业的理想之所。 第二章项目宏观环境分析 投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。 因此，对宏观经济及写字楼市场环境的把握，是每个开发决策者所关注的首要 问题。 武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级 年写字楼的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展， 主要满足中小企业的第三代商务楼已经不能完全满足实际的市场需求，尤其是中 高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。 从武汉写字楼近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程 第代商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理公共卫生间，建筑装 修标准低，多数无电梯。 典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。 第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑 装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作 人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。 典型代表为武汉招银大厦武汉广场。 第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务 代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通 安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。住商楼般 处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与 般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以 旺销，受到投资买家的青睐。 典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。 第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有 成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。城市综合体是集顶级住宅星级 酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体的建筑集群。第四代商务楼 主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对 中高端企业和客户的需求。 典型代表新世界中心时代豪苑中建工行广场等。 二年市场回顾易费住宅按建筑面积元非住宅按元计算 房屋测丈费按建筑面积元计算 七营销费用 营销费用按总销售额考虑 八财务费用 财务费用按项目贷款亿元，年期考虑估算， 九成本总合计及分类分析 住宅总价及楼面单价 写字楼总价及楼面单价 商网总价及楼面单价 目录 第章前言 报告编制目的 二报告编制依据 三项目背景 第二章项目宏观环境分析 武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级 二年市场回顾城市综合体引领市场新导向 三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道 第三章项目周边物业市场调查分析 写字楼类 二酒店类 三小户型类 四商业类群商 五住宅类 六研究结论 第四章项目分析 优势分析 二劣势分析 三机会分析 四威胁分析 第五章项目定位 项目定位的市场背景 二项目整体定位 三项目各分部定位及说明 第六章项目开发策略及投资估算 项目开发策略 二项目投资估算 三项目实施进度安排 四项目投资与资金筹措 第七章项目预期收入分析 项目销售计划 二项目销售收入估算 三项目利润估算 第八章项目财务分析 项目现金流量分析 二项目财务内部收益率 第九章项目开发经营风险分析 项目盈亏平衡分析 二项目敏感性分析 三项目风险及对策分析 第十章结论与建议 第章前言 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合摩根中心项目地块所处 的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 二报告编制依据 摩根中心项目已报规确定的扩初方案中外建设计方案 国家建设部及武汉市颁布的相关法律与政策 武汉市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准 现场勘察和实地调研对地块形成挤压之势。 周边环境分析 整洁的周边环境为中高端物业提供良好的基础，但自然景观资源的匮乏又使得顶 级物业面临先天条件上的缺陷 两侧高层建筑挤压，要求项目建筑外观上有定突破，方能脱颖而出。 较小的建筑间距，对私密性产生定影响，同时设计时在视觉通道应有所考虑。 商业氛围 商业氛围描述 项目立地所在金融条街基本为商业真空带。 商业氛围分析 由于历史原因造成目前的商业真空，对商业运作要求有较长的市场培育期，规模 和产品的针对性将是缩短市场培育时间的有效手段。 周边规划 周边规划描述 市政府对建设大道规划为金融条街。 江汉区对区域的规划为商务区。 港澳台路段的政府规划为港澳台特色风情街。 项目立地周边拟建万的商业综合体中华城项目。 周边规划分析 商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的住宅与商业也会拥 有定机会，但很难于近期实现。 路网交通 公共交通描述 区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达武汉各个城区。 地块周边没有人流据点，且车流速度较快。 公共交通分析 发达的公共交通网络有利于各种物业的发展。 人流据点的缺乏则会对滞留性人群要求较高的商业种类产生较大影响。车流速度 较快也不利于聚集人气。 市政 水电气电视通讯宽带等基础设施完备。 分析完备的市政配套对各类物业均是有利支持 配套 区域典型的商务属性使得满足商务功能的金融业和餐娱等配套十分充足，且品种 齐全。而作为城市核心地段，生活配套也比较齐全，相比只是范围要稍大点。 分析比较而言，地块周边满足生活便利性的商业较少。 消费特征 商务类供给与需求都很旺盛。 分析人口特征实际上就已经决定了区域内的需求特征。经过多年的培育与发展， 金融条街的商务发展已经进入相对良性循环的状态，由于需求的增长使得区域 供给更完善，更合理，配套也更成熟，更成熟的环境又将刺激更多的需求。因此 我们也需要把提供的产品做得更具有差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引 力，从而获得更高的获利空间。 商业氛围 金融条街上的商业真空带。 分析由于历史原因造成目前所得资料。 三项目背景 地块指标 地块技术指标 项目占地 总建筑面积 上部建筑面积 地下室面积 层裙房商网面积 住宅面积 写字楼面积 地块技术指标分析 较小的地块规模使地上停车位有限，而地下停车相对充足。 超高的容积率限制了建筑形式必定是群楼多栋点式塔楼的组合方式，而点式高 层住宅由于无法保证居住品质，正面临被市场淘汰的境况。 地块形状 地块形状描述 项目地块表面平整，无其他相关建筑物。 呈西大东小的梯形结构，临街面较长而纵深相对不足。 面临城市主干道，另外三面直接与其它地块接壤 地块形状分析 较长的临街面为商业带来理想的展示空间，也有利于建筑形象的展示 面临城市主干道，在带来较高商业价值的同时，也面临较大的噪音干扰 三面直接与其它地块接壤，使得地块没有车辆出入的天然缓冲区 地块纵深不足，无法同时满足大进深要求的建筑和大进深广场的需要 地块经济指标 地块经济指标描述 此地块为商业二级，居住级，市场价值折算到楼面地价住宅约，商业 地块经济指标分析 较高的土地价值决定了区域物业的档次在中高档 消费特征 人口特征 人口特征描述 狭义区域内流动人口大于居住人口。 流动人口中主要以区域内企业衍生出商务人士占主导 区域内流动人口中以高知年轻人群占主导。 人口特征分析 区域内大量的高质素商务人群，如何服务于这类特殊人群，满足他们的需求，将 是决定项目是否能够获得更大利润空间的关键因素。 消费特征 消费特征描述 区域内消费群较为成熟，购买力强，且理性。 区域内消费地点较为集中，且有明显时间段。 区域内多为商务相关消费。 消费特征分析 区域内消费能力强明显的消费习惯，且理性，区域内商业必须更具差异化，人 性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高的获利空间。 环境氛围 周边环境 周边环境描述 作为政府重点规划，经营年之久的金融条街，市容整洁干净，规划有序。 地块附近没有可带来较高附加值的自然景观资源。 项目纵深方向环境比较杂乱，人流也比较混杂。 项目位于武汉人行和中信银行矗立地块两侧，位时定价相对保守，故销售收入最大的下降幅度不会太大。 项目全部资金的现金流量表当销售收入减少时 序号项目建设经营期 年年年年 现金流入 销售收入 小计 现金流出 建造成本含土地 转让费 销售费用按销售 收入计 应缴税费按销售 收入计 小计 净现金流量 累计净现金流量 折现系数 年净现金流量 累计年净现金流 量 从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表的情况来看， 财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。 三项目风险及对策分析 房地产开发经营的主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险 资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发的环境分析项目定位 项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有些不确 定性因素带来的风险。 市场风险 项目为较大规模的建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要