项目现状和发展规划，对项目建 设的必要性建设规模建设条件市场预测投资估算经济效益和社会效益 等方面进行研究。 第二章项目建设的目的及必要性 第节项目选址及区位优势 项目选址义乌市金融商务区地块 项目区位优势 义乌是浙江省中部重要的中心城市之，是目前全球最大的小商品集散中心。 被联合国世界银行等国际权威机构确定为世界第大市场。义乌国际商贸城被 国家旅游局授予中国首个级购物旅游区荣誉称号。小商品海洋，购物者 天堂已成为繁荣文明的义乌市的代名词。 义乌国际商贸城市场经营面积余万平方，汇聚个大类，个种类， 万种单品。市场成交额连续年居全国各大专业市场榜首，被联合国世 界银行等国际权威机构誉为全球最大的商品批发市场。项目地块规划分析北临商城大道及城市中心湿地公园，西临金融商务区 地块公园式服务项目，东为住宅用地，南为办公用地。本案是理想的酒店 办公用地。 规划投资亿元的立体式交通解决了金融商务区的远期交通问题 金融商务区毗邻地块均成为城市中心。年月日出让的亩土地， 以亿元高价成为全国宅地地王。 年出让的金融商务区地块，即义乌市世贸中心，以亿元的单 项投资米的高楼成为浙江省地标建筑之。 第二节项目运作的可操作性 义乌市国际商贸城金融商务区，三级区位政策条件独特，在促进义乌市 的社会经济发展的同时，必将同时提升本项目开发的层次，为项目运作创造了良 好的外部环境。 二投资方曙光控股集团实力雄厚，项目运作经验丰富，拥有强大的人才体系， 又具有十几年的酒店经营管理实际操作资源，为项目操作提供了成功的先天性基 因。 三义乌市政府对金融商务区非常重视，配备了专职副市长分管金融商务区的具 体工作，对多项招商引资都下发了成文的优惠政策，为后期写字楼招租创造了便 利。 四项目地处的城市区位与项目定位匹配，有利于后期经营开发。 五国际商贸城中心经营贸易实体在国际化经营过程中，随着国际领先标准，项目经营也必将得曙光控股 集团实力支持，项目开发的多方面条件都非常成熟可靠，必将对义乌产生正面的 社会经济影响，同时也对曙光国际的酒店品牌产生向上的推力，为曙光国 际走向更大的舞台作出应有的贡献。 综上所述，该项目应该按原计划稳步推进，在稳定计划内产生应有的社会效益 经济效益。 目录 第章总论 第节项目概述 第二节项目运作模式 第三节项目定位细分及规划建筑模块格局 第四节可行性研究依据和原则 第二章项目建设的目的及必要性 第节项目选址及区位优势 第二节项目运作的可操作性 第三节项目建设的意义及必要性 第三章产业政策和区域规划 第节产业政策分析 第二节区域规划分析 第四章项目建设条件 第节项目选址对建设影响 第二节建设条件 第三节市政配套设施 第四节工程地质情况 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第五章项目建设规模及建设进度计划 第节建设规模 第二节建设进度计划附表 第六章投资估算及投资计划 第节投资估算 第二节投资计划 第七章专业技术方案 第节总平面图布置及建筑结构 第二节排水 第三节电气及通讯工程 第四节物业管理方案 第八章收益分析 第节曙光国际大厦收益分析 第二节曙光国际大酒店收益分析 第三节项目总体收益分析 第九章环境保护与节能 第节环境现状 第二节主要环境目标 第三节施工期主要环境影响 第四节施工期环境保护措施 第五节运营期环境影响分析 第六节节能 第十章经济评价 第十章结论 义乌市曙光国际大酒店 可行性研究报告 第章总论 义乌，国家级贸易综合改革试点城市，地处长三角南翼浙江省中部，东邻 东方大港宁波港，距中国最大城市上海仅公里，距杭州公里。 义乌是座国际性商贸城市，有来自多个国家和地区的逾万名外商常驻义乌 采购，境外公司企业代表处达多家。义乌是全国改革开放个典型地区之 ，综合竞争力列浙江省县级市第位全国百强县市第位。义乌拥有世界 上最大的商品批发市场，市场经营面积余万平方米，商位万个，余 万种小商品。商品出口到世界个国家和地区。义乌涉外管理服务体系健全， 设有海关检司 项目规模占地平方米，建筑面积万平方米 项目标准五星级酒店，五星标准高档写字楼 建设年限年月至年月六年半 投资总量亿元 投资收益预计亿元年 投资回收 期 年 资金来源投资人亿元，社会集资亿元，银行借资亿元 第二节项目运作模式 曙光国际两幢大楼以高标准建设体现硬件档次 物业上数字化系统管理。 大厦智能顶级标准。 水电消防安防均采取五星标准。 二义乌市曙光国际大厦运作模式 写字楼主楼办公部分，均采取物业统管理。分层以招租方式招商。 裙房为服务性项目。 车库统管理。 第三节项目定位细分及规划建筑模块格局 义乌市酒店市场及写字楼市场调查 市场调查结论 酒店客房应区分于原先酒店商业圈中元间天的消费层次，以元间天为主，增加少量元间天的客房。配以少量商务行 政楼及顶级客房。 酒店配套项目应突出餐饮娱乐消费两大主题。这两块服务内容可以邀请行 内顶级品牌加盟或合作开发。 曙光国际大厦写字楼招商的核心点是大楼的物业管理品味及智能化水平。 以上三条结论也充分证明市场空间较大，只有在准确的项目定位之下，商 业性项目的开发才有出路。 二规划建筑模块格局 占地面积 限高建筑密度总建筑面积 主楼面积 裙房 面积 地下室 面积 曙光国际 大酒店 曙光国际 大厦 第四节可行性研究依据和原则 编制依据 国家有关政策法规及省市的有关的文件规定和要求。 国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参考。 本单位的有关基础资料。 二编制原则 按照合理规划的原则，精心设计，力求科学合理经济实用 统规划，近远期结合，以近期为主，适当超前 在降低工程造价的前提下，该工程建筑做到美观大方协调合理，具有时 代气息，有利环境保护。三编制采用的标准规范 建筑设计防火规范修订本版 建筑项目环境保护设计规定国环字号 建筑项目工程劳动安全卫生监察规定劳动部第号令 民用物防雷设计规范 四编制参考政策资料 国务院有关义乌市为国家验检疫外事侨务出入境管理等机构和公共型保税仓库。义乌还 是浙江省五大现代服务业高地三个大通关建设重点和四大现代物流枢纽之 。 金融商务区，地处城市新中心区，距旧城中心仅公里，立足义乌新城区商业 正红心，鼎踏商贸区黄金地段。接驳义乌老城区商圈火车站商圈商品城商圈， 并辐射周边区域，成为义乌今后黄金经济圈的辐射中心。 二义乌市金融商务区是座国际标准中心之城 金融商务区总规划面积平方公里，按照高起点规划高标准建设高效 能管理的原则，致力建设成为浙中地区最具活力的商务核心区最具潜力的金 融发展高地和现代服务业高度聚集的城市精品区。金融商务区规划建设办公写字楼公寓酒店商业地产等项目，突出金融商 务两大主导功能，兼有酒店住宅零售商业文化娱乐等集多功能于体的综 合性大型消费中心，同时融入物流信息旅游法律会计税务评估财 务咨询或代理等专业服务业，零售商业，大中型商贸服务类企业的总部或区域性 总部等功能性机构。 财富之光星罗棋布。金融商务区集万千宠爱于身，必将积聚千万消费人潮，爆 发无限消费潜力和财富空间。 三义乌市曙光国际大酒店 金融商务区规划中三大酒店之，三家酒店分别为世贸中心三鼎广场 曙光国际大酒店 项目定位及功能详见国际商贸城金融商务区地块控制性详细 规划图 地块用地性质为旅馆业用地，建设标准为高档次豪华的五 星级酒店。内设大型宴会厅多功能厅，有标准网球场游泳池，有国际会议中 心，定位服务于领袖群体高端客户。 地块用地性质为商务办公用地，建设标准为五级商务写 字楼，定位服务于商务洽谈展示办公会议等，面向知识品牌企业，诚信高 端商贸企业为主。 第节项目概述 义乌市曙光国际大酒店义乌市曙光国际大厦项目占地平方米，总建筑面 积万平方米，总投资亿元。投入运营后，曙光国际大酒店为五星级酒 店，曙光国际大厦为五星标准高档写字楼，年收益约为亿元毛利，投资 回收期为年。 目前，该项目正在设计阶段，详见表格项目名称义乌市曙光国际大酒店义乌市曙光国际大厦 项目地址浙江省义乌市金融商务区 投资单位义乌市曙光投资有限公司股东为曙光国际集团有限公析 第节曙光国际大厦收益分析 主楼部分以年使用权次性招租方式招商 平方 平方万元平方年 平方万平方年 平均值为亿元 部分以每年收视形式招租平方 年起，平方元平方万元 裙房裙房平方以年收益平方计 平方万元 车库车位计，以年收租万元车位计 万元万元 小计亿元万元年管理资金成本 注写字楼主楼租金以万年收益 车库以每天每位收入停车年计，约为元天 年年同类五星标准顶级写字楼有产权证的销售估价约为万元 平方，万元平方。以无产权证的加权估值 财务部 保安部 信息数据中心 设备维修组 环境绿化组第二节曙光国际大酒店收益分析 客房 客房间，以入住率，平均每间每天元计，为天 万元 其中，客房即间作酒店式公寓使用权出让年 万万元，而间客房与业主经营分摊为 则，不损万元 则，客房收益为万元年收益万元次性收 益 管理成本 餐饮万元毛利日万日以利润