靠鹅秀组团，北边紧临青竹湖生态科技产业园，有着优越的区 位优势和交通优势。通过捞刀河路湘坪路捞霞联络道，可直接上 二环线和绕城高速，与外界有着方便快捷的连接。 随着经济建设的飞速发展，依托开福区政府东扩北进区域发 展计划，服从物流中心的统筹规划要求，高岭组团将建设成为 个功能分区明确配套设施齐全交通便捷环境优美的现代化物流 商贸区。 作为物流商贸区的组成部分之，高岭组团在湘坪路以东靠 近中青路和二环线地段规划了公顷的生态居住园区，本项目是生 态居住园区的组成部分之，它北临北辅路，南接兴联路，西毗规划电讯 用地，东靠湘坪路，交通便捷地理位置优越。是适宜发展的好地方。 本项目的开发，是适应城市人口总量增加主城区人口外迁 的需要。 长沙是座古老的历史文化名城，原城区街道狭窄，人口集中， 市政设施落后陈旧，随着城市建设逐步向周边发展，主城区人口也逐 渐向外迁移，同时，随着外来人口的大量迁入，政府放宽居民住房面 积控制，将有大批的居民需要购置和重新购置住房。本项目立足于开 发中高档住宅，满足日益增长的居民住房消费需求。 项目建设对拉动经济增长有着积极的作用 由于住宅业拥有巨大的社会需求，产业关联度高，经济带动作用 强。因此，加大住宅建设投资力度，是拉动经济增长的最有效的措施， 同时也是发展城市改善城市环境提高市民生活质量的大举措。 第三章建设地点自然条件及建设条件分析 建设地点 小区建设工程位于高岭组团内，它北靠北辅路，南临兴联路， 西毗规划电讯用地，东接湘坪路。总用地面积平方米，净用地 面积平方米。 二自然条件 地形 长沙市位于湖南省东北部，东经，北纬 之间，东与江西省萍乡市接壤，北与岳阳市交界，西与 益阳市相接南与湘潭株洲市相联。市域内山地丘陵平原岗地所 占比率各约。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山 等，东部地势较为平坦。流入湘 营业税金及附加 土地增值税 总成本费用 利润总额 所得税 净利润 敏感性分析表 序号不确定因素不确定因素变化率 项目净利润 万元 销售收入降低 总成本费用增加 销售收入降低同时总成本费 用增加 第章项目概况 项目名称企业概况及可行研究报告承办单位 项目名称 小区 企业概况 企业名称长沙置业有限公司 法定代表人 注册资本万元港币 经营范围房地产开发自建商品房的销售 法定地址长沙经济开发区。 项目可行性研究报告编制单位 编制单位长沙市设计院有限责任公司 工程咨询资格证书 二项目背景 长沙市位于湖南省东部偏北，是湖南省政治经济文化教育 中心，它地处湘鄂赣三省的结合部，南连港澳北通京津东接沪宁 背靠内陆广大腹地，属于内陆的前沿前沿的内陆，承载着连接东 南沿海西南边境和内陆的交通转换功能，特殊的区域位置加上水陆 空都比较发达的有利条件，使长沙在全国交通发展战略中处于重要地 位。 十五时期，全省经济社会发展总的要求是以邓小平理论 和三个代表重要思想为指导，坚持以科学发展观统领经济社会发 展全局，坚持发展是硬道理，坚持抓好发展这个党执政兴国的第要 务，坚持以经济建设为中心，坚持以人为本，切实转变发展观念创 新发展模式，认真落实五个统筹，着力加快改革开放，着力增强自 主创新能力，着力推进经济结构调整和经济增长方式转变，着力提高 经济增长的质量和效益，努力实现经济社会又快又好地发展。主要奋 斗目标是实现生产总值年均增长以上，力争到年总量和人 均生产总值比年翻番到年总量突破万亿元。 根据湖南省国民经济和社会发展十五计划的要求，进 步推进以长株潭为龙头的点线地区率先发展。坚持发展目 标不动摇，扶持政策不改变，支持力度不减弱，继续集中资源和各类 生产要素，提升优势地区发展水平，为全省经济社会发展提供强大支 撑。加大长株潭经济体化规划实施和项目建设力度，努力建成全省 高新技术研发区先进制造业成长区大型企业集聚区和战略投资者 合作区，把长株潭研究范围 调查区域长沙经济开发区高岭组团 研究对象本次研究对象为小区新建工程，它南临兴联 路，北至北辅路，东接湘坪路，西边为规划电信用地。总用地面积 平方米，其中城市道路用地面积平方米，净用地面积平 方米。 研究内容 项目建设的必要性 项目建设条件分析 项目规划方案 投资估算及资金筹措 项目实施进度计划 经济评价 四主要研究结论 小区建设工程完成后，对加快高岭组团的开发，完善组 团内各产业布局，将起到重要的作用。 工程总造价万元 施工期安排年月年月 财务评价 销售营业收入万元 总成本费用万元 利润总额万元 所得税万元 净利润万元 投资利税率 投资利润率 五敏感性分析 评价对象在效益下降，费用增加同时发生的最不利情况下进 行敏感性分析，本项目的财务分析指标仍然较好。说明其抗风险能力 较强。 六综合评价 本项目在经济上是合理的，技术上是可行的，建成后其社会 效益经济效益显著，建议尽早付诸实施。 主要技术经济指标表表 序号项目名称单位数据 总用地公顷 城市道路用地公顷 项目净用地公顷 二总建筑面积平方米 住宅建筑面积平方米 商业建筑面积平方米 其中门面房平方米 三居住户数户 四居住人数人 五住宅平均层数层 六建筑占地面积平方米 七停车位个 八建筑密度 九绿地率 十容积率 十项目投资万元 土地成本万元 建安成本万元 基础设施费万元 公共建筑设施费万元 十二建设总工期年年 十三总收入万元 银行贷款万元 利润总数万元 投资利润率 投资利税率 贷款偿还期年年 第二章项目建设的必要性 本项目的建设，是顺应长沙市总体规划捞霞片区分区 规划高岭组团控制性详细规划加速城市建设发展的要求。 长沙市中长期发展战略指出要将长沙建设成为现代化城市，形 成强大的综合服务功能，创造高水准的综合环境，满足工业住宅 商贸办公游憩等社会活动的需求。根据这宗旨，长沙拟建成 主两次四组团的城市空间格局，各部分在功能定位方面各有侧 重，相互补充。根据长沙市总体规划的要求，捞设成为全国有重要影响力的城市群和经济增长极。 力争十五期间，点线地区生产总值年均增速高于全省平 均水平个百分点以上，期末总量占全省的比重达到，长株潭 市达以上。省会长沙作为这个战略的核心，要求尽快增强中心城 市的吸引力和辐射力，成为带动全省经济腾飞的领头雁，并率先实现 基本现代化，成为中西部地区区域性的中心城市之。 根据长沙市总体规划，未来，长沙市将基本形成 与区域性城市相匹配的城市功能结构，基本形成与现代化中心城市相 匹配的基础设施框架，建设布局合理环境洁净配套齐全生活舒 适交通便捷的居住园区。形成主两次四组团的城市空间 格局。其中主是指主城区，两次是指河西新城和星马新城， 四组团则是指暮云高星含浦捞霞四个片区。 捞霞片位于长沙市北部，属于开福区，这里三分之以上用地为低 矮山地，有石长铁路京广线绕城线芙蓉北路二环线中青路等 对外交通干线经过，紧临湘江，供水水源充足。根据长沙市总体规划 的要求，捞霞片区将建成为水陆铁中转联运枢纽物流中心仓储和大 运量的工业基地。同时，在保证安全卫生效率的前提下，在片区内 实现居住与生产的就近平衡。 高岭组团作为新港城的配套产业区，是构成捞霞片区的四大组团 之，它重点发展物流商贸，形成集仓储配送批发贸易展览 运输信息及其他专业服务为体的大型综合性物流基地，建成为 个功能分区明确配套设施齐全交通便捷环境优美的现代化物流 商贸区。 本项目位于高岭组团内，是组团内规划生态居住区的组成部分之 ，是长沙市置业有限公司公司的住宅房地产开发项目，它立足 于开发中高档住宅，以满足组团内的居民的居住要求。它的建设，将带 动高岭组团的开发，加快城市建设步伐。 年月，受长沙置业有限公司的委托，由长沙市建筑设 计院有限责任公司对小区进行可行性的研究论证工作，我院接到 委托后，立即开展工作，成立了专门的研究小组，并组织有关人员赴 各有关单位和现场进行了系列的社会经济交通调查和工程勘测 工作，比较详尽的收集了有关资料，对小区的建设规模建设等级及 相关的控制指标和技术标准进行了反复论证，于年月完成了本 报告的编制。 三室 外消防栓，每幢住宅四周均可使消防车顺畅通行。 第五章投资估算及资金筹措 投资估算 工程费用 土建工程根据长沙市建安工程目前市场价并结合本项目具体情况 按单位造价估算。 给排水电气与通讯总图等工程根据长沙市及国家有关规定 计取。 本项目投资估算 本项目总投资额万元，各项具体投资详见估算表。 投资估算表表 序号项目名称数量亩单价金额万元 土地费用亩 征地费用亩万元 拆迁费用亩万元亩 二勘探规划设计费 三土方及场地平整费万方元方 四基础设施费 供水设施费米 排水设施费米 电力电讯设施费 五公共建筑等设施 公建设施费 园林绿化元平方米 区内主次道路元平方米 六建设工程费 建安工程费 公共建筑平 方米 元平方 米 住宅建筑平 方米 元平方米 报建费平 方米 元平方米 七其他费用 管理费 财务费 其中建设