，随着北京地区现代化进程不断加快，北京地区集聚着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大。在北京地区高档住宅商品价格居高不下情况下高档住宅商品价格普遍高于元平方米，到黑龙江购旅游度假物业，方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假需要，另方面在齐齐哈尔较低房价情况下会显得轻松而从容。因此，综上分析，本项目目标客户应确定为区域市场应为东北地区和长三角地区目标客户应以养老度假为目富有中老年人和注重生活质量成熟家庭东北地区和南方地区中小企业具体细分，该项目细分市场应是第类市场以度假休闲为主要目岛外中产阶层在工作地拥有至两套住宅，并有富裕资金享受型市场第二类市场以养老为主要目岛外退休老人子女出资养老型市场第三类市场以改善居住质量为主要目三亚市本地居民和在三亚从事旅游饭店管理工作高级经理居住型市场第四类市场以不动产投资增值或获取经营收入为主要目投资型市场第五类市场内部接待和员工度假为目岛外机构客户十项目建设方案及规划设计定位总体规划设计特色本项目设计主旨是为度假旅游成功人士各国政要会议团队提供个高档休闲度假酒店。本项目设计为幢型分布建筑物，分为裙楼和主楼，楼高八层，裙楼用于度假酒店公共配套。型建筑物围合部分，组成中心园林，它承袭了夏威夷园林风格，以当今国际流行设计理念，融合海南本土文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。蜿蜒石路，玲珑雕塑，变化泳池，叠错式喷泉，户外巴厘岛式，精巧别致灯饰，加上多种罕见植物果树奇花异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。别具格开敞式酒店大堂，热带风情豪华观海客房，融合成出优美自然风光度假酒店效果。建筑设计与规划定位标高大多数建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面积高以上，以防范在台风期间供水侵袭景观与朝向将客房与高效益区域尽可能多设计于有海景位置，最大限度地减少对期公共区域和客房视野景响。建筑主体朝向取最广域海景，顺应夏季主导风向。规模与设计参见技术经济指标表设计约套客房，安排不同布局方式单元，平方米以上多功能厅，并与花园直接接通设户内外儿童娱乐园配备各种中西餐厅酒吧小型超市有巴厘岛风格户外温泉夏威夷式泳池热带园林充分考虑其植物多样性利用高大植物制造适宜遮阳效果充分考虑到看湖通透性与客人户外活动私密性相辅相成同时要创造由不同灯光制造优美夜间视觉环境设计意图和要求充分利用阳光，同时以苍翠繁茂热带园林和水景结合，创造舒适宜人荫凉环境创造个有热带滨海气息室内外空间，提供高质量令人身心舒畅停居环境建筑风格园林风格统并相互陪衬，相得益彩，符合地方个性和气候特征客房和公共空间应有最大海景和高尔夫球场景观结合环保设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系统户型设置建议设置三种销售该群体口味。经济实力及消费习惯本阶段客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物方式比较容易接受。随着产业结构改变，高薪年轻族比例正呈不断上升趋势。由于暂时没有很重经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动影响。同时，彼此间相互影响力也不容忽视。注重生活质素成熟家庭包括上表中阶段人群。行为及性格特征该类人群家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升阶段。经济实力不断提高使他们对生活质素要求提升到个更高层次，享受型而非纯粹观光型度假生活更迎合该群体口味。家庭拥有定积蓄，并进入有计划收支模式中，对投资有着最浓厚兴趣及较强实力。度假及其余消费活动通常以家庭为单位进行。经济实力及消费习惯经济实力不断加强同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动影响而激发冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期，具有定社会地位，容易为体现和自身社会地位相对称虚荣心而产生购买行为。财力雄厚人包括上表中阶段人群行为及性格特征拥有最充足时间和精力计划退休后度假生活。回复年轻时代习惯，喜爱与同龄人结伴而行。节奏缓慢配套服务细意周到环境良好乡居式度假生活较为迎合该类人群口味。经济实力及消费习惯虽然逐步进入无收入阶段，但由于多年积蓄及子女在经济上支持，拥有充裕时间和金钱计划去享受退休后悠闲日子。期望可供支配入住时间和其它优惠远比年轻族要多，拥有长时间自住机会度假物业更迎合该类客户需要。另外，随着齐齐哈尔作为旅游度假目地地位日趋形成，齐齐哈尔越来越成为南方银发族养老度假所钟情地方。因此，本项目推出旅游度假物业将会成为银发族充分享受人生最后个机会。以区域作为划分标准对目标客户层分析以上海为核心长三角地区主观影响因素东北地区人士务实特征令其对投资风险承受能力相对于南方地区人群弱，通常不作风险较高无把握投资选择。对新生事物接受速度较慢，接受程度偏低。但由于该地区客户经济上较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域现实购买能力较强。因而在宣传推广中，侧重于低风险稳健投资，会更有吸引力同时，发展商实力和信誉也是他们最关注部分。客观影响因素长三角地区与东北地区气候上差异很大，令海滨度假对之所产生吸引力不如北京地区及北方其他地区客人大。但同时，也因地域交通近便和消费节省，使齐齐哈尔成为他们乐于选择度假地点。以北京为核心三北地区主观影响因素与南方地区人群冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭时冲动而决定项投资或项消费。因此，北方地区人群消费阵线更容易攻破，更容易受到激发他们内心欲望产品诱导并产生强烈购买欲望和购买行为。项产品，只要能强烈地刺激他们感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们青睐。客观影响因素以北京为核心北方地区与三亚地区气候上差异较大，令海滨度假对之所产生吸引力大于以上海为主长三角地区。而且，随着北京地区现代化进程不断加快，北京地区集聚着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大。在北京地区高档住宅商品价格居高不下情购买行为。项产品，只要能强烈地刺激他们感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们青睐。客观影响因素以北京为核心北方地区与三亚地区气候上差异较大，令海滨度假对之所产生吸引力大于以上海为主长三角地区。而且，随着北京地区现代化进程不断加快，北京地区集聚着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大。在北京地区高档住宅商品价格居高不下情况下高档住宅商品价格普遍高于元平方米，到黑龙江购旅游度假物业，方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假需要，另方面在齐齐哈尔较低房价情况下会显得轻松而从容。因此，综上分析，本项目目标客户应确定为区域市场应为东北地区和长三角地区目标客户应以养老度假为目富有中老年人和注重生活质量成熟家庭东北地区和南方地区中小企业具体细分，该项目细分市场应是第类市场以度假休闲为主要目岛外中产阶层在工作地拥有至两套住宅，并有富裕资金享受型市场第二类市场以养老为主要目岛外退休老人子女出资养老型市场第三类市场以改善居住质量为主要目三亚市本地居民和在三亚从事旅游饭店管理工作高级经理居住型市场第四类市场以不动产投资增值或获取经营收入为主要目投资型市场第五类市场内部接待和员工度假为目岛外机构客户十项目建设方案及规划设计定位总体规划设计特色本项目设计主旨是为度假旅游成功人士各国政要会议团队提供个高档休闲度假酒店。本项目设计为幢型分布建筑物，分为裙楼和主楼，楼高八层，裙楼用于度假酒店公共配套。型建筑物围合部分，组成中心园林，它承袭了夏威夷园林风格，以当今国际流行设计理念，融合海南本土文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。蜿蜒石路，玲珑雕塑，变化泳池，叠错式喷泉，户外巴厘岛式，精巧别致灯饰，加上多种罕见植物果树奇花异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。别具格开敞式酒店大堂，热带风情豪华观海客房，融合成出优美自然风光度假酒店效果。建筑设计与规划定位标高大多数建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面积高以上，以防范在台风期间供水侵袭景观与朝向将客房与高效益区域尽可能多设计于有海景位置，最大限度地减少对期公共区域和客房视野景响。建筑主体朝向取最广域海景，顺应夏季主导风向。规模与设计参见技术经济指标表设计约套客房，安排不同布局方式单元，平方米以上多功能厅，并与花园直接接通设户内外儿童娱乐园配备各种中西餐厅酒吧小型超市有巴厘岛风格户外温泉夏威夷式泳池热带园林充分考虑其植物多样性利用高大植物制造适宜遮阳效果充分考虑到看湖通透性与客人户外活动私密性相辅相成同时要创造由不同灯光制造优美夜间视觉环境设计意图和要求充分利用阳光，同时以苍翠繁茂热带园林和水景结合，创造舒适宜人荫凉环境创造个有热带滨海气息室内外空间，提供高质量令人身心舒畅停居环境建筑风格园林风格统并相互陪衬，相得益彩，符合地方个性和气候特征客房和公共空间应有最大海景和高尔夫球场景观结合环保设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系统户型设置建议设置三种销售户型单间双套间三套间。单间是房卫阳台，带个小型衣帽间。面积在平方米，间，占。双套间设计为房厅厨两卫加阳台，面积在平方米，间，占。三套间设计是两房厅厨三卫加阳台，面积在平方米，间，占备注三套间在销售时可以考虑根据客户需要进行组合或分拆。价格定位该项目价格策略建议采用两极化政策，以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差套房，制订有竞争力起价，并根据质素调整不同套房价格，令景观较好部分套房承担更多成本，从而使售价水平更能被大部分客户所接受，以快速回收资金景观较好套房虽然价格较高，但由于好景观会十分吸引潜在客户，再加上多元化轻松付款方式，也能吸引买家十社会效益分析本项目成功开发，可以改善齐齐哈尔综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及房地产消费起到双重积极作用，同时也为三亚市旅游房地产开