通过，在用地范围内路面标高两端为，东端为 ，路面坡度为。 四周边配套情况 项目处于渝中区之朝天门商务区内。 交通该项目所处地理位置交通较为便捷。长运水路有朝天二码 头近在咫尺，环行城市交通道路与项目相接，多路公交车与的 士车穿行其中。近条公交线路在项目区边穿行。 水电燃气通讯已至项目外围。 商业大型超市家乐福地王广场近在咫尺步之遥。各类零售 商业遍布项目周围。棉花街农贸市场约分钟步行路程，出 门便到。重庆东和物业有限公司第页共页 学校中学实验小学大同路小学新华路小学八路小学 处在项目周围。 医疗重医附二院市中医院即在项目周围。 金融华夏证券浦发银行工商银行民生银行招商银行等金融 机构均分布在项目周围。 五土地方及来源 土地方 渝中区人民政府国土局。 土地来源 重庆市城市规划之朝天门市政规划景观住宅建设用地。 六技术经济指标 总用地面积期 总建筑面积期 住宅面积 车库及设备用房 架空层未计入总面积 商业网点建筑面积 建筑占地面积 建筑密度 容积率 覆盖率重庆东和物业有限公司第页共页 绿化率 停车泊位辆 总居住户数户 总居住人口每户按人计 七项目建设单位东和物业有限公司简介 重庆东和物业有限公司是专业从事房地产综合开发的企业。公司始终 坚持务实诚信卓越创新的企业理念，理性开发，稳步发展，先后 成功开发了西郊大厦绿苑新村皇冠东和 花园万等项目。目前正在开发的项目有皇冠东和花园已经成功销 售了。 经过全体东和员工近十年的努力奋斗，东和物业已逐步成为重庆地产行 业著名的物业品牌之。尤其是近年成功开发的皇冠东和花园高档住宅小区， 项目总投资达亿元人民币，获得年重庆市十佳住宅小区和论证，该项目在技术市场和经济财务指标等方面都具有 较强的可操作性和安全性，该项目规化设计优秀，有较大的市场空间，经济财 务方面具备高收益性和稳健性的特征，其实施的主客观条件是成熟的，项目实 施具有很好的可行性。 目录 第章项目溯源与必要性 第二章项目概况 第三章市场分析与定位 第四章规划设计 第五章项目建设与管理 第六章销售计划 第七章投资预算与资金筹措 第八章财务分析 第九章敏感性分析 第十章综合评介及结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,重庆东和物业有限公司第页共页 第章项目溯源与必要性 溯源 东和江景工程项目的前身是渝中区千厮门大码头改造项目，位于渝 中区千厮朝千路与嘉宾路交汇处，原由重庆嘉利房地产有限公司开发，属于 久拆未完的四久工程。因嘉利公司拖欠重庆东和公司的巨额债务无力偿 还，经重庆市中级人民法院渝中民初执字第号判决书判 决，将该项目栋高层商住楼的开发权和国土使用权并抵偿其所欠部 分债务。 在此情况下，重庆东和公司办理了该项目的开发手续后，于年 月继续对该项目进城区的住宅需求还是有不小的缺口，以 渝中区为例，该区由于人口较多，已达万人，其中城镇人口达重庆东和物业有限公司第页共页 万人，占。人口密度最大，人居状况已经处于超饱和状态。根据调 查资料显示，渝中区的居民把在渝中区安家作为选择新的居住区域的第选 择，选择人数比例达到。这说明，人们的渝中情结还是比较深 厚的，作为新的居住选择，希望继续在渝中安家。 朝天门形象需要有档次的江景形象楼盘 从第三方面来看，朝天门形象需要有档次的江景形象楼盘。从渝中区 以及重庆市的江景楼盘整体质素以及形象和档次来看，能代表重庆江景形象 的楼盘少之又少。东和江景工程暂名从规划设计到立面形象，从高 度的控制到朝天文化的浓缩，以及树立重庆市的江景文化都具有重要意义。 东和江景工程项目本身的质素较高，是个为朝天形象增彩的项目。 重庆东和物业有限公司第页共页 第二章项目概况 基本情况 项目名称东和江景工程暂用名 投资规模亿元人民币期双塔式层高层建筑 开发总面积万期 开发单位重庆东和物业有限公司 建设周期个月 二地理位置 东和江景工程项目位于重庆市渝中区解放碑千厮门朝千路，紧邻嘉陵江 长江两江交汇处，江景景观绝佳，交通便利，配套完善，商业发达。与重庆 市最繁华的商贸中心解放碑仅有约分钟的步行距离，与重庆市最大 的商品批发集散地朝天门的步行距离也在分钟以内，与重庆市未来 重点发展区域北部新城区域仅有江之隔。 项目与嘉陵江有定高差，并且前面没有任何遮挡建筑，处于观赏嘉陵 江江景的绝佳地段。同时本项目与解放碑繁华区域比较位置略低，有效避开 了繁华区域带来的各种噪音，因此本项目是渝中区解放碑区域难得的理想居重庆东和物业有限公司第页共页 家区域。 三自然地理条件 基地为东西向狭长地形，南高北低。朝千路标高在本区内从 至不等。北面临江最低处标高为，南北相差余 米，是典型的陡坡地形。 项目期用地平方米，北方紧靠嘉陵江，与高架的宾江路空中 接壤，其下面为朝天门二码头。南方紧接朝千路，西方为项目二期工拆迁，年月完成全部拆迁工程。该项目共拆迁 户，总拆迁面积约平方米。东和公司已投入余万元资金对 该项目进行了拆迁和重新设计等基础工作。目前项目开发工作进展顺利。 二项目提出的必要性 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是切经济活动的基础和 载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有 高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为 前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外， 房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采 取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入个大发展重庆东和物业有限公司第页共页 大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅平方米左右， 虽比改革开放前提高了许多，但与些发达国家和中等国家相比，还相差几 倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入房价比为五倍左右，正处 于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消 费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的段时间内的消费热点，市 场将会保持相当长时间的旺盛期。 经济的发展需要增加优质地产产品 年，重庆经济以上的速度增长，高于全国，其经济 增长速度列全国第位，西部第位。根据重庆市计委的报告，年 全市的预计增长。重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。 重庆市目前的城镇人口住房面积为平方米，低于全国的标准水平。按照 国家的相关规划，到年城市化率要达到的目标，而重庆市目前 城市化率仅为，低于全国的水平，加之西部大开发给重庆带来的 机遇，重庆十年后的城市化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有 万农村人口移至城市，如果三分之的人口移至主城区，那么对于房地产产 品的需求量会有进步的大幅度增加的可能性并且，目前重庆市城镇人均 居住面积平方米，按照建设部等部门的规划，到年城镇居民人均 居住面积将达到平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重 庆市房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力， 以及广泛的多层次的开发潜力。 渝中情结亟需提供新型住宅产品 从另个方面来看，重庆市主。 销售推广费用按总销售收入的计提，为 元，单位平方米平均成本为元，销售推广费用预算表详见 附表。 开发规税为元，单位平方米平均成本为元， 开发规费和税费估算表危改工程，政府特批详见附表。重庆东和物业有限公司第页共页 开发财务费用以借贷利息为主，根据项目资金筹措计划和项 目实施进度的安排，按的年利率，借贷期限年为依据，项 目财务费用总计为元，单位平米平均成本为元。 五经济财务指标测算分析 以项目基本情况为依据，结合资金投入计划表附表及销售进度估算 表附表所罗列的基本数据，编制本项目现金流量表附后，详见附表。 项目投资回收期 本项目预算总投入为，主要在两年年 建设期内分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收资金，为尽可能地反 映项目实际状况，本次分析测算将根据现金流量表中相关数据，从动态的 角度计算项目投资回收期。 从现金流量表中可知，到年第三季度末，累计净现金流量已基 本摆脱净流出阶段，接近正值，到年第四季度为止，累计净现金流量为 万元，这说明项目总的投资回收期介于年第三季度和年第 四季度之间，即项目开工后年季度末的第季度之间，经 计算 项目投资回收期动态 季度 月 也即是说从年月份工程项目开工后，项目投资大概在年 月份前就能够全部收回来，从年月后所产生的销售收入就是项目投资 收益。 项目投资收益投资利润率重庆东和物业有限公司第页共页 投资收益总销售收入总投入项目财务费用 元 注本着谨慎性原则，在计算总收入时，已预留的物业闲置率，闲 置物业的资产净值暂未计入投资收益。 投资利润率投资收益总投入 净现值 第期的现金流入量 原始投资额 贴现率基准收益率 根据银行现行借贷利率水平，综合考虑资金使用的机会成本和行业般 利润水平，将本项目基准收益率定量为。 经计算，在本项目中 ，表明该项目投资的投资报酬率远大于预定贴现率和基准收益 率工程 通