产市场。这个力量最终会导致什么样的发展方向 呢国际投资银行高盛认为，年中国最重要的宏观经济问题是通胀的走势以及政策选 择。很显然房地产业所面临的宏观经济背景已发生了更为复杂的变化，而且这种变化是阶段 性的调整，年政策宏观经济如能软着陆，房地产业在年将延续增长。在控制总需求 的条件下，表面上看抑制房地产需求是政策组合的部分，然而经济的软着陆却需要住宅地 产的发展。 二中国问题源于需求旺盛产能不足 年显著高于趋势增长率的增长，已经造成了较年时更大范围的产能压 力，经济快速增长和低通胀的经济周期黄金阶段显然已经结束。官方的产能利用率指数见 图表以及单位劳动力成本上升当中见图表有所体现。 图表过剩产能达到历史最低点 扩散指数衡量的是产量高于产能的企业相对于产量低于产能的企业的比例。例如，表明产量低于产能的企业比产量高能的企业多。 资料来源高盛经济研究 图表单位劳动力成本的上涨预示着通胀上升势头 高盛亚洲首席经济学家梁红认为截至年月达到年高点的通货膨胀， 并不是任何暂时的国内或国际供应面冲击所造成的，而是显著的正产出缺口即总体需求相 对于经济总体产能的过度增长是过去几轮通胀以及此轮通胀的主要推动因素见图表。 并得出结论，要使通货膨胀显著下降，就需要看到能够降低总体需求增长的政策措施或其他 需求方面的变化。然而这种剩余产能不足导致的需求过度增长的分析忽略了个因素，全球 经济放缓带来的中国出口的不可避免的持续下滑般规律中国当前不能再加息，热钱因素 暂不考虑，这种出口转内销的产能释放分析中并未考虑。当然从中国的总体经济过热的程 度上看，的确需要抑制总需求，但从经济增长的角度上看，是否抑制总需求或抑制哪些需求 值得认真考虑。 图表总体需求的过度扩张导致了通胀上升，但在时间上有定的滞后 三外汇政策压制了内需 通过将人民币汇率盯住在个显著被低估的水平，中国在年的政策选择与过去 年样在保持了出口强势的同时已经继续抑 项目 夏交会参展及论 坛，炒作区域 外滩十八号开放 内部认购 展示为主 开盘集中展示 全球鉴赏会活动 媒体全方位集中宣 传 产品营销费用预测，按建筑面积每平米元计提，项目启动期总推销费用约万元。 目录 翰文外滩项目可研报告 第部分项目总论 项目名称 项目开发单位 项目位置 项目设计内容 项目现状 项目定位 项目销售收入计划 项目利润水平 第二部分宏观经济简述沈阳房地产市场发展 市场宏观背景 住宅地产是中国经济拉动内需的必然选择 越打越涨 第次调整需求会造成短期压力 政治商品特殊属性形成房地产投资热情持续 千万级人口的沈阳楼市将多板块发展 房地产市场运行状况 年沈阳市土地成交量 年沈阳市住宅因统计销售区域的扩张表现平稳增长 月销售商品住宅万平方米 不同区域商品住宅的销售量 不同价位商品住宅的供求比 不同套型商品住宅的销售量 年月份沈阳市商品房市场基本情况 商品房市场总体运行情况 商品房实际登记销售情况 不同物业类型商品房销售结构 不同套型商品住宅供求结构 不同价位商品住宅供求结构 商品房价格运行情况 第三部分区域房地产市场分析 区域市场供给分析 区域内现有供给量及结构情况调查 区域未来供给量及结构情况调查 区域市场需求分析 区域内现有需求情况调查 区域内在未来需求情况调查 区域市场价格分析 目前区域内价格情况调查 未来区域内产品价格情况预测 项目价格参照分析 第四部分项目价值分析 项目投资的时机 地块特征分析 项目区位分析 区域规划分析 区域价值分析项目规划方案 项目交通分析 项目所在区域发展情况 所在区域政策经济及产业环境 项目分析 项目优势分析 项目劣势分析 项目机会分析 项目威胁分析 项目定位方案 项目市场定位 客户定位 项目产品定位 建筑风格定位 主要技术指标 项目的施工进度 市场营销 第五部分投资估算 项目总投资估算 项目成本费用结构 获利能力评价 成本利润率 销售利润率 投资回收期 汇总经济指标 项目敏感性盈亏平衡分析 项目风的和湖绿岛沈北新区政府项目定位 沈北新区生活方式领导者，北欧风情大型综合社区 项目销售收入计划 项目普通高层产品元均价，花园洋房元，联排别墅元。项目年可实现销售收入万元，地上建筑面积平均每平方 米售价元，项目测算采用了较为保守的计量标准。全沈北新区年均价元，每年仅升值计算，全区域项目均价年内分别为， ，简单平均可达元。而这个均价的计算基础元是涵盖了沈北新区蒲河新城以北新城子马钢清水三个地区元的房子。 蒲河新城区域最低档楼盘均价已达元，中高档楼盘高层已达元以上，洋房多元别墅多元，本项目平均售价仅高出元，而两种房子 的园林和产品差异很大，如果以蒲河线同类产品相比，项目年均价仅比同类的高层项目高出元。与沈阳全市区年元的全年均价相比，还低 元，项目售价具有较强的支撑。直接的价格定位，在宏观分析房地产市场分析区域分析之后，可参照节项目价格分析。 序 号销售项目 可销售 面积平均价格合计 价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例元 联排 花园洋房 层 层 层 层 商务酒店 项目南侧商铺 项目广场商铺车位 合计 销售收入万元 销售税金万元 营业税万元 城建税万元 教育费附加万元 房屋交易手续费 预征税金万元 预征土地增值税万元 销售净收入万元项目利润水平 项目总投资万元，其中开发成本万元，项目税后利润万元， 项目总投资税后利润率，项目全投资内部收益率，在较低的价格预算基础上，项 目仍然拥有很高的抗风险能力。 静态效益指标 总投资利润率税前税后 自有资金利润率税前税后 销售毛利润率 销售净利润率 第二部分宏观经济简述沈阳房地产市场发展 市场宏观背景 住宅地产是中国经济拉动内需的必然选择 国际经济周期面临衰退的挑战 毋庸置疑，与过去几年相比，年对于中国宏观经济和金融市场来说，将是更具挑 战性的年，在这场挑战中，房地产业又站到了风口浪尖。年月初，由美国次级贷危 机及防范建议 国际金融与房价拐点风险 政策风险 销售风险 项目综合评价结论 附表 附表项目工程计划横道图 附表项目投资计划估算表 附表损益表 附表全部投资现金流量 附表敏感性分析表第部分项目总论 项目名称 翰文外滩 项目开发单位 沈阳翰文房地产开发有限公司下简称翰文地产。 翰文地产是翰文集团的全资子公司，成立于年月，注册地址位于沈阳沈北新区 蒲河新城明珠路号，注册资本为万元人民币，准备申请二级资质。公司运营至今成 功开发的项目如下翔宇中学翰文宾馆学府人家亚瑟蓝湾等，累积开发面 积达余万平米。亚瑟蓝湾项目年当年开盘，当年实现销售达以上。翰文地产 借助图书教育优势，运用辽宁省重点中学翔宇中学的品牌影响力，主打文化地产。 项目位置 项目四至 东至大望路 西至国道虎石台大街 南至浦升路 北至浦满路 项目距离沈阳望花立交桥北部公里，距离沈阳北站公里，距离中街公里。 路测 项目设计内容 占地面积平方米，约亩 项目内容双拼联排情景洋房小高层高层及配套商业网点公用建筑等。 项目规模总建筑面积，其中地上建筑面积 其中住宅总建筑面积 公建及配套设施建筑面积 设计条件容积率地块，按总规 绿化率 建筑密度 间距系数 项目规划设计单位阿特金斯东北建筑设计研究院 项目施工建设单位中建集团 项目营销顾问单位世联地产中国有限公司 项目园林设计单位加拿大园林设计单位 项目物业管理公司戴德梁行物业管理公司 项目现状 项目已摘牌土地亩为净地，英国阿特金斯上海公司按照鱼的概念设计了亩 整体概念规划，规划概念在沈阳独具格，阿特金斯是全球著名的七星级迪拜酒店的规划公 司。项目计划开发周期五年，销售周期六年，项目以联排确立市场形象。此次摘牌的亩 土地，未规划建设会所和幼儿园，会所主要是规划中的滨河会所，沈北新区政府招商已确定 在翰文外滩项目南侧地块进行中小学幼儿园的开发建设。 项目东侧规划中的沈阳医学院第附属医院 项目南侧规划中的东北旺力服装城翔宇中学小学 项目西侧国道职教园敬老院 项目北侧规划中海内外投资者纷纷看好新区，美国通用电气德国西门子韩国三星 荷兰法国达能中粮集团等余家世界强企业已落户区域内。 国家级龙头企业沈阳乳业南京雨润华美畜禽金石豆业禾丰牧业东亚种业 通威饲料等近家国家级农产品深加工龙头企业已相继落户于此。 北金廊 图表沈北新区绿岛金廊规划图 北金廊的陆续开工建设，保证了区域商业圈的形成，为区域商业中心的发展提供前 提和保障。 道义区域内的繁华商业广场步阳星级酒店等个大项目。 生态中央商务区内翰文四星级宾馆金科集团五星级酒店香港诚丰商贸地产等项目 所在区域政策经济及产业环境 区域经济环境 自年沈北新区成立以来，区域发展迅速。 其中，固定资产投资实际利用外资两项指标增长速度突出，这为后期产业投入打下良 好基础。特别是随着晨讯科技德信手机等牵动作用强科技含量高的项目签约投产，增强 了固定投资的后劲，拉动了全区经济的快速增长。 数据来源焦点网图表沈北新区年年各项指标增幅情况单位 年增长 年增长 固定资产投资生产总