用水用电用气，将按居民生活用水用电用气的价格收费等。 在税收方面，社会福利机构的社会福利服务所取得的收入免征营业税，并按照现 行国家税法规定，享受有关税收优惠政策等。 “十五”规划及地方对养老机构各方面的优惠政策，给养老机构的兴办提 供了良好的产业政策环境。 二国际国内老年人现状分析 据世界卫生组织发布的份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在 总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊的和日本的， 再次是德国的和瑞典的。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人 口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的 老年人有半以上的老人生活在发展中国家。 根据联合国提供的最新统计数字，年全世界岁以上的老人为 亿，占世界人口总数的。到年，老人人数将猛增到亿人，占世 界总人口的，平均每年增长万。其中，世界经济发达地区的老人总数 将由目前的亿人增加到亿人，占该地区总人口的比例将由目前的 增加到，经济欠发达地区将由目前的亿人猛增到亿人，占总人 口的比例将由目前的增加到，届时人口老龄化问题最严重的个国家是西 班牙意大利和日本。 表世界岁以上人口占总人口的比率增长情况 年份 全世界 发达地区 发展中国家 中国 资料来源中国老龄科学研究中心 中国是世界上老年人口最多的国家。目前，我国岁以上的老人有亿。 年轻人的出生比率在下降，长寿老人却越来越多，人口的迅速老龄化是中国从本 世纪到下个世纪都必须面对的经济和社会问题。 中国人口老龄化的发展态势大致经历三个阶段第阶段从年到 年是人口老龄化的过渡阶段第区建筑安装 工程二四年二季度造价指数的通知武建价字号 武汉市房屋重臵价格标准。 第二章项目建设的必要性产业政策分析 “十五”期间是中国全面应对人口老龄化的关键时期，中国将积极引导 民营资本和国外资本投入到老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业的投入机制。 中国老龄事业发展“十五”规划提出了“十五”期间老龄事业发 展的总体目标继续增加财政对社会保障的投入，多渠道筹措老年社会保障基 金，逐步建立广泛覆盖持续发展与经济社会相适应与其他保障制度相衔 接的老年社会保障体系。基本建立相对完善的老龄法律法规政策体系，健全与 人口老龄化相适应的更加协调高效的老龄工作体制积极推进方便老年人生活 的基础设施建设，建立健全适应家庭养老和社会养老相结合的为老服务网络， 满足老年人特殊需求的老年用品市场。进步营造敬老养老助老和代际和 谐的良好氛围，为实现“老有所养老有所医老有所教老有所为老有所 学老有所乐”的目标创造更为有利的社会条件在“十五”期间，中国具 体采取些指标化的要求，新增城镇孤寡老人集中供养的床位万张，来缓解 孤老安臵床位紧张的局面，同时开展以生活不能自理和半自理老年人为对象的 爱心护理工程试点和示范工作，在大中城市建立批爱心护理院。 规划提出，要把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持 行业目录。制定引导老龄产业发展的税收信贷投资等政策，采取税收优惠 减免费用信贷支持等措施，大力扶植尚在起步阶段的老龄产业，积极鼓励引 导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展，鼓励吸引社会力量 投资兴办不同档次的养老服务机构，引导企业生产满足老年人各种需求的门类齐 全品种多样经济适用的老年用品。 规划要求，逐步加大老龄事业投入。各级财政要根据老龄事业发展需要， 逐步增加对老年服务设施建设老年文化教育老龄科学研究和老年活动等方面 的投入。在彩票公益金中要有定比例用于老龄事业。充分发挥各级老年基金会 和其他组织的作用，积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业，逐步形成多元 化的老龄事业投入机制。 “十五”期间，武汉出台项优惠政策，加快社会福利社会化。凡在武汉市区域内，兴办以养老残疾人精神病人孤儿和弃婴等为净现值的绝对数 为当年净现值 累计财务净现值折现率 累计财务净现值，万元 详见现金流量表 财务内部收益率 财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。 ∣∣ 财务内部收益率 ∣∣∣∣ 其中为净现值接近零的正值时的折现率 为净现值接近零的负值时的折现率 为采用低折现率时净现值的正值 为采用高折现率时净现值的负值 具体各项估算指标详见现金流量表。 四财务敏感性分析 本项目的财务敏感性分析，主要分析月租金收入经营管理费用建筑物及 基础设施建设成本等单项因素变动时，对正常经营年利润投资利润率累计财 务净现值动态回收期财务内部收益率的影响程度。具体见表。 表敏感性分析表 变化因素及幅 度指标 正常年利 润万元 投资利 润率 累计财务净现 值万 元 动态回 数的。 全国老龄工作办公室提供的调查资料表明，岁以上老年人的生命期内， 平均有左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料和护理，中 国约有万老年人需要不同形式的长期护理。的老年人有入住养老机构的 愿望。目前中国养老机构床位占老年人口的比重仅为，为老年人提供服 务的设施严重不足。 人口老龄化现象是人类社会发展到定阶段的产物，反映了人类社会的进 步。然而，老年人口比重的日益增大会给经济发展产业结合文化心态社会 发展等带来系列的影响，成为世纪中国必须认真对待，认真研究的重大社 会问题。中国人口老龄化给社会经济带来的主要影响老龄人口的增长会改变人 口的抚养比，被抚养人口的增加必将加重劳动人口的负担伴随人口老龄化而产 生的劳动力年龄结构的老化，必将影响到劳动生产率的提高人口老龄化将会使 用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化生活的特殊需求人口老 龄化引起的家庭规模和家庭结构变化，使家庭养老功能不断地弱化。 社会人口老龄化，必然对社会经济的发展产生多方面的重要影响。但我们 既要看到人口老龄化所带来的负面影响，也要看到人口老龄化是现代文明的具体 体现，老年群体的特殊需求，也是社会经济发展的种动力，庞大的老年群体， 可以形成可观的消费市场。老龄产业的兴起和发展会给市场注入新的活力，是新 的经济增长点。人口老龄化对经济和社会发展的影响是多层面的，机遇和挑战并 存，关键是要以积极的姿态和正确的措施去应付，要在建设现代化的同时，创造 个代际和谐不分年龄，人人共享的社会。 老龄产业中，老年福利机构成为许多私营企业瞄准的“蛋糕”。如今，“养 儿防老”的观念已在中国的家庭尤其是城市家庭中发生彻底的改变，越来越多的 父母不指望孩子以后能承担养老的责任。在未来的几十年中，必将会有大批的老 年人选择敬老院作为自己颐养天年的去处，这必然会给国家造成巨大的压力。今 年月，国家民政部部长多吉才让宣布，要用年时间，基本建成以国的方案，以便化解风险。 不失时机的充分运用现行土地政策空间，降低土地成本，从而降低风险。 根据武汉市现行土地政策，除老城区外，其它城区和开发区暂未实行土地有形市 场，或者执行不甚严格，有定的政策空间，所以，对投资开发商来说，在暂未 实行以招标挂牌拍卖等方式取得国有土地使用权的郊区购地显得尤为紧迫和 必要。 第章总论 项目名称 项目名称武汉市东方养老院连锁经营新建项目 二承办单位概况 承办单位湖北投资管理有限公司 三拟建地点 本项目拟建地点为武汉市区办事处镇及办事处。首期建 设地点为办事处。 四建设内容与规模 项目建设内容为在武汉市区办事处镇及办事处兴建三个 养老院，形成养老院连锁经营。 首期项目建设规模为征地亩，房屋建筑物面积平方米，床位数 个。 五建设年限 首期项目建设年限为年。 六慨算投资 首期概算投资总额为万元人民币。 七效益分析 静态投资回收期年不含年建设期 动态投资回收期年不含年建设期 财务内部收益率 累计财务净现值万元 年平均利润总额万元 投资利润率八项目建议书编制依据 本项目建议书编制的主要依据是 中国老龄事业发展“十五”规划 国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见 国办发号 湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定年月 日鄂政发„‟号 湖北省社会福利机构管理实施细则试行鄂民政发号 年月日 武汉市社会养老机构管理实施办法 财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知 中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范 武汉市城市总体规划年 建设工程工程量清单计价规范 湖北省建筑工程消耗量定额及统基价表 湖北省装饰装修工程消耗量定额及统基价表鄂建造价 号 湖北省建筑装饰装修安装工程消耗量定额及统基价表单位估 价表鄂建号湖北省建筑安装工程费用定额鄂建 号 武汉市建设工程造价管理站市造价管理站关于发布武汉主要服务对象的 社会福利院儿童福利院优抚医院按摩医院老年公寓敬老院托老院 光荣院等各类社会福利机构，均享受有关优惠政策。其中，社会办养老机构和社 区福利服务机构，凭市级民政部门核发的社会福利机构设臵批准证书，享受 有关优惠政策。在经费方面，各级财政部门将切实保障国有社会福利机构的日常 经费。在建设方面，社会福利机构的建设用地将划拨供地或在土地有偿使用费收 取标准上适当降低。新建社会福利建设项目，市政基础设施配套建设将酌情减免， 并免交城市污水处理费。新增用电容量，按国家计委新规定的标准减半征收贴费。 社会福利机构另外，与信用担 保业相关的法律法规建设滞后，也在定程度上影响了信用担保机构 的规范发展。 受多方面原因影响，我省的多层次资本市场尚未形成，直接融资 与间接融资比例不协调。在直接融资与间接融资