（终稿）泰安市地矿大厦建设工程新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

为进步完善城市功能，改善投资环境，加快对外开放的步伐， 促进经济社会的科学发展，市委市政府决定全面实施泰安市新轮 城市规划，加快城市化进程。

上述政策和环境条件极大地提升了泰安 市房地产的总体升值潜力，给泰安市的房地产市场带来了更多更好 的发展机遇。

特别是随着新轮城市规划的实施和时代发展线等中心城区重点片区的规划升级与改造，城区规模快速发展，城市形象日 趋改善，在泰安特别是在配套条件成熟的区域进行二次置业已成为泰 安市及周边城市许多购房客户群的愿望，这在很大程度上拉动了泰安 城市房地产的迅速升值，从而促进了房地产业的持续发展。

项目本身所拥有的区位优势适宜开发具有高品位高档次 的建筑产品。

泰安市长城路沿线是城市发展最具活力投资最稳定可靠回报 率最高居住环境最优美的区域之。

根据新轮城市规划，该片区 南接新城区高新区，北连主城区，西靠京沪高铁站和岱岳新区， 将成为城市发展最具投资价值的核心区域。

该区域内具有最完善的交 通医疗商业教育休闲旅游等基础设施，是泰安市区内无与 伦比的优势房地产项目开发区域。

二次置业和改善居住条件是该项目开发建设的市场动力。

近年来，随着改革开放的深入，人们的思想观念不断改变，城市 高收入群体和来泰安经商的成功之士不断增加，他们的二次购房消费 与投资置业意识十分强烈，对高档建筑产品的关注已成为这部分率先 富裕的群体的热点置业观念之。

根据规划，到年，泰安市城 区人口将达到万，随着居民收入的逐步增加和生活水平的不断提 高，人们对居住空间和居住品质的要求越来越高，特别是具有节能 环保的智能化高品质绿色建筑将成为最重要的置业条件之。

随着 房地产业竞争的加剧和产业化时代的逐步到来，产品开发升级换代的 周期越来越短，十年前甚至五年前开发的建筑产品在节能保温抗 震避灾以及环境品质等方面已经严重落后，大批的老旧住宅和只注 重短期效益开发的社会建设十五规划，使用运行防 漏损的供水管网，所用城市供水管网平均漏损率不超过。

二是 在全面使用生活节水器具。

三是力争城市再生水利用率达到污水处理 量的以上。

生活污水处理后用于绿化。

本项目运行后用水主要为居民生活用水，用水量较少，但为 达到节约用水的目的，严格按照原则，制定了以下节水措施 目录 第章申报单位及项目概况 第节项目申报单位 项目名称 二项目申报单位及概况 三项目申请报告编制单位 第二节项目概况 项目建设的背景 二项目建设地点 三项目需求分析及建设规模 四工程建设方案 六项目建设进度安排 七总投资估算及资金来源 八主要技术经济指标 第二章发展规划产业政策和行业准入分析 第节发展规划分析 第二节产业政策分析 第四节行业准入分析 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第三章资源开发及综合利用分析 第节合理开发利用资源的战略性和必要性 第二节水资源利用与节约 第四章节能分析 第节节能的意义 第二节用能标准和节能规范 第三节节能措施和节能效果 第五章建设用地和居民安置 第节项目选址与用地方案 第二节土地利用合理性分析 第三节征地拆迁和移民安置规划方案 第四节建设条件 第六章环境和生态影响分析 第节区域环境现状分析 第二节分析依据及适用标准 第三节生态环境影响分析 第四节生态环境保护措施 第五节地质灾害及特殊环境影响分析 第七章安全防护与消防 第节安全防护 第二节消防专篇 第八章项目招标方案第节招标依据及规定 第二节项目招标方案 第三节项目招标建议 第九章经济影响分析 第节项目经济效益分析 第二节经济影响分析 第十章社会影响分析 第节社会影响分析 第二节社会适应性分析 第三节社会风险及对策分析 第章申报单位及项目概况 第节项目申报单位 项目名称 泰安市地矿大厦建设工程 二项目申报单位及概况 单位名称泰安鲁岳房地产开发有限公司 法人代表赵正来 法定地址泰安市岱岳区开元路 注册资金万元 资质等级暂定资质 经营范围房地产开发，物业管理，园林绿化工程装饰装 修工程的施工。

运营，进步加快城市建设步伐。

随着泰安市城 市化进程的加快和新轮城市总体规划的实施，以及国民经济的快速 发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对住房提出了更高的要求， 宽敞舒适服务功能多样化日用科技现代化的住宅已成为改善人 们生活环境的重要组成部分。

本项目为泰安鲁岳房地产开发有限公司承办的住宅与商业用房 建设相结合的综合性房地产开发项目，符合国家城镇房地产开发的 政策要求，用地手续已经办理完毕，项目资本金已经筹集到位，现 场建设条件已经具备。

针对当前商品住宅和商业用房不断升级换代 的需求和发展趋势，按照国家住房与城乡建设部和财政部鼓励开发 建筑集成技术建设示范项目的要求，结合该项目的规模功能环 境等客观情况，开发的主要功能为套型面积适当的高标准住宅和精 品商业房。

根据市场需求调研和国家住房与城乡建设部的激励政 策，项目开发不仅具有较好的市场销路和寿命周期经济效益，而且 在改善城区居民的居住环境拉动区域经济增长以及美化城市景观 和引导建筑节能等方面均具有显著的社会效益。

本项目即是在上述背景下提出建设的。

二项目建设地点 位于泰安市长城路北段路西原省地矿局地质队，南邻大展新 城国际小区，北邻圣山大厦。

三项目需求分析及建设规模 市场需求分析随着我国人口的自然增长和国民经济的持续发展，城乡居民收 入不断提高，不仅衣食无忧，改善居住条件在人们心中的分量也越 来越重，住宅消费已经成为人们新的消费热点。

随着全国房改制度 的实施，住宅建设已开始成为强有力的经济增长点。

有关资料表明， 房地产业对其他产业的带动值为。

加上住宅二级市场的逐步放 开，城市居民消费观念的改变及收入的增加，个人购买力有了较大 提高，较好地刺激了泰安市城区住宅建设的快速发展。

随着城市居 民收入的不断增加，生活水平的不断提高，人们对居住空间的要求 将越来越高，具有特色的类型多元化智能化的住宅成为居民购房 考虑的重要条件。

本项目为住宅与商业用房开发体规划建设的综合性项目，其潜 在的需求主要体现在以下几个方面 经济社会的快速发展人们购房能力的不断增强需要高品 质低能耗智能化的建筑产品。

近年来，随着经济的发展，居民收入的增加和生活水平的提高， 加之国家货币化分房政策的全面实承办单位概况 泰安鲁岳房地产开发有限公司成立于年月，是家现代 化管理水平较高，是竞争较强的专业房地产开发公司。

公司具有雄厚 的技术力量及经济实力，建筑结构施工经济及财务等各类专业 管理人员达数十人，其中本科学历人专科学历人，初中 级以上职称人员人。

公司职能机构齐全，设有开发部工程技术 部经营部财务部销售部物业管理部材料部保安部办公 室。

公司即将开发的地矿大厦位于长城路北段，建筑面积平方 米，公司将致力于以人性化和人文的角度去开发项目，努力使该项目 不但成为城市发展的亮点，同时也是城市历史和文脉的自然延续。

面对泰安长城路开发的历史机遇，在泰安市大力发展民营经济的强劲东风吹拂下，鲁岳地产志存高远不骄不躁，始终坚持以市场为 导向，以创建流开发企业集团式多元化发展为目标，全体员 工上下心求真务实开拓进取，力争早日建成全国知名的大型企 业集团，为国家为社会做出更多更大的贡献， 三项目申请报告编制单位 单位名称山东至信项目管理有限公司 单位地址泰安市东岳大街号 工程咨询资格等级丙级 工程咨询资格证书编号工咨丙 发证机关国家发展和改革委员会 第二节项目概况 项目建设的背景 房地产投资与国民经济发展间存在着互动关系，经济发展水平是 房地产开发投资及发展的基础，房地产的健康发展又会带动国民经济 的发展。

泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之，近年来国民经济 保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济 实力显著增强。

随着泰城城市化进程发展加快和新轮城市总体规划 的实施，按照山城相依生态优先轴向生长组团发展的城市 空间布局原则，泰城建设以向南发展为主，重点建设南部新城东 西依托泰山岱岳两区适度发展。

老城区主要为行政办公商业服务 文化体育旅游接待教育科研和生活居住，继续保持原有的个 中心轴线五大组团六条绿带的空间结构。

新城区在辅以 完善配套生活设施的同时，打造城市第二产业发展空间，发展高新技术产业公共服务生活居住和旅游休闲设施。

到年，泰城建 成区面积扩大到平方公里，人口增加到万人。

以新轮城市总体规划为指导，坚持高起点规划高标准建设 高水平管理高效促进经济活动的生态化。

三中国资源利用率状况 资源利用率低 年中国可持续发展战略报告指出在世界个主要国 家的资源绩效水平的调查排序，中国资源绩效列倒数第位。

年我国的总体能源利用效率为左右，比发达国家低约 个百分点。

当前我国总体节能降耗仍然具有较大潜力。

目前，电 力钢铁有色石化建材化工轻工纺织个行业主要产品 单位能耗平均比国际先进水平高机动车油耗水平比欧洲高， 比日本高单位建筑面积采暖能耗相当于气候条件相近发达国家 的倍倍。

据国家统计局发布的年统计公报显示，据初步 测算，年我国能源消费总量亿吨标准煤，比上年增长。

目前资源利用存在的问题 对资源综合利用重要性和紧迫性认识不足。

长期以来些