又获得浙商投资最具人气奖，使宿迁市 的知名度美誉度显著提高。外地客商纷纷来宿迁市投资兴业，为宿 迂市加恢哎袋增强了后劲。 宿迁市建市以后即颁布了宿迁市鼓励外商投资办法，最近又 出台了宿迁市关于鼓励外商投资的若干政策规定，该规定从土 地使用涉外税费水电金融保险劳动用工奖励 等多方面规定外商投资的各项优惠政策。市委市政府还要求公安司 法金融等部门采取各种措施，为外商投资提供治安法律资金等 全方位的优惠环境。迅速发展的宿迁市已成为国内外商家的投资乐 园。 举例近期宿迁市房产些重点投资项目 上海亿兆投资集团，投资亿干骆马湖现代生态农业示范 区风景旅游区内定名为夏阳银湖花园项目年月开工， 年竣工 中国世界村，比利时客商投资，落户于宿迁湖滨新城，项目总额亿欧元 上海汉飞宿迁生物医药化工有限公司正式落户，项目 总投资万元，投产达效后，年可实现销售额亿元，利税 万元。 昆山东方云顶广场有限公司投资亿元的休闲旅游度 假项目落户宿迁市 中国骆马湖高尔夫产业园已签署进园项目项，包括 高尔夫球场练习场世界高尔夫度假村等，建设于江苏宿迁湖滨新 城开发区嶂山公园以东，面积平方公里，定位成中国最大创新 型纯生态高尔夫产业基地，吸引投资金额达亿元 而宿迁市的多种投资的项目的启动也充分表明宿迁市作为江苏省新 兴的发展潜力城市的巨大的吸引力。 二宿迁市地产市场现状总论 目前房地产业已成为我市重要的支柱产业，对我市社会经济发展 做出了积极贡献。宿迁市继续加大中心城市建设及老城区 改造力度，城市化进程不断加快，房地产业得到前所未有的发展壮大。 投资环境相对宽松，项目建设突飞猛进。 房地产开发迅猛发展，居民居住条件明显改善。十五以来， 宿迁市房地产业得到了突飞猛进的发展，为装点和美化城市改善城 乡居民的居住条件促进相关产业发展发挥了重要作用。全市累计完套设施，如学校医疗大型商场等 建设速度慢 盛世康城的销售情况 总套数约套 总建筑面积万平米 已售套库存套 平均每户面积约平米 盛世康城的库存情况 预计到年月，盛世康城库存约套左右其中多层套 小高层套 三活动建议 大 公 馆 项 目 商 业 计 划 书 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 前言 前期我公司对商丘市民权县房地产市场进行了宏观的整体分析， 对目标区域市场进行了微观的细致研究，基于对市场有了正确的评估 和判断后，我方对项目产品有了整体定位构想，有意同投资方共同参 与项目的继续运行。通过我方近时期的工作，我公司企划部门为发 展提供以下整合思路及运作方案。 目录 第部分发展战略篇 第二部分市场分析篇 第三部分营销定位篇 第四部分营销实战篇 第五部分合作运作篇 产品档案 地理位置 开发商民权县明明房地产开发有限公司 施工单位民权县第二建筑工程公司 监理单位商丘东方建设监理有限公司 设计单位河南省城建设计研究院 商丘市城乡建筑设计研究院 园林景观澳大利亚景观设计 占地面积公顷， 建筑面积平方米 容积率 绿化率 第部分 发展战略篇 公司简介及发展历程 河南省商丘市明明房地产有限公司，成立于九九七年十月，注 册资本壹仟壹佰万元。公司地址河南省商丘市黄河北路号 股东张三万元，住所商丘市幸福南路号，身份证号 股东李四万元，住所商丘市幸福南路号，身份证号 股东王五万元，住所商丘市财神庙东街号，身份证 号。 主要从事房地产开发与经营，具有房地产开发企业叁级资质。近 年来，金谷房产在宿迁市委市政府和有关部门的大力支持下，全体 员工团结心，艰苦奋斗开拓进取，扎实工作，取得了较大的成绩， 实现了稳步健康发展。 公司自成立以来，始终坚持国家建设部倡导的住宅产业现代化的 方针，致力于开发建设设施完善管理规范品质高尚适度超前的 住宅小区。济带的 交叉辐射区。境内有京沪高速公路宁宿徐高速公路徐宿淮盐高速 路宿新级公路新长铁路以及京杭大运河，交通十分便捷，全方 位架起了宿迁向海内的桥梁。 宿迁是投资的乐土和创业的乐园，流的基础设施，宜人的生态 环境，灵活的政策洼地高效的服务平台，让宿迁充满了蓬勃的朝气 和旺盛的活力。 开放的宿迁，历史悠久，具有深厚的人文资源基础设施配套齐 全，具有发达的交通区位优势自然资源丰富，具有巨大的开发潜力 优势各项政策是灵活优惠，具有灵活的发展环境优势产业基础良好， 具有低成本的产业扩张优势。近年来，宿迁经济持续快速发展，改革 开放进程明显加快，中心城市建设日新月异，基础设施条件大大改善。 今天的宿迁大地是片投资的热土，创业的乐园，蕴藏着无限的商机 和无穷的发展潜力。 近年来，江苏省委省政府直将宿迁作为特殊区域给予重点扶 持，是江苏省唯的经济社会发展综合改革试点城市。年， 江苏省委省政府明确提出，在不违背国家政策法规的前提下，允 许和鼓励宿迁市采取更加灵活的政策措施，更加灵活的管理制度更 加灵活的改革举措加快发展，并在江苏省国民经济和社会发展第 十个五年规划纲要中指出，继续加大对苏北的扶持力度，重点 加大对宿迁的扶持，下更大力气帮助宿迁实现突破。省委省政府 给予宿迁特殊的大力度的政策支持，有力在促进了宿迁的改革开放和 全面发展。有省里的坚实扶持和支持，宿迁市不仅在所得税方面给予 客商最大的优惠，而且在增值税方面也实行了特殊的政策，凡外商投 资宿迁经济开发区的工业生产性企业，增值税地方留成部分前年由开发区财政全额奖励，后年奖励其留成部分的。同时，企业在 用地用水用电等方面享受全省最优政策，形成了加快各类生产要 素向宿迁富集的洼地效应。 建市以来，全市攻坚克难，加快基础设施建设，截止年月份 累计完成固定资产投资亿元，城市环境交通条件得到明显 改善。年，全市基础设施投入亿元，公路总里程达 公里。公用通信网络迅速扩展，个覆盖全市服务全面的现代化通 信网络初步建成，经济发展瓶颈逐步消除。城市化进程快速推进， 城市规模迅速扩张，中心城市规划区面积扩大到平方公里，建 成区公司目前已建和在建的项目主要有金谷花园与金 谷盛世康城及云峰帝景住宅小区。 年金谷房产成功开发了公司的处女作金谷花园。 金谷花园地处宿迁市八路与黄河路的交汇处，视野开阔交通 便利，十幢楼宇建筑面积共万多平方米，全部被评为优良工程。 以全新思维设计的优雅的欧陆风格的整体楼盘，高低错落有致，东西 南北相呼相应，达到了实用与美学的高度结合，已成为宿迁房产的 个景点。金谷花园于年月竣工，竣工前贰佰多套住宅房就 销售空，创造了宿迁市福利分房结束后楼市销售的奇迹。其优秀开 发理念和良好的物业服务为开发商赢得了批忠实的追随者。该项目 设计的前瞻性和多样性决定了产品适应面广，开发的分期性决定了产 品的可塑性强，精确的项目定位决定了产品的价值最大化。 物超所值的房价优良的品质典雅大方的造型齐全的配套以及规范化并日臻完善的物业管理服务为金谷房产赢得了信誉，也为宿 迁的城市建设锦上添花。 公司成立旨在跻身宿迁市场经济之历史潮流，公司的未来发展战 略是以房地产代理展览展示及其条龙服务为主。开展全方位优 质高效高信誉的房地产中介服务，包括展览展示项目策划销 售代理物业管理装饰设计经纪人培训等。 宿迁市金谷房地产开发有限公司正凭借其科学规范的内部管理， 优秀独特的企业文化，精干高效的人才队伍，通过住宅产业现代化 企业管理现代化资本运营现代化的新世纪发展战略，采取以住宅 业为主导的主业精深化前后向关联化的产业定位策略，沿着住宅产 业现代化的道路不断前进，力争在至年内建设成为宿迁最大的现 代化住宅产业集团。 第二部分 市场分析篇 宿迁市宏观经济分析 江苏省宿迁市是年经国务院批准设立的地级市，是西楚霸 王项羽的故乡，地处江苏省北部，全市总面积平方公里， 人口万。宿迁位于新兴的淮海经济区的中心区域，东临中国八大 港口之连云港，西接全国交通枢纽徐州市，是历史悠久但又年轻的新兴中心城市。宿迁是中国知名经济大省中最具发展潜力的地区，也 是江苏省近几年发展最快的地区之。宿迁是欧亚大陆东桥头堡城市 群中新兴的中心城市，在处陇海经济带沿海经济带沿江经参与性强的健康体育活动两类。 建立健全老业主档案，活用档案资料，进行情感促销。将老业主 的固定拜访制的执行与其家人的生日节日各类重要意义的纪 念日等结合起来。 鼓励老业主购房及介绍朋友购房，继续实施老业主介绍新客户入 住金谷，新客户让个百分点，老业主免半年物业管理费的办法。 社区活动媒休老业主 房产销售的常规是做广告谈客户看房翻楼书，然后是签合 同。暂且我们把由于从广告起步所引起的客户屋称为第营销渠道。 那么，值得注意的是由于物业及物业包装而产生的市场信任度， 由客户间互相传递而产生的客户群，是至关重要的房产第二营销渠 道。 当前楼市以广告为主体推盘既是现实的需要，也是形势所迫。广 告市场成为楼市营销的主流，在原先硬广告基础上，文字广告开始兴 起，并被众多企业所接受。但再有形式上的变化，归根到底，大多楼盘的市场冷热，几乎都依托在广告发布总量的基础之上。般意义上， 楼盘广告量多密度高，其导入的购房客户比例相对要高，因此，不