院关于深化城镇住房制度改革的决定把建立以中低收入家庭为对象，具 有社会保障性质的经济适用住房供应体系列为我国城镇住房制度改革的 项基本内容和任务。年国务院关于进步深化城镇住房制度改革加 快住房建设的通知更明确提出深化城镇住房制度改革的重要目标之是建 立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。 经济适用房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目标密切相 关。我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是停止福利性的实物住房分配 制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制及我国国情 相适应的城镇住房新制度，以不断满足城镇居民的住房消费需求。这决定了 经济适用房制度从产生之日起就具备双重属性方面，经济适用房是商品 房，是房地产市场供应体系的重要组成部分另方面，经济适用房是社会 保障性住房，是现阶段我国社会住房保障体系的重要组成部分。 经济适用房的双重属性充分体现在国家关于经济适用房建设与管理的 系列重要文件中。年，建设部关于大力发展经济适用房的若干意见 指出发展经济适用住房的目的是为了建立适应社会主义市场经济体制和我 国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点， 不断地满足中低收入家庭日益增长的住房需求。年国务院关于促进房 地产市场持续健康发展的通知指出，经济适用住房是具有保障性质的政策 性商品住房。年建设部国家发改委国土资源部中国人民银行联 合发布的经济适用住房管理办法第二条给经济适用房下了更为具体完整 的定义，经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准供应对象和 销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 年月日，国务院向各个省市自治区印发了国务院办公厅 关于切实稳定住房价格的通知，具体内容高度重视稳定住房价格 二切实负起稳定住房价格的责任房价提高到政治高度，建立政府负责 制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责 的建成有利于减少社会不安定因素，同时有利于经济持续健康发 展，进而有效地推动市社会主义和谐社会的建设。 经济适用住房建设项目所需自筹资金部分，已经由项目开发单位 公司落实到位。该项目达到了技术及环保要求，各财务指标可行，且具有良 好的经济效益和社会效益。项目的建设是必要的可行的。 第章申报单位及项目概况 申报单位概况 申报项目 公司经济适用住房建设项目可行性研究报告 申报单位 申报单位公司 公司类型有限责任公司 经营范围房地产开发及商品房销售。 公司简介 公司，成立于二年七月，公司注册资金万元，开发资质等 级为贰级，经营房地产开发及商品房销售等。公司共有在册职工人，其中 工程技术人员名，高级职称人员人，中级职称人员人，初级职称 人。公司下设经理办总工办项目部预算部财务部售房部等部门。 二项目概况 项目建设地点 该项目位于市南三环路。 项目建设规模及目标 建设内容 本项目新建住宅套，共平方米，物管卫居及公建 平方米，总建筑面积平方米。项目建设主要内容包括住宅建筑及 公建等土建工程室外配套及道路硬化绿化管网工程等配套设施工程。 详见下表。 建筑内容览表 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 表 结构 形式 建筑物 住宅 框架 高层 框架 物管卫居及其他公建 砖混 其他 自行车车棚 地下车库 框架 地上车库 砖混 消防水池蓄水池座 化粪池座 道路硬化 绿化 室外配套 室外供水管网 室外排水管网 室外配电工程 室外供热管网 煤气管网工程 序号建筑物构筑物名称数量单位 项目目标 因此本项目以经济实用美观为建设原则，定位于满足区域中低收入 家庭对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境 完善的配套服务设施丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境 效益社会效益经济效益达房问题的同时，还体现出 定的宏观经济职能，主要指促进新的商品化社会化城市住房供给体系的构 建，并扩大内需，拉动经济增长。经济适用房政策是公民住房社会保障体系 的主要组成部分，是项深得民心的安民政策。 经济适用房的建设享受特定的税费优惠，同时承担定的限制条件。经 济适用房在建设时享受的优惠主要有用于建造经济适用房的土地，实 行政府行政划拨，免交土地出让金建造经济适用房的行政事业性收费 减半征收。经济适用房的限制主要来自利润方面。经济适用房价格由开发成 本税金及利润三部分构成，基准价格实行政府指导价，价格的上浮幅度， 由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。经济适 用房的开发利润，不得超过各项费用之和的。经济适用房价格的确定要与 城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同区域内 的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。 宏观政策 经济适用房是我国住房体制改革的阶段性产物，在其产生之时就被赋予 了住房供应体系的主体地位。经济适应房政策推出几年来，在中央有关部门 的积极推动下，各地采取了多种形式，组织经济适用房建设，但进展情况却 大有不同。随着经济的发展体制改革的深入和住房市场的变化，对经济适 用房的认识也在深化。在我国经济改革初期，中央就针对城镇居民住房难问 题提出了允许居民自建住房及有关商品化改革设想。不过，在当时的情况下， 由于经济发展水平居民收入水平及承受能力经济体制改革的进程安排等 方面的制约，住房体制时还不具备商品化市场化的条件。年月， 国务院在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知国发„‟ 号文件中提出大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房 困难户的住房问题。到年房改的关键时刻，国家意识到在当时 的情况下，难以实施房产的完全市场化。市场上的商品房价格与工薪阶层为 主的中低收入者的经济承受力差距较大。强行推行房产市场化，必会产生负 面效应，于是经济适用房在年适时推出。经济适用房建设工程由政府主 导，通过采取统划拨土地统规划免收多项费用限制利润率等系 列措施来降低成本。严格地讲，经济适用房并非完全意义上的商品房，具有 半福利房到有机统。通过规划设计，创造出环境优美 的住宅小区。 经济指标 概况 本项目总投资万元其中建设投资万元，没有流动资金。 资金筹措企业自有资金万元银行贷款万元，均用于 建设投资。 年均利润总额为万元，年均所得税万元，年均税后利润 万元。 主要经济技术指标 项目的主要经济指标包含建筑指标和经济指标见表。 主要经济技术指标览表 表 序号项目名称单位备注 总占地面积 其中净用地面积 代征道路 总建筑面积 建筑物 住宅 其中高层 物管卫居及其他公建 拆迁补偿面积 拆迁户数户 户型套中小户型 户型 套套数比例为 户型 套 户型 套中小户型 户型 套面积比例为 小计套 容积率 建筑密度 绿地率 劳动定员人 总投资万元 其中贷款 自有资金 年均销售收入万元 年均总成本费用万元 其中年均可变成本万元 年均固定成本万元 年均销售税金及附加万元 年均利税总额万元 年均利润万元 年均所得税额万元 年均税后利润万元 投资利税率 投资利润率 借款偿还期年 税前税后 税前税后 税前税后 自有资金利润率 全部投资回收期 年 财务评价指标 全部投资内部收益率 财务净现值万元 年 数量 三研究结论 该项目符合市城市总体规划要求，结合市居民的居住水准及 现代生活需求，在规划中提供适应不同消费群体和家庭构成需要的多种套型 住宅，满足广大中低收入居民的住房需要项目的建筑规模合理，建筑标准 适当，具有显著的社会效益，研究结果认为本项目是必要的可行的。 第二章政策及市场分析 经济适用房政策 概述 经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用经济 美观安全卫生便利的原则其布局要符合城市规划的要求其使用功 能满足居民基本生活的需要。 经济适用房政策实施在解决中低收入家庭住 建设社会主义和谐社会，绝不允许让部分低收入人群站在社会普遍发展 之外，享受不到社会发展的福祉，甚至连基本的住房保障都没有，基本的住 房需求都不能满足。满足和保障全社会基本的住房需求，是社会全面健康 稳定发展的根本，是全面建设小康社会和谐社会的根本。 改革开放来，随着社会主义市场经济体制的建立，城镇居民的收入水平 有了很大的提高，但由于工资制度改革相对滞后，商品房价格上升较快等原 因，导致居民的收入与住房价格比例不尽合理，特别是在大中城市尤为明显。 为了适应新形势下城镇居民对住房建设的不断增长的客观需求，把广大职工 的住房潜在需求变为有效需求，有必要对不同收入家庭实行不同的住房供应 体系，即最低收入家庭由政府或单位提供廉租住房中低收入家庭购买经济 适用住房高收入家庭购买租赁市场价商品住房。建立以经济适用住房， 方面