（终稿）榆阳区某房地产改造安置新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

城西是的历史文化保护区 和风景旅游区，杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜区，清 水河摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西 的独特人文景观。

由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色， 近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这点。

如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了线金沙双楠 成灌路浣花风景区光华路和清水河等七大版块争锋的局面。

锦城苑 齐力花园置信逸都花园金房苑浣花溪山庄花园会所花园成 为这七大版块的代表。

城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，是成温路要建成高速 公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。

二是光华大道要开工建设， 三是整治清水河。

城西的发展将很快，温江郫县很快会和连接起来， 明年城西三环路外的开发将升温。

个充满生机和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中人流 的迁移又是最活跃的因素。

在的城西，人流的变迁又有何特征调查 表明，城西初现中产痕迹，中产逐步向城西靠拢。

鸟瞰住宅格局， 在三环路内，城南城西集中了住宅区总量的。

在城南，人们观 念中的富人区，以棕北棕南为代表，而后形成的桐梓林区，更是富 中之富在城西，则以天府广场为圆心，以城西南的双楠居住区和城西 北的花照居住区分别为起点和止点，从而形成了个扇形状的居住带。

在这个居住带内，已形成了双楠居住区抚琴居住区白果林居住区 青羊居住区等相对成熟的居住区，其余都为在建居住区。

在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也 低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子 的理想场所。

与旧有的居住区不同的是，在正在兴建的居住小区中，城 西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅。

方面，要保持 城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色另方面，新建小区中 的楼盘大都定位在中高档住宅上。

这种定所述，项目在建设期对周围环境会产生定程度的影响，在全 面落实各项保护措施情况下将污染影响可降至最小程度。

要严格控制污 染物排放并达到国家相应的标准。

第七部分城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措 投资估算 城中村改造成本总额，万元，包括前期费用万元， 改造成本，万元，后期费用，万元。

项目总论 项目背景 项目用地 项目位置 项目开发背景标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因 厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。

二承担可行性研究的单位 国联投资顾问有限公司 三研究工作依据 根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法 律法规编写本项目可行性研究报告。

二项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的年经济预测报告中指出，今年我国 投资将继续保持个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长 左右，增长有望达到。

据介绍，房地产投资回落幅度不大。

预计 年全国房地产投资增幅在左右，比年有所回落，但回落幅 度不会很大。

主要原因是投资体制改革进步深化，投资环境继续改善。

在市场准入方面，年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 分鼓励允许限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则， 打破所有制界限部门垄断和地区封锁。

在融资体制方面，将逐步建立 适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。

在 税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业 所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强 规范化管理和正确的引导和服务。

我国政府将继续深化行政审批制度改 革，使市场经济中的运行成本尤其是交易成本大幅度下降。

年上半年全国房地产开发投资情况 开发投资继续高速增长 年，全国房地产开发完成投资亿元，同比增长， 高于同期固定资产投资增长速度个百分点，占同期固定资产投资的比 重为。

今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成 房地产开发投资亿元，较去年同期，增长，其中住 宅投资亿元，增长。

大项目成为投资增长主要拉动力。

从月全国城镇万元以上项 目的统计情况看，超过亿元的项目个，占全国全部城镇万 元以上施工项目个数的，完成投资亿元，占全国全部城镇 万元以上施工项目完成投资的。

商品房销售继续保持良好势头。

上半年，在房地产投资快速增长的 同时，全国实现商品房销售额亿元，同比增长，高于同期投 资增速个百分点。

其中销售给个人亿元，增长销售面 积万平方米，增长。

新开工规模迅速扩大。

上半年，全国除房地产开发城乡集体和个 体投资外的新开工建设项目个，同比增加个新开工项目计 划总投资亿元，增长。

上半年施工项目个数达个，同 比增加个施工项目计划总投资亿元，增长。

资金到位情况良好。

上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资 金亿元，同比增长，比同期投资增速高个百分点。

其中， 国家预算内资金增长，国内贷款增长，利用外资增长， 自筹资金增长。

月房地产开发统计 从市统计局获悉，月，房地产开发继续保持迅速发展势头， 月累计完成开发投资亿元，增长，其中住宅投资 亿元，增长写字楼投资亿元。

增长倍商业营业用房投 资亿元，增长。

月，商品房在建规模比同期扩大万平方米，总量达 万平方米，增长。

其中写字楼的开发规模达万平方米，增长 ，增长速度超过商品房和商业营业用房。

商品房销售方面在月也 呈现出良好的势头和发展潜力，月，市累计销售商品房万 平方米，比同期增加销售万平方米，增长。

实现商品房销售 额亿元，增长。

最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得 到初步抑制，月末，超过年期的空置房面积为万平方米，比六 月末仅新增万平方米。

从市统计局获悉，月，房地产开发继续保持迅速发展势头， 月累计完成开发投资亿元，增长，其中住宅投资 亿元，增长写字楼投资亿元。

增长倍商业营业用房投 资亿元，增长。

月，商品房在建规模比同期扩大万平方米，总量达 万平方米，增长。

其中写字楼的开发规模达万平方米，增长 ，增长速度超过商品房和商业营业用房。

商品房销售方面在月也 呈现出良好的势头和发展潜力，月，市累计销售商品房万 平方米，比同期增加销售万平方米，增长长，高于同期固定资产 投资增幅个百分点，占同期固定资产投资的比重为。

其中东 中西部地区增幅分别为，中西部地区增幅高 于东部，其中个地区增幅超过。

今年上半年，商品住宅开发完成投资亿元，同比增长， 占商品房投资的其中，经济适用住房完成投资亿元，同 比增长，占商品住宅投资的比重为办公楼投资完成 亿元，同比增长，所占比重为商业营业用房完成投资 亿元，同比增长，所占比重为。

东中西部地区商品住宅 开发完成投资同比增长分别为。

中部地区商品住 宅开发投资略高于东西部地区。

销售情况良好 今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。

全国商品房 销售额亿元，同比增长其中销售给个人亿元， 同比增长，所占比重为。

商品房空置面积增幅较大 年商品房空置面积比年净增万平方米，其中，空 置时间在年以上的净增万平方米，占竣工总量的。

空置 年以上的住宅写字楼商业营业用房的增长速度分别为 和。

东中西部同比增幅分别为和，中西部 地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。

中西部地区增长较快，有 原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。

今年上半年，这趋势仍在持续。

仅月份，全国商品房空置面积 同比增长，其中，商品住宅空置面积同比增长。

价格稳中有升 年，全国商品房平均销售价格元平方米，同比增长了 ，其中商品住宅销售价格为元平方米，同比增长。

下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。

据国家统计局城调队对 个大中城市调查显示，年商品房价格上涨，土地交易价格上涨 ，房屋租赁价格上涨。

房价上涨幅度远远低于居民可支配收入 的增幅。

年上半年，商品房销售价格元平方米，同比增长了， 其中东中部地区价格涨幅较高。

有个地区商品房销售价格有不同程度的上升，个地区涨幅在 以上，分别为青海湖南浙江陕西。

有个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为新疆 河北四川广西北京云南 辽宁内蒙古贵州。

市投资宏观背景 房地产开发投资规模继续扩大。

上半年，商品房在建规模达 万平方米，增长，房地产开发投资亿要地下水含水层。

白垒戏东湖群砂岩砂砾岩，根据其风化程度不同可 分为以下两层 强风化砂岩砂砾石紫红色，细粒结构，中厚层状构造，风化成 棱角状碎块，砾石成分以石英岩钠长变粒岩变晶屑凝灰岩为主，可 见少量粗面岩玄武岩呈棱角状次棱角状。

该层全场区均有分布， 层厚。

中风化砂岩砂砾石紫红色，细粒结构，中厚层状构造，岩石坚 硬完整，属中软类岩石，与下覆地层呈角度不整合接触。

该层全场区 均有分布。

根据武汉市区域地质资料及勘察资料，场地内未发现新构造运动及 活动性断裂等不良地质现象存在，场地是稳定和安全的。

水文地质条件 场地地形平坦，地表水系发育，项目区周边紧邻东湖和沙湖，地表 水主要为湖水，大气降水大部分汇入沟渠，少量入渗地下，补给地下水。

地下水类型按其埋藏条件可分为上层滞水孔隙承压水及基岩裂隙 水三种类型。

上层滞水赋存于上部耕植土粘土及淤泥质粘土中，无统自 由水面，接受大气降水和地面排水的垂直下渗补给，水量般较小。

孔隙承压水赋存于细砂层及