量将有机会大幅提升。大连钻石经典房地产开发有限公司 年年年 均价 数据来源民间调研机构 市场户型特征 两室户型成为市场主力，三室户型在逐步加大。室户型不受市 场青睐，主要在于社会流动人员不多以及投资客户的数量较少。 年市场供应户型配比 室 两室 三室 四室及以上 数据来源民间调研机构 开发商 目前在售项目，以本土品牌为主，外来品牌由于有技术上的优势， 有后来居上之势，瓦房店市场地产品牌 本土地产昌盛地产瑞安新城芳园双福园等 外来地产深长城润兴远洲翰林等大连钻石经典房地产开发有限公司 代表品牌长城地产都市阳光翰林地产翰林书香苑 润兴地产凤凰城 购买人群特征 瓦房店市购房客户主要以城区的政府公务员瓦轴等国企高级管 理人员私营企业主个体经营业主，教师城乡结合部拆迁人群等 购房人群为辅，周边乡镇居民很少来此购房购房人群当中大部分以 贷款形式购房，次性比例偏低购房基本是刚性需求或改善，较少 有投资客行为。 三市场竞争分析 主要竞争项目情况对比表 项目名称地理位置建筑面积万平套数均价元主力户型开盘时间销售率 长兴花园钻石街两室年月约 水岸花都钻石街 两室年月 凤凰城期法院北侧两室年月 远洲国际城 期市政府西侧两室年月 都市阳光四 期香樱谷 长城路待定五室待定客户 组 水果新城三 期 铁东办事处待定客户不 预约 二市场在售项目特征 项目开项目优势。抓住良 好的市场时机，短平快地实现投资收益。 九结论 该项目在进行市场调研的阶段，已经看出了项目的强大优势，通 过对项目规划设计产品设计特色的强化，以及强势的市场营销手段 的运用，必将使项目在火热的三线城市房地产开发进程中获得较高的 利润。随着项目销售模式的建立与实践，有望形成套新兴的房地产 开发模式，创造非凡案例，将实现经济效益与社会口碑的双丰收。大连钻石经典房地产开发有限公司 大连钻石经典房地产开发有限公司 年月日 目录 项目概况 二市场分析与预测 三市场竞争分析 四项目市场营销 五项目开发进度 六财务分析与收益 七资金筹措 八风险分析与防范对策 九结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,大连钻石经典房地产开发有限公司 前言 年开始，国家对房地产业开始了新轮的宏观调控， 二线城市已成为政策高地，房地产发展空间受到极大限制，三线城市 由于政策空间逐渐成为开发热点区域。 年大连瓦房店市政府报告中提出在加快新城区建设的 同时，主城区要按照东拓西进南延北扩的发展思路，大力推动 房地产业发展，新开工建筑面积要达到万平方米，以满足市民日 益提高的住房需求。 项目概况 该项目位于大连市瓦房店新城区钻石街，处在瓦房店市城市 总体规划新兴住宅区的领头羊位置。项目西临础名工业园，东南为 瓦房店轴承城，北临新规划的商业区。项目与占地万平方米投资 亿元兴建的轴承城中心区项目路之隔，距市政府办公区及 旺角商业区公里，距离集贸大厦火车站等传统商业区仅公里， 车程约分钟，距离大连市公里，车程不到小时，处于大连市 小时生活圈以内。项目所在钻石街为主干路，道路四通八达，交通 十分便利。大连钻石经典房地产开发有限公司 项目具有得天独厚的原生态自然环境，轴五区的空间结构。 其中两心指新老两个城市中心，即旧城商业中心和钻石街复合城市 中心，具有行政商贸金融文体科教等综合的公共服务职能三 轴沈大铁路长春路钻石街三条城市发展轴四区为具有职能 发展要求的特色片区，分别为祝华片区旧城片区西郊片区中心 片区铁东片区。 两心旧城商业中心依托旧城区中心向西拓展而成，以发 展商业办公金融文化娱乐为主。钻石街复合城市中心依托大连钻石经典房地产开发有限公司 世纪广场的行政商贸中心，沿钻石街向南拓展而成，沿河与路规划市 级商务办公文化娱乐中心，形成汇集多种现代综合服务功能体现 瓦房店现代城市特色的公共设施集聚中心。 三轴长春路发展轴由西长春路文化路东长春路构成， 沟通铁西与铁东。沈大铁路发展轴南北向依托铁路形成的发展 轴，是城市最早的发展轴线，把城市划分为铁西和铁东两大部分。钻 石街发展轴城市向西南拓展的发展轴，由钻石街和现状西外环路 构成，自北向南串联祝华片区中心片区和西郊片区区，新的城市中 心区沿钻石发展轴布局。 三年瓦房店市经济发展基本状况大连钻石经典房地产开发有限公司 年全市地区生产总值亿元，同比增长固定资产 投资亿元，增长地方财政般预算收入亿元，增长 社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可 支配收入元，增长在第九届全国县域经济基本竞争力评 价中列位，居东北三省第位。 四房地产市场市场基本状况 房地产基本情况 在年瓦房店政府工作报告中指出积极引导房地产业健康 发展，出台二手房交易优惠政策，减免房地产业行政事业性收费，房 屋价格涨幅低于全省平均水平引入知名企业参与开发建设，进步 改善了城市形象和居住环境。新开工房地产面积万平方米，增长 销售商品房万平方米，增长年数据。 瓦房店房地产总体情况 年度开工面积供应套又紧邻瓦房店轴承城中 心区的瓦轴研发中心轴承展销中心轴承大学等，项目未 来将成为瓦房店核心产业集群周边的高端配套。 项目位置图 项目综合经济技术指标 钻石经典项目综合经济技术指标 项目名称单位数量备注 总用地面积 其中 住宅用地面积 公建用地面积 总建筑面积 其中 住宅建筑面积 公共建筑面积 地下面积不计入容积率 人口人大连钻石经典房地产开发有限公司 户数户 总停车位个 其中 地上停车位个 地下停车位个 停车率 容积率 建筑密度 绿地率 二市场分析与预测 大连城市发展总体规划 依据新编大连市城市总体规划纲要。按照组团 式链条式的发展思路，大连将沿黄渤两海沈大和丹大两线拓展城 市空间，加快形成各具功能特色的经济区和生态环境优美的宜居区。 大连版城市总体规划图大连钻石经典房地产开发有限公司 主城区组团重点发展现代服务业，打造企业总部密集的国 际商务区软件和创意产业发达的知识经济聚集区和科教先进文化 繁荣环境优美的生态宜居城区。 新市区组团重点发展先进制造业物流业总部经济高 新技术产业，建设航运服务资源聚集区先进制造业聚集区临海临 港装备制造业基地和宜居新市区。 渤海区域城市组团重点发展石化造船轴承重大装备 制造滨海旅游等产业，建设临港产业的新增长极和渤海湾畔新兴城 市。 黄海区域城市组团重点发展新材料家具制造食品生产 服装加工海洋水产和旅游度假等产业，建设国家级新材料产业基地 国际旅游胜地和区域重要节点城市。 二瓦房店市城市总体规划 根据瓦房店市城市总体规划年思路，瓦房店 市域规划形成带四核三轴四组团的弓箭型空间布局 结构。 老城区组团空间布局结构形成两心三址建筑面积万总套数开盘时间销售情况 远洲期市政府西侧年月约销售套 长兴花园瓦房店市钻石街约年月约销售套 财富旺座旺角商贸区年月中旬 润丰佳苑二期防爆厂月底月初 抱龙明珠期方圆西侧预计月定金套含个车库 隆城品三期南共济街预计年月客户约组 都市阳光四 期香樱谷 瓦房店市长城 路 预计年 月 客户约 组 凤凰城二期法院北侧约年月客户约组 翰林国宝国税局南侧待定内部认购套 城市花园瓦轴百货后侧待定 瓦轴地块瓦轴河北待定 瑞安新城三 期岗店待定 水果新城三期铁东办事处待定 面对竞争局面制定以下应对策略 加快项目开发建设进度，强化主街面现场施工形象。 在项目开工之前即建立外场销售接待处，在城市中心建立项目 形象面。 先期培训销售队伍，走访市场积累客户，把握客户需求检测 市场动向。 五多种营销手段组合，强势促进项目销售大连钻石经典房地产开发有限公司 基于三线城市的人文环境特征及市场特点，打破常规销售手法， 以对的沟通为主渠道建立强势营销模式，强化基层销售人员的挖 掘和沟通客户的能力，配合强效的推广手段，在短时间内迅速扩大项 目知名度及认可度，抢占市场。 强势的内外场销售结合会销模式，三步完成客户成交第 步外场销售人员引导客户到场参观第二部销售中心全面 讲解项目优势第三部会销攻心。 建立个营销中心项目现场，两个分销中心文化路 北共济街，分点布局全地域抢占市场。 个销售团队，强化经济刺激与荣誉激励，强化内部竞争， 增强集团作战能力。 个销售精英，在全市形成地毯式销售面。 在项目施工工地沿钻石街面，制作米高米长 大幅围挡广告。 在建设现场销售中心时，同期建设项目示范区 包括个销售中心，两栋示范楼，两个开放商铺个便利 店，个快餐店个示范商业店铺，园区主入口，道路 绿化等。 前期工程费 三基础设施费大配套 四建安工程费 五配套设施费 六增量成本 自身配套地源热泵 等 七其他不可预见费 开发成本总计 七间接费用 合