地，已建成幢独立式别墅，计五种房型，平 方米建筑面积，欧陆风格，去年已售完。售价大于元。 湖畔佳苑占地面积万，容积率，分二期建设。该项目倡导新亚洲 主义的理念，单坡屋面，主体结构层半，围合庭院黑白色调等，颇能吸引人们 的注意。期已于去年上半年预售完毕，予售价在。现正在建设中的二期的预售价均价定在元以上。 我们认为，项目只要能搭准时尚的脉搏，细化规划手法，推出新的创意 或理念，做优楼盘，那么大于元的销售均价是有把握的。 三建设方案 规划设计 该小区属于中高档别墅区。规划设计的指导思想是在充分利用土地和原有水域的 原则上，环境追求田园意境，山水趣味是规划设计的基本设计理念，给人以种 全新的视觉感受和生活方式。 总体规划由两大部分组成平原和山坡，之间以条潺潺流水自山谷蜿蜒而过， 而平原上则另设条或收或放，变化有致的大绿洲。水绿，两条步行街在平 面上形成了两条动态的流线，而三个山坡延绵至平原，又在空间上形成了三条动 态流线，使全区空间丰富多变，避免了枯燥感和封闭感。山水结合的总体布局令 每户别墅都有其卖点或依山，或旁水，或临坡，或岛居，或见绿。 根据周围环境及道路交通状况，小区主出入口位于基地西侧的高泾路上，次入口 位于基地东南部。区内交通组织以安全，顺畅，通达为基本点。车行道由入口处 向北沿山坡北侧及向东沿平原形成两条纵向主线，再由主线伸往山丘，山脊和山 谷。区域的经纬次序明晰可循。而人行则经会所前的绿化广场沿大绿洲，以最便 捷的路径步移景移，延伸至小区最深处，也可沿谷间水涧，由柳影水云间归至家 园。 规划方案用地平衡见如下表 序号项目面积比例 总建份合计 现金流入 二现金流出 建房成本 营业税及附加销售费用 所得税 三净现金流量 四累计净现金流量 五净现值 六累计净现值 内部收益率 净现值万元 静态投资回收期年年 敏感性分析汇总表 表八 参数变化率内部收益率净现值万元静态投 资回收期年 建房成本 经营收入 上海房地产开发有限公司 二四年二月 项目概况 项目名称暂定名 建设依据批准文件 青浦区计划委员会青计投第号关于建设商品住宅房项目建议 书的批复详见附件。 青浦区发展计划委员会青计投号关于开发建设徐泾高泾 地块商品住宅房项目的批复详见附件。 青浦区发展计划委员会青计投号，号关于建造商品住宅 房项目的批复详见附件。 青浦区规划管理局青规书第号关于核发上海房地产开发 有限公司选址意见书的通知详见附件。 青浦区规划管理局青规地第号关于核发上海房地产开发 有限公司建设用地规划许可证的通知和沪青地号建设用地规划 许可证详见附件。 青浦区人民政府青府土用第号关于同意上海房地产开发 有限公司新建商品住宅的批复详见附件。 上海市房屋土地资源管理局沪房地青字第号第号上 海市房地产权证详见附件。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,沪青房地出让合同第号上海市国有土地使用权出让合同详 见附件。 上海市国有土地开发补偿合同详见附件。 青规审第号建筑工程设计方案审核意见单详见附件。 建设单位 本项目由上海房地产开发有限公司投资开发建设。该公司由自然人上 海企业发展有限公司和上海房地产楼盘的热销，别墅市场十分活跃。 宏观分析 别墅是房地产市场发展过程中的必然产物，特别是近几年以来，上海房地产市场 的持续迅猛发展，带动了别墅市场的复苏。随着本市市政道路的进步发展和完 善，家用轿车的日益普及，人均收入的增加，上海作为全国最有影响力的大都市 辐射力的提升，别墅类独用住宅已成为人们置业需求的新选择，市场的吸纳能力 也因而提高。据有关专业单位和权威人士测估，今后至年内上海别墅市场吸 纳能力为约万套。购房者中约有的人愿意购置别墅。所以从中长期来看， 别墅的发展空间较大。 区位分析 市场调研显示，别墅市场已开始分流。从松江九亭长宁虹桥到浦东康桥，松江 佘山，目前的沪清平公路浦东金桥和松江等区域的别墅较受关注。对全市别墅 市场影响最大的是青浦区东部，并以徐泾和赵巷为中心。徐泾镇作为万里国道 第镇，与上海市区紧密相连，为上海西郊虹桥概念的延伸，距虹桥机场仅公 里，现已成为上海西区高档别墅的主要供应地。沪清平公路沿线的别墅楼盘有 个区别于其他区域的特点，产品更新快。湖畔佳苑无论在层半的建筑构造上 环境庭院上，还是室内空间上都有新意。长堤花园紧邻高尔夫球场，具有极佳 的高尔夫球场景观，并推出湿地坡景概念。由于低容积率，又有新的创意，价格的走势见好。 本项目位于沪清平公路与沪青平高速公路之间，沪青平高速公路已于前年通车， 使交通便捷的程度进步提高。本地块周边最近几年已经开发和正在开发大批 别墅，提高了区域开发的成熟度，相对而言有益于减少后续房产开发的风险。去 年中央作出了暂停别墅类用地供给，对已获得别墅用地的开发商来讲定是个利 好消息，有利于别墅项目品质和价格的提升。高泾路作为目前该项目的主要进出 道路，将由原先的米拓宽至米宽，大市政配套管线都已到位，为本项目的 后期市政配套提供了良好的条件。所以以房地产开发的势头及必备条件来看，该 地块房地产开发已具备了较好的外部条件。 价格分析 本项目所处的区域已构成别墅开发的热土，有限公司三方共同出资组建的具有 房地产开发资质暂定三级的有限责任公司。注册资金为人民币万元，注 册在青浦区徐泾镇，是个自主开发经营，独立核算，自负盈亏的经济实体。 建设地点 该项目位于青浦区徐泾镇，具体位置为东至东向阳河，南北为河道，西至高泾路。 地块呈东西较长，南北较短的矩形状，长宽比例约为。由青浦区房地局测绘所 提供的房屋土地测绘技术报告显示，规划用地面积为平方米折合 亩，含道路和河道带征地，其中建设用地面积为平方米折合亩。 建设内容 根据青规书第号关于核发上海房地产开发有限公司选址意见 书的通知提出的选址意见主要为 建设用地面积以房地部门的定界为准。 建设工程性质住宅。 建筑高度层数控制层。建筑容积率。 建筑密度。 绿化率其中集中绿地。 由于各项规划参数的相互制约，住宅的概念给予了细化，为独立式低层住宅。 本项目在建设用地的基地上已扣除高泾路退界，河道退界，新 建独立式低层住宅幢。根据次规划，分步实施的原则，将基地从西向东分 为二期。其中期建设用地折合亩，建幢二期建设 用地，折合亩建幢。另外基地内还将新建公建，门卫等配套 设施，总地上建筑面积约。 建设投资及资金来源 本项目建设总投资为人民币万元。其中土地费用万元土建安装工 程为万元总体布置为万元递延投资为万元，预备费用为 万元，财务费用为万元。建设资金由上海京郊房地产开发有限公司通过自筹 和房产预售解决。 财务效益 经市场调研，并经综合测算，本项目全部投资在基准情况下，财务内部收 益率为，财务净现值万元，静态投资回收期为年。表 明项目有较好的财务效益，并具备定的抗风险能力。项目在财务上是可行的。建 议本项目趁势而上，尽早建设实施。 二市场分析 目前从上海房地产市场的发展情况来看，随着宏观环境的变化，开始出现些新 的特点，最为显著的就是总体的平衡与些能，密闭性能较好的门窗，窗户采用双层玻璃。 排污节能卫生洁具采用节水型。 电气节能室外路灯采用光电开关。除宅内照明，其他区域采用节能灯管， 采用电子镇流器以达到节能效果。 卫生防疫设计 设计中充分考虑住宅的朝向及日照，经冬至日照分析，各户住宅均能满足客厅及 主要卧室连续满窗日照小时之上。同时，对小区周围的日照影响均在允许范围 内。 人防设计 本工程的人防地下室设在会所地面以下，计约，予设人员掩蔽所。具体由 当地人防部门按相关要求进行设计。 四建设进度 根据次规划，分期实施，先造环境，后建别墅的原则，采取滚动开发。第 期亩的用地计划早已下达，今年下半年剩余的用地计划也将下达。这样， 从年起算，拟用年左右的时间建设并完成该项目是完全有可能的。本项目 的计划工程进度安排如下 前期工作市场调研勘察设计报建等。 滚动开发土建安装装修总体部分销预售。 全部竣工验收，交付使用。 五投资估算及资金筹措 经估算，本项目建设总投资为人民币万元详见附后表。投资利润率为 投资净利润率为详见附后表二。 本项目的建设资金由上海房地产开发有限公司自筹解决。主要拟采用以下几 条途径多年开发经营的资本积累，适度贷款和销预售房屋的资金回笼。 六财务效益分析 本项目的经营收入为房屋销预售收入，建成可供销售的住宅建筑面积为 ，销预售期为年，均价元。考虑到销预售期有年的 时间跨度，因此其售价分别为年元，年元，年 元。具体各期销售面积和营收如下 内容年年年合计 销预售比例 销预售面积平方米 销预售单价元平米均价 营收万元 经测算，本项目的主要财务指标如下 财务内部收益率 财务净现值万元 静态投资回收期年年 详见附后表三 七敏感性分析 通过对经营收入和建房成本个变量的 物价上涨费 不可预见费 财务费用 合计 损益表 表二 序号项目金额万元备注 房总销售收入 建房成本 营业税及地方附加 销售费用 税前利润 投资利润率 所得税 净利润 投资净利润率 现金流量表万元 表三 项目年份合计年年年 年