划中的小区小学与中天路相连北至小 区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望距衡阳市火车站不到米， 距离衡昆高速衡枣高速京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。 预期目标 湘水明珠居住小区期号楼项目拟在占地面积，平方米的土地 上，建设总容积率为，建设密度为，总建筑面积为，平方米的 栋号楼高层电梯住宅房其中住宅面积，平方米，层商铺面积 平方米，地下停车场面积，平方米。 主要建设条件 湘水明珠居住小区期号楼建设项目是湘水明珠房地产开发项目 的部分，该项目分城市基础设施建设沿江风光带和商住房开发两部门进行，项 目以建筑自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵健康运动休闲生态养生的 水岸生活。为了加快招商引资力度，加快衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可持 续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤 路工程的建设。经考察，在中国年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产 开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导 小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相 关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省市 重点项目。考虑到该项目投资大建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对 该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发号文，关于湘江东岸南段堤 路建设工程实施细则的通知，该通知第五条规定用地控制范围。在湘江东岸南段 堤咱东厢可开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资额加的回报 率确定补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划国土资源等部门经依法批 准后将用红线划归投资方实行控制开发。第六条规定了东厢用地出让价。已改制企 业原则上按改制拍卖价取得土地使用权正在改制的企业，按市政府和省政府相关文 件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司原三机厂富邦升辉房地产开发有限公司营业执照副本 衡阳富邦升辉房地产开发有限公司房地产开发资质证书 衡阳市珠晖区荷花坪号国土使用权证衡国用第号 衡阳市珠晖区荷花坪号国土使用权证衡国用第号 衡阳市发展和改革委员会关于衡阳市湘江东岸南段堤路建设及东厢土地综 合开发立项的批复 第章总论 项目背景与概况 项目名称 董家园项目 承办单位概况 单位名称湖南恒建房地产综合开发有限公司 单位性质有限责任公司外国自然人独资 注册资金港币，万元 单位住所衡阳市衡东县城关镇峥嵘北路号 业务范围房地产开发销售 法定代表人朱春林 企业负责人吴小平，男，年月日生于湖南。现年岁，自年 月在加拿大定居，年月毕业于长沙铁道学院，获学士学位年分配到广 州广铁集团任职年调任广州市团委工作年调任广州市花都开发区任副 主任年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建 永裕楼君兰苑龙华楼阳光倚翠阁阳光家园翠华花园等住宅小区，多次获得 花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大江西广东连州清远及其地区 投资房地产开发，其中在加拿大兴建的锦绣中华城是温哥华最大的华人居住小区。 年月日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建 湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质 量提升衡阳的城市品位贡献力量。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 建设单位简介衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在年中 国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立 的家房地产开发销售为体的综合性开发经营企业，公司下设管理部技术部 财务部工程部销售部等，现有职员人，其中高级职称人，中级职称人， 公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为万多平方米。 公司负责人吴小平先生于年开始涉及房地产，并于次年注册成立了广州市富 邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积余万平方米的中 高档住宅，总开发套数多套，销售业绩直良好，曾创广州市花都区楼盘销售 之最，是广州市花都区纳税先进民营企业大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发 展，将建筑业列为国家的支柱产业之。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用 年月日，在湖南省各民主党派省委无党派人士和省工商联参政议政 联合调研课题组向湖南省委省政府提交的新型城市群建设及产业发展思路 与对策研究总报告中，提出要把新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚 集区发展布局合理的新型城市连绵区中部领先的现代大商业区环境优美的综合 生态区。 衡阳作为新型城市群建设的中心城市之，其经济发展速度在湖南区域经 济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭 为中心的城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形 象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业 年规划，未来年内湖南省将斥资亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建 筑面积增加到平方米。 目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房 地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特 别关心的问题之。同时，随着衡阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对 居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城 市居民的生活环境居住环境不断得到改善。 湘水明珠居住小区期号楼项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了 城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城 市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难 免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而 投资消费出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是 继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就 业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的 作用，而本项目作为花都区经济发展先进企业，公司董事长吴 小平先生也多次荣获花都区先进民营企业家荣誉称号，花都区的主要领导都称该 公司实力较雄厚，开发建设能力较强。 年月，由衡阳市委领导带队考察组行人亲赴广东对湘江风光带南段建 设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期天的考察并参观了其开 发建设的翠华花园阳光花园等四个楼盘。通过考察致认为广州市富邦升辉房地产 开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南 段建设成为理想中的人文和谐小区。 衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产亿，其中已拥有土地使用权面积 为亩，按每亩万元估价已完成征地拆迁近亿，另外风光带建设投资 万元。 可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议 国家计委计办投资号审定的投资项目可行性研究指南试用 版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 第三版 城市房地产开发经营管理条例 房地产项目经济评价方法。 编制范围 依据国家有关政策法律法规规程规范，对湘水明珠居住小区期 号楼项目建设的目的必要性项目区域概况项目规划方案及建设内容项目建 设组织管理项目招标方案投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险 分析等方面进行全面论证和研究。 项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健 康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支 柱产业之。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 个百分点。衡阳房地产占的比重还将快速上升，对的贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向 转变，到年，我国城镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均每户拥有套 功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市化水平将提高到 左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均套人均室，力争年达到人 均建筑面积平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较说明项目有很强的抗风险能力。 盈亏平衡分析 当其他条件不变，销售均价下降时，净现值趋近于，也可以说，当销售率 为时不考虑其他经营性收入，如车位租金会所经营等，就可以达到盈亏平衡。 就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升时，也能保持盈亏 平衡。 第章社会评价 项目对社会的影响分析 本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同 时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面 引进先进的住宅开发理念，推动衡阳市房地产业的发展 衡阳市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识 较差，注重短期效益，不考虑当地环境气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原 则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形 成品牌优势的项目几乎没有。 衡阳富邦升辉房地产开发有