物流业单列节，明确 提出物流业发展的目标和任务，标志现代物流企业地位得以确立，使物流 业进入了个新的发展阶段。最近在国务院关于加快服务业发展的若干 意见中指出，提升物流现代化社会化服务水平，大力发展第三方物 流。 物流园区的发展概况 物流园区的建设和发展问题的提出，是由现代物流发展特点和趋势本 身决定的，也是由于企业发展战略的改变企业物流能力的培养计算机 及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化 的产物。 物流园区的产生 物流园区作为物流业发展到定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在 日本德国等发达国家已经得到了快速发展。 随着物流产业的兴起，原来相互分割缺乏合作的仓储运输等传统 企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区货物配送转运中心 应运而生。 伴随着物流业的进步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分 发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流业发展到定阶段的必然产 物，在日本德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。 国内物流园区的发展情况 由于物流园区在经济规模地理分布建设运作方式和政府发挥作用 等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近 年中不约而同地将其作为推动地区区域和城市物流发展的重点工程， 给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北，从东到西的物流园区建 设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区，上海北京等经济 发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。 珠江三角洲地区 珠江三角洲地区的物流园区发展以深圳广州及周边以出口加工贸易 为主的中小城市特别是东莞最具有代表性。 上海市及华东地区 根据上海城市总体发展战略确定的客走内环货走外环原则，以 及三港二路的发展规划与调整趋势，参照国际上发达国家城市发展与 现代物流发展的经验，上海将在城市西北西南两个政策览表 类别具体内容 项目用地该项目需物流建设用地亩，请政府予以提供 税费减免给予新企业享受五免五减半的税费优惠政策 公共配套设施向新企业提供完整的六通平公共配套设施 希望政府在条件许可的情况下考虑公司加投进出口商品亩用于建设 进口机电产品，服装，进口酒类等商品物流园。 第章总论 第节概述 项目名称大型商业物流配送中心项目 建设单位维尔福斯特中国投资有限公司 企业使命打造安徽大润发大型商业物流平台全面提升企业竞争力致 力成为中国物流知名品牌 企业理念诚信高效务实创新 企业目标打造安徽物流网络，创建物流企业品牌，积极开发应用物流信 息技术，建立物流交易的电子商务平台，开拓商品供应链物流行业经营新 理念新思路。 项目建设单位基本情况 维尔福斯特公司是外商独资投资公司 维尔福斯特中国投资有限公司被认定为跨国公司地区总部 在中国投资规模超亿元美金 维尔福斯特公司是大润发公司的战略合作伙伴 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,公司宗旨及目标 公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖安徽的物 流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接商品物流上下游的交易平台 服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业 技术优势和规模优势的基础上，协同经营管理人才品牌信息等诸 多因素，以快速周到价格合理的服务来满足客户的需求。 经营原则及范围 公司将实行标准化经营，通过贮备外部物流资源，构建覆盖安徽的物 流网络，提供跨地区的综合物流服务。 服务经营范围 提供货物搬运仓储服务 提供第三方物流服务 提供物流电子商务平台 提供物流系统及物流方案设计 公司发展规划 发展战略 公司的首要目标是满足城市的功能服务配套，建立城际销售网络和交 易平台通过建立全国的物流体系形成集聚效应和规模优势，提高企业的 竞争力最后通过建立电子商务平台，提供网上订单服务，利用信息化手 段有效的整合内外物流资源。 公司将采取标准化的管理，利用系统对发货运输计划和仓储计划 进行集成管理，支持库存补货计划自动化，同时可根据不同的发货计划制定成本低廉的目标迈进，物流设施与业务范围也随之迅速发 展和扩大。美国日本及欧盟国家物流也发展到了较高水平。就这些国家 物流成本占的百分比而言，美国为，日本为，英国为， 法国为，德国为，均居世界领先地位。 发展趋势 从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进步 发展主要是物流内涵的拓展过程延伸覆盖面的扩大以及物流管理的日 益专业化标准化和信息化。 物流服务的内涵将继续拓展物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸搬运仓储 保管乃至报关通关保险商检卫检动植检中转保税等业务统 进来，把整个商品流通过程作为个完整的领域来进行通盘考虑和经营， 产品异地加工装配包装标志分拨配送销售转让等增值服务， 也逐渐涵盖进来。 物流服务过程在继续延伸 物流服务的过程在逐步延伸。从开始时期将产品从生产线终端送到消 费者手中到后来协助生产企业以即时供货和零库存等 手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。此外， 环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过 程向消费后延伸。 专业化物流服务在不断壮大 发达国家目前非常重视发展第三方物流业。所谓第三方指从事 专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物 流服务企业在货物的实际移动链中并不是个独立的参与者，而是代表发 货人或收货人来执行。发展第三方物流将支持物流运营的专业化科学化， 并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密有效的联系。 我国物流业发展概况 基础设施不足，技术装备落后。 物流的专业化网络化信息化和社会化程度不高，物流的功能作 用尚未得到充分发挥。 配置在物流产业内部的设备陈旧落后，服务水平低，满足不了经济 社会发展需要。 缺乏完善而有效的行业协调机制。市场集中度低。大部分物流企业规模较小，尚未形成规模经济。 我国经济发展带来了个巨大的潜在物流市场，为适应市场发展需求， 国家越来越重视物流产业的发展，为物流业的持续发展提供了有力的保障。 年月份国家九部委联合制订了发展中国物流产业的相关政策，包括 放宽准入简化审批规范物流运输计划，实现系统接口的有效连接。为大润发提供订货和配送服务， 快速构筑高端物流销售市场。 公司未来的发展目标是成为集第三方物流和第四方物流为体的供应 链物流行业标准企业。利用公司自身的技术优势管理优势资金优势和 规模优势，建立体化的商品供应链来满足市场的需要并提供所需的服务， 同时保持效益的持续增长，使公司最终发展成为覆盖安徽的物流骨干企业。 经营目标 拟建设的物流产业园项目的规划为到年，成为地区商品物流企 业的领先者成为具有影响力的商品交易平台在安徽地区初步建成物流 配送网络，并形成现代化科学化的物流企业形态。 二项目背景 公司通过产权多元化运作规范化功能完善化规模最大化的战略 目标为先导，并在公司管理市场占有管理流程员工业务水平技术 装备更新速度行业影响力以及长期发展能力等多方面迅速提升。为了应 对国内外物流行业日趋激烈的竞争，公司将打破传统的物流经营模式，积 极探索新的利润增长点。 对物流概念的理解 现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的创造增值价值的经 济活动，物流既是项管理技术，也是现代条件下新的经济发展理论，因 此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度多侧面。 对物流运作功能的理解 物流是将企业的原材料采购，半成品及产成品库存销售相关的运输 仓储配送包装等进行体化管理的生产活动。对物流增值功能的理解 物流是对企业的生产销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优 化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。 对物流信息功能的理解 物流是对企业经营计划制定存量管理产品跟踪市场需求分析及 产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务活动。 对物流价值功能的理解 物流是通过降低企业运输及配送费用，实现零库存优化资金流等途 径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。 现代物流的特点及发展趋势 发展特点 国外现代物流业的发展水平以美国日本和欧盟国家为代表。从国外 物流业年的发展进程看，国外物流业的发展主要得益于稳定的经济增长 发达的信息技术宽松的法制环境和经济的全球化区域化和集团化。专 业的管理队伍和先进的计算机网络与通信手段，使物流服务不断向快速便 捷优质高效按物流配送中心运转需求情况进行估算，正常年流动 资金需求量为亿元人民币。 第二节资金筹措 固定资产投资来源 资金筹措 根据投资估算，本项目固定资产投资总额为亿元人民币。本项目投 资的资金来源有公司自有资金亿元人民币，银行贷款亿元人民 币。 盈利能力分析 项目在计算期内全部投资内部收益率为，可见项目盈利能力较 强。 第十章财务评价 第十章财务评价 本项目财务评价确定计算期为年，其中建设期年，经营期 年。 第节营业收入和营业税金及附加估算 本项目的营业收入根据现有物流中心的实际运转情况并结合项目的具 体情况进行估算。 营业额估算 本项目有较强的优势，将占有安徽大润发市场的，即约有亿元 的市场占有量。 二营业收入估算 冷库仓储收入 万吨冷库面积平方米，正常运