而从年整个上半年的情况来看，除月受春节因素 影响批售面积急速下滑外，月商品房批售面积得到了爆棚式的增长， 月度批售量保持高位运行，其中月更是达到年以来批售面积的第 二高值。西安房地产信息网数据研究中心数据显示年月，西 安商品房累计新批预售面积共万平米，相比年同期上涨 。 图西安商品房各季度施工竣工新开工面积对比情况商商品品房房销销售售市市场场 从销售市场的表现来看，随着月楼市促销的全面铺开，刚需购买力 渐融，买方市场活跃指数上升，季度西安商品房成交量较季度呈大幅 上扬之势。年季度，西安商品房市场成交面积为万平米， 环比上涨，同比上涨，同时，年月，西安商品房 累计销售面积万平米，环比下滑。 表西安市年季度年季度 商品房市场总体销售情况对比表 销售面积 时间车位地下室普通住宅商业办公别墅商品房 年季度 年季度 环比 同比 而从商品房各月销售情况来看，在限购依旧不动摇的背景下，宏 观经济政策的微调，首套房贷利率的下调，使得房企竞相促销跑量，季 度西安楼市低价换量取得了不错的效果。年月，商品房市 场销量呈稳步上扬走势，月均销售量达到万平米，超出年同 期月均万平米。而就年上半年的走势来看，受房地产 业利润率已趋向于行业平均化水平回归，房企销售成本已逼近底线，部分 楼盘价格也已止跌回调，市场看跌心态在逐渐变淡，年月， 西安商品房交易量呈逐月攀升态势，月销量更是均双双取得了破百 万平的佳绩。 图西安商品房月度销量情况 项目建设的必要性 项项目目建建设设符符合合国国家家政政策策方方针针 党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治科学发 展安定有序维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。社会保障是保 持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠 的社会保障，就可以安居乐业。因而，建立完善的住房保障物质基础和保 障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主义和谐社会保证社 会稳定的重要举措。道路和交通等各方面条件较好，对项 目顺利实施非常有利。 建议 本项目建设投资大建设周期长，有效合理利用资金加快周转回 笼是本项目取得盈利的关键。因此建议项目建设单位在后期施工阶段加强 项目管理，在保证质量的前提下加快开发建设进度。 项目地块距城区较远，目前周边环境较差，建议加强销售阶段的服 务工作，以取得良好的销售业绩。 第章总论 项目概况 项项目目名名称称 空港新城空港花园地块限价房建设项目 建建设设单单位位及及建建设设背背景景 建设单位 陕西空港置业有限公司 二建设背景 近年来，西咸新区高度重视保障性住房建设，充分利用国家关于保障 性住房的政策机遇，努力创新保障性住房建设分配和管理运营模式，打 通不同类型保障房之间分配运营的些制度障碍，充分将保障性住房建 设与农村征地拆迁和农民安置相结合，以人为本，加大各类公共服务设施 的建设。保障性住房建设是民生工程发展工程，也是社会进步工程。加 快保障性住房建设，对于提升西咸新区综合配套能力促进招商引资吸 引人才和社会稳定具有重要意义，有利于促进农民进城实现城乡体化 和区域城镇化的协调发展。为了加快保障性住房建设，把西咸新区打造为 推动关中地区城市集群的核心区，全面推进城镇化发展，陕西空港置业有 限公司提出了空港新城空港花园地块限价房项目。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建建设设地地址址 本项目建设地址位于空港新城园区七路北侧，项目总用地面积约 平方米含代征路平方米。 图项目选址位置图 图项目地块图 建设项目位置建建设设内内容容 空港新城空港花园地块限价房建设项目总用地面积约 平方米，规划总建筑面积约平方米。项目建设内容主要包括新 建栋多层住宅楼部分社区服务用房部分沿街商业用房及所幼儿 园，具体为住宅建筑面积平方米，社区服务用房平方米， 商业用房平方米，幼儿园平方米。 项目整体分为两期实施。期规划总建筑面积约平方米，其中 住宅建筑面积平方米，社区服务用房平方米，商业用房 平方米。二期规划总建筑面积约平方米，其中住宅建筑面积 平方米，社区服务用房平方米，商业用房平方米，幼儿园 平方米。 表主要技术经济指标表 序号技术经济指标名称单位 指标数据 备注 因此住房问题 是重要的民生问题。 党中央国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居 住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。改革开放 多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市 居民住房条件总体上有了较大改善。但是我国人口数量大，地域发展差异 较大，人民收入差距日益增加，仅靠发展房地产市场增加商品房供应不 可能彻底解决我国人民的居住问题。因此我国必须建立双轨制的住房供应 体系，即以中低收入家庭为对象的具有社会保障性质的限价商品房经 济适用住房廉租住房及公共租赁住房供应体系和以高收入家庭为对象的 普通商品房供应体系，才能满足各阶层群众的住房需求，保持社会的稳定 与和谐。 限价商品房作为政府从供给面入手实施住房保障的种方式，是由政 府在土地供应阶段就限套型限房价，采用竞地价竞房价的方法，以招 标形式确定开发建设单位，由其建设的限套型限房价商品住房。限 价商品房主要供给对象是城市广大中低收入人群和广大新就业职工。目前，西安市房地产建设正处于稳步发展阶段，虽然受国家调控房地 产政策影响，房价涨势有所减缓，但与广大普通市民的收入相比，房价依 然攀高。根据调查年季度西安普通住宅类物业成交价格约在 元平方米，普通市民购房仍有定难度。因此，积极推进保障性住房建 设，加大限价商品房经济适用房公共租赁住房廉租住房的市场供应， 成为当前平抑房价的有效手段，同时也是解决低收入阶层住房问题的迫切 要求。本项目正是在这样的大背景下提出来的。 西安市房地产市场分析 商商品品房房供供应应市市场场 在国内宏观经济增长下滑欧债危机等大环境影响下，个人住房按揭 贷款的发放周期缩短，久违的房贷利率折扣再现楼市等利好的促动，使得 饱受政策调控压力的房地产市场仿佛又看到了回暖的曙光，房产市场供应 方又重拾起了信心，西安楼市投资额及供应量在年季度得到了增 长。据统计，年季度西安商品房市场各供应指标均呈现出大幅上 扬之势，环比值均超过五成，其中，季度投资额更是剧增。 表西安市年季度年季 度商品房市场总体供应情况对比表 时间投资额亿元施工面积竣工面积新开工面积 年季度 年季度 环比 同比 从季度各月西安楼市供应市场的情况来看，随期二期合计 总用地面积约合亩 其中净用地面积 代征道路面积 总建筑面积 其中地上建筑面积 地下建筑面积 住宅 社区服务用房 商业用房 幼儿园序号技术经济指标名称单位 指标数据 备注 期二期合计 建筑物占地面积 绿地面积 容积率 建筑密度 绿地率 居住户数户 居住人数人人户 停车位地面停车位个 投投资资估估算算及及资资金金来来源源 本项目开发建设投资约为万元。本项目资金筹措方案拟定 为自筹资金万元，申请银行贷款万元，其余资金由预售收 入补充。 财财务务结结论论 本项目全部投资内部收益率为税后，大于基准收益率。 项目累计所得税额为万元，项目的开发可为国家上缴可观的税收， 有利于国家财政收入的增加。从项目的财务评价数据来看，项目的实施从 财务上具有可行性。 研究结论与建议 研研究究结结论论 在对本项目概况总体把握的基础上，通过进行市场分析费用估算 资金筹措财务评价风险评价等深入分析，提出了规划设计相关建议。综合以上意见，空港新城空港花园地块限价商品房建设项目是可行的， 建成后将产生良好的经济效益和社会环境效益。 本项目财务效益较好。本项目税后全部投资内部收益率为， 大于基准收益率税后全部投资财务净现值为万元财务综合评 价反映项目具有定的盈利能力。 本项目作为限价商品房建设项目，符合国家大力推进保障性住房建 设的政策，政策环境良好，受房地产调控政策影响较小。 项目建设所需的水电通讯道路和交通等各方面条件较好，对项 目顺利实施非常有利。 建建议议 本项目建设投资大建设周期长，有效合理利用资金加快周转回 笼是本项目取得盈利的关键。因此建议项目建设单位在后期施工阶段加强 项目管理，在保证质量的前提下加快开发建设进度。 项目地块距城区较远，目前周边环境较差，建议加强销售阶段的服 务工作，以取得良好的销售业绩。 第二章项目建设的背景与必要性 项目建设背景 近年来，随着国家经济的快速发展，全国范围内住房价格迅速攀升， 广大普通民众的购房压力越来越大，住房问题日渐成为社会焦点。俗话说 安居才能乐业，住房是城市归属感的主要来源之，居住问题不解决， 其它如子女教育社会保障精神文化生活等都无从谈起确定为。 住宅销售价格预定为元，商业售价预定为元。 项目主要涉及的税种有营业税城市维护建设税教育费附加企 业所得税土地增值税等。营业税税率为，城市维护建设税税率为， 教育费附加税率为，企业所得税为，土地增值税按照中华人民共 和国土地增值税暂行条例实施细则标准扣除。 评价指标 财务内部收益率 项目全部投资财务内部收益率所得税前计算结果为，所得税 后计算结果为。 财务净现值 经计算，项目财务净现值税前为万元，税后为万元。 投资回收期 经计算，项目全部投资