北部北碚区东南部，行政隶属于北碚区。由北碚区的蔡家岗童家 溪施家梁等三镇组成。东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中 梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区江北区北部新区沙坪坝 区北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。国道渝合高速路从组团西侧过境。距北碚城区公里，距重庆市中心公里，机场 公里，火车站公里，寸滩港公里。蔡家组团幅员平方公里， 规划年城市建设用地平方公里，人口约万人，远期 年规划建设面积平方公里，人口规模约万人。 第二地质地貌和气候条件。组团位于四川盆地之东南部，属 川东平等岭谷区。前临嘉陵江流域，有大约公里长的沿岸线西 靠中梁山山脉，大约有公里长的绿色走廊中部地势平坦开阔， 海拔高度大多在米之间。区内地貌为构造剥蚀残丘地貌， 地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，施重庆市主城区相北拓展 的最佳用地空间。地质条件较好，上附第四系松散堆积层，下伏基岩 为侏罗系中统沙溪庙组砂岩泥岩。地质构造好，无重大滑坡等地质 灾害发生，地震基本烈度为Ⅵ度，属般地震地区。亚热带湿润季风 气候，冬暖春早夏热多伏旱秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛， 冰雪极少，年均气温摄氏度，年降水量毫米。无霜期较 长达天。由于受季风环流影响，降水年内分配不均。月份 降水量占全年的，暴雨多集中在月份，最大降雨量 。常年平均风速，最大风速。组团东北侧临嘉陵江， 区内冲沟发育，总体地形上有利于地表地下水排泄。嘉陵江为该区 骨干水系，属过境河流。最大流量，最小流量 ，多年平均流量。第四系土层中无泉点，地下水贫 乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。第四系土层为粘性土， 属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水。水文地质条件简单。 第三蔡家组团发展优势。优美的环境独特的景观丰富的旅 游资源，为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑和立足点。具体说， 其优势主要有区位优势。蔡家组团位于渝北区北部新区沙坪 坝区属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口 立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组 团所有子项目分摊区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其 建设投资也应该由组团的所有项目分摊。现在将其打捆为个项目， 其投资估算财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目 评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。 第章总论 项目背景 项目名称 蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥区经济适用房和区土 地整治建设项目。 项目的承办单位 重庆市蔡家组团建设开发有限公司。在中共北碚区委区人大 区政府和区政协的共同努力下，年底成立了蔡家组团管理委员 会，其性质为区委区府下设的处级事业单位。重庆市蔡家组团建设 开发有限公司为重庆市蔡家组团管理委员会的下属公司，其性质为国 有独资公司，主要负责组团规划建设等工作。 项目的主管部门 重庆市北碚区人民政府。 项目拟建地区和地点 中环快速干道三溪口立交桥工程位于蔡家组团标准分区，于中 环线和渝合高速公路相交处，通过对老三溪口立交桥进行拓展改建， 连接中环线与渝合高速公路区经济适用房工程位于蔡家组团标 准分区，规划地块面积亩，规划地块建设用地面积约亩，包 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,括和四个地块。在 邻近中环线的南侧，西邻西环主干道，在该地块的西侧为规划建设的 观音岩公园，东南侧为行政办公区区土地整治项目位于蔡家组团 标准分区，规划区范围北以蔡家引道线为界，西接国道和渝合 高速公路，东靠蔡家绿心，南临嘉陵江，靠红塔高尔夫球场和行政办 公区，包含童家溪的汪家坎镶石坝塘湾三个社。 承担可行性研究工作的单位和法人代表 承担可行性研究工作的单位是西南大学科技咨询公司，法人代表 杨文。西南大学，是年月经教育部批准，由原西南师范大学 原西南农业大学合并组建的教育部直属重点综合性大学，是国家 工程建设学校。学校位于重庆市北碚区国家级风景名胜区缙 云山麓，风景秀丽的嘉陵江畔，已有百年办学历史。现任党委书记黄 蓉生同志，校长王小佳同志。学校师资力量雄厚，有个省部市 级重点学科个省部市级重点实验室个教育部重点文科研 究基地个重庆市重点文科研究基地。学校是重庆片国家大。经投资估算财务预测和社会经 济效益分析，项目总投资万元，总收入万元，税 金万元，利润万元，财务内部收益率，投 资回收期年，项目在社会经济效益上具有可行性项目的风险 小，抗市场干扰能力强。 主要技术经济指标表见表 主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标 占地面积亩 总投资万元 工程费万元 土地征用和整治费万元 基本预留费万元 管理招标服务费万元 财务费用万元总收入万元 总成本万元 利润万元 年平均投资利润率 投资回报率 投资回收期年 财务内部收益率 财务净现值万元 贷款偿还期年 贷款偿还比 存在问题及建议 项目建设运营和管理中存在三个问题。 第权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于 公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位 存在权责不对称的问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似 交钥匙的方式交给北碚区政府，在业主重庆市蔡家组团建设 开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是 个具有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北碚区政府。 建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企 业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则。 第二农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理 委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民 比较满意。但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太 完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝三无农民的发生。建议组团在货币住房安置的基础上加入社会保障安置，其 做法是在安置补偿资金中留成定比例，用于给拆迁农民购买社会保 险，包括失业保险医疗保险养老保险等。 第三将三个子项目打捆的做法是否合理有待研究。研究所 涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口 立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组 团所有子项目分摊区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其 建设投资也应该由组团的所有项目分摊。现在将其打捆为个项目， 其投资估算财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目 评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。 第章项目背景和发展概况 项生 文化素质教育基地牵头单位。师资力量雄厚，主持承担 国家自然科学基金国家社科基金等各级各类科研项目 多项。学校与美英加法德日澳俄等近个国家或地 区的高校和科研机构进行学术交流和开展科研合作，与国外多所 大学及科研机构建立了长期友好合作关系。 研究工作依据 重庆市蔡家组团分区规划重庆市规划设计院重庆市蔡家组团控制性详细规划土地利用规划图 三社汪家坎镶石坝塘湾用地面积带指标图 重庆市蔡家组团标准分区控制性详细规划土地利用 规划图 三溪口立交设计平面图 重庆市蔡家组团三溪口立交桥效果图 经济适用房总设计平面图 研究工作概况 年月，重庆市蔡家组团建设开发有限公司委托西南大学 科技咨询公司编制蔡家组团三溪口立交区土地整治区经济 适用房建设项目可行性研究报告，西南大学科技咨询公司在接受委 托后，立即组织了研究小组研究小组在接受任务后，按照实地踏勘 会议交流查阅面上资料等方式全面了解和掌握项目情况，以实际情 况和国家以及重庆市政府的有关政策法规为依据，编制本报告。可 行研究的主要内容包括项目的背景和建设的必要性需求预测和拟建 规模工程建设技术方案环境保护机构组织和人力资源配置实 施进度投资估算和资金筹措社会及经济效益评价等。 可行性研究结论 蔡家组团城市建设总项目是经过反复论证并报重庆市政府和国 家有关部委审批立项的重点区域开发建设工程，是个已经完成 了很多建设项目并有大量业主进入的在建工程，本研究报告所涉及的项目蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥区经济适用房和 区土地整治建设项目只是总项目中的部分。由于蔡家组团城市 建设总项目中的各个子项目之间存在不可分性，市场的供给需求之 间存在不可分性，所以，蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥 区经济适用房和区土地整治建设项目，对于整个蔡家组团按规划 建设，对于重庆主城北扩战略的实施和主城半小时畅通工程的实 现，对于北碚和重庆市区域经济发展等都具有十分重大的现实意义。 项目建设符合重庆市和国家有关政策的要求，符合蔡家组团建设总体 规划的要求项目的工程技术方案环境保护方案组织和人力资源 配置方案实施进度方案设计合量 表贷款偿还计划单位万元 序号项目合计 还本付息 年初贷款利息累计 当年贷款 当年应计利息 当年本金偿还 当年利息偿还 可以用于还本金的来源 开发总收入 减工程建设费减税金 减用于滚动投入 减管理费用 减招标费用和土地交易服务费 减财务费用 表敏感性分析单位 变化因素变化幅度财务净现值万元财务内部收益率 征地成本 基本方案 土地出让价格 基本方案 财务结论 经投资估算财务预测和经济效益分析，项目总投资 万元总收入万元计算期总成本万元，税金 万元，利润万元，项目全部投资财务内部收