积在万平方米左右，其 中包括约万平方米的停车场和万平方米的商业面积。 项目功能建议方案 根据我们对本项目区位条件市场定位及商圈内竞争状况的分析并以经 营内容选择原则为尺度而提出的两种可供选择的方案，其中每种方案必备的基本 业态为大型综合超市各种专卖专营店大型影城大型餐饮健身康 体中心。 方案特色业种为大型影城和家居建材城 方案二特色业种为大型影城和电子数码城。 我们认为第种相对比较适合。 第页共页 项目基本情况 项目是房地产开发公司在地区开发 的大型商业地产项目，项目占地亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约 为万平方米，拟建成东部地区的个标志性的购物中心。 为了更好的对项目进行定位和规划房地产开发公司 委托世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据 分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。 投资环境宏观经济市场与商业市场分析 市概况及投资环境分析 详细内容见附录二 市宏观经济发展基本情况 详细内容见附录二 市商业发展现状分析 我们认为市的商业发展有以下主要特征 城市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出于战略发展要求 还是对庞大购买力的追逐，的商业吸引了国内外诸多商家的进驻，第页共页 可以说的商家数量之多和种类之全在全国都是领先的。 商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，市商业的年平 均增长速度均在左右，这要比同期平均增长速度高出约 左右。而从业态发展来看，近几年，以行商家的选择，应以国际知名品 牌商家为主要目标。 餐饮业周边居民对于餐饮业的需求相当强烈，根据调查结果显示，居民平 均每月餐饮消费在元以上，则本区域月餐饮总消费额为万元左右， 这还仅仅是区内消费，如果包括对外辐射的话，还要高于这个数字。因此， 本项目规划大