，要理顺小城 镇规划建设管理体制，开展小城镇规划建设的政策研究，积极稳妥地 推进小城镇建设方面的各项改革，加快城乡体化进程，加大村镇改 革力度，促进城乡协调发展，共同繁荣。大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 青岛是个美丽的海滨城市，改革开放后，随着招商引资和国 企改革力度的加大，经济迅速发展，建设国际化现代化大青岛的城 市化战略已初见成效，城市建设取得了长足进步。尤其是作为 年奥运会协办城市，对城市建设提出了更高要求。面向二十世纪， 随着人们生活水平和文化素质的提高，住宅的发展将由安居型向 康居型转化。住宅的舒适性生态性信息性和文化性将成 为二十世纪住宅发展的主要特征，目前青岛市城市住宅建设不论数 量上和质量上都发生了很大的变化，但与二十世纪住宅发展的主要 特征还有很大的差距。尤其市政府加快小城镇规划建设步伐，青岛各 周边市区商业价值凸现，许多空置地块有待开发，但由于农业人口占 大多数，缺乏完善配套的公共服务设施，环境质量低下。为了使人民 群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民的居住水平，使青岛市住宅 实现大的跨越，大埠东村委会建议开发建设大埠东村村庄改造项目， 将其建设成为具有二十世纪特征的现代化居住小区，推动市北东部 的住宅建设向更高层次发展。 本着认真贯彻落实胡总书记讲话和三个代表发展三农 的重要思想以及国务院关于进步深化城镇住房制度改革，加快住 房建设的通知精神，积极呼应青岛市政府的利民措施，美化城区， 增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，改善农民生活居住环境。 拟通过对大埠东村村庄改造项目所在地块进行细致勘测规划，新建总 面积平方米，集多层小高层写字楼商业网点于体的 大型现代化居住社区。为了加快项目的实施，特作本可行性研究报告 报审。大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 第二节项目建设的必要性 符合国家地方政策 项目符合国家和信心将大埠东村改造好目前，青岛市房地 产稳中有升的良好市场形势预示着该项目宜早不宜迟。鉴于本项目有 着良好的社会效益和定的经济效益，只要有个好的政策支持和资大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 金实力支持，在年开工建设，尽快运作，大埠东村的改造定 能取得成功。 目录 第章总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第节项目情况„„„„„„„„„„„„„„ 第二节可行性研究的依据和范围„„„„„„„„ 第三节主要经济技术指标„„„„„„„„„„„ 第二章项目提出的背景和建设的必要性„„„„„„„„„„ 第节项目提出的背景„„„„„„„„„„„„ 第二节项目建设的必要性„„„„„„„„„„„ 第三章市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第节房地产市场分析„„„„„„„„„„„ 第二节项目市场前景分析„„„„„„„„„„ 第四章项目改造目标与改造方案„„„„„„„„„„„„ 第节地块现状„„„„„„„„„„„„„„ 第二节改造目标„„„„„„„„„„„„„„ 第五章项目设计及建设方案„„„„„„„„„„„„„„ 第节项目建设组成内容„„„„„„„„„„ 第二节建筑规模„„„„„„„„„„„„„„ 第三节建筑规划设计方案„„„„„„„„„„ 第六章环境影响和安全防护„„„„„„„„„„„„„„ 第节环境保护„„„„„„„„„„„„„„ 第二节安全防护„„„„„„„„„„„„„„大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 第七章节能„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第八章资金运作措施„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第节投资估算„„„„„„„„„„„„„„ 第二节资金筹措„„„„„„„„„„„„„„ 第三节项目财务分析„„„„„„„„„„„„ 第四节项目运作风险分析„„„„„„„„„„ 第九章经济效益与社会效益分析„„„„„„„„„„„„ 第十章项目建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第十章可行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„ 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 第局，因地制宜，综合开 发配套建设相结合的原则，根据实际情况，在建设中拓展， 顾及长远，做到设计新颖布局舒展环境优美配套齐 全，具有超前性示范性的原则。 根据城市规划要求，本着舒适经济安全美观的原则 考虑设计方案。 坚持科技进步择优选用的原则，选择优秀设计方案，采 用新材料新工艺新技术新设备，节约投资降低成 本减少能耗，推进居住区建设水平的提高，以获取尽可 能高的经济效益和社会效益为原则。 坚持环境生态化的原则，在满足日光通风的基础上，着 重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接近 自然享受自然。同时，按照可持续发展的原则，尊重人 与自然的和谐统。充分利用土地及其他资源，坚持社大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 会效益经济效益环境效益相结合的原则，实现社会 经济自然生态在高水平上的协调发展。 第三节主要经济技术指标 总用地面积亩平方米 容积率 总建筑面积平方米 其中住宅面积平方米 多层平方米 小高层平方米 公建面积平方米 写字楼平方米 网点平方米 绿化率 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 第二章项目提出的背景和建设的必要性 第节项目提出的背景 年，国务院总理温家宝就农村小康建设的总体要求是高 举邓小平理论伟大旗帜，全面贯彻三个代表重要思想，坚持党在 农村的基本政策，深化农村改革，调动和保护农民的积极性，不断解 放和发展农村生产力大力推进农业和农村经济结构战略性调整，提 高农业综合生产能力和可持续发展能力，提高农业的现代化水平和城 镇化水平，全面繁荣农村经济，稳定增加农民收入，是昂大农民过上 小康生活。 改善农民居住条件和生活水平现代化称为衡量农民生活水平提 高的重要标准之。 青岛市总体规划确定的我市城镇发展战略是继续完善 个中心城市和五个次中心城市的城市群发展格局，充分发挥中心城 市的吸引辐射作用，强化次中心城市的分工协作职能，相对集中地发 展重点城镇，逐步形成中心城市为依托，由中心城市次中心城市 重点城镇般城镇组成章总论 第节项目情况 项目简介 项目名称大埠东村村庄改造 项目概况 地段项目位于辽阳西路劲松五路与劲松七路之间，隶属于市 北区东部地区。西临青岛市最大规模的浮山后居民社区， 南接湖光山色东城国际等时尚住宅小区。东部和北部是 大片青岛未来中高档生活用地。区域内将会有多个大规模 居住区迅速崛起，未来的良好生活环境，可以预见。 交通辽阳西路是青岛市区贯通东西的主干道路。周边路网畅达， 交通便捷，发展潜力巨大。 市政配套与高科园装饰城仅站之隔，规划中的青岛中央商务 区和建设中的高新开发区分列西东两陲，沿辽阳西路环 境和生活气氛即将发生翻天覆地的变化。颐中体育场依 浪水世界国际啤酒城石老人国家旅游度假区石老人 生态观光园海尔科技馆等遍布项目周围，文化娱乐教 育卫生配套日臻完善。 生态环境南向展望浮山秀丽，东部远眺道教名山崂山，苍山秀 色，历历在目。 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 第二节可行性研究的依据和范围 可行性研究的范围 项目背景和建设的必要性 市场分析 改造目标 厂址选择及建筑条件 项目的技术方案和建设方案 项目的环境保护和节能 实施进度安排 管理机构 投资估算及效益分析 研究结论及建议 政策依据 关于加快城市村庄改造进程有关问题的通知青政发 号 关于加快市区旧城村庄改造进程的通知青政办 发号 青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定市政府 令第号 青岛市市北区控制性详细规划 城市居住区规划设计规范 可行性研究的原则大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 以创造二十世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企 业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能 质量为目标，以满足不同层次的社会需求城市建设环 境改造经济效益的统为基本目标。 以国家康居工程标准为目标，充分体现以人为本的思 想，面向二十世纪针对居民经济水平提高和生活方式的 更新，以满足居者的居住及精神层次需求为目的，努力创 造富有特色的城市景观和富有吸引力的高品质生活居住 环境。 坚持节地节能统规划，合理 保证消防通道畅通，定期检查消防设施设备工具 消防用水管网要保证压力水量 第七章节能 本项目在建设过程中，应推选优秀设计方案，并采用四新新 技术新工艺新材料和新产品技术，以缩短工期，降低造价，应 采取以下节能措施。 外墙尽可能采用轻质砌块和多孔模数砖，屋面保温防水采用 新材料，再保温隔音上要有新突破，尽可能达到节能的 节能型住宅标准。 所有设备采用符合国家有关规定的节能设备，选新型高效节 能型，室内采暖设备严格按设计安装。大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 供水器具采用节水型，特别是住宅卫生间要有节水措施， 要选用节水型卫生器具，二要尽量使用净化后的污水。 选用炉具和灯具以节能为主，主要室外照明灯具要使用节能 灯，以利于节约能源。 建筑结构采用冷拔螺纹钢和冷拔带肋钢