（终稿）万宁日月湾杨梅地块新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

海湾沿岸靠山面海，地形呈北高南低之势，多为 丘陵山地，植被茂密，临海平原上分布着世界稀有的青皮林。

三面环 山，面临海，资源组合十分优越，集山地平原海域自然保护区河流沙滩和礁石为体，蕴含了珍贵的生态资源与重要生态价 值，具有得天独厚的自然旅游资源优势。

项目的区位特征 项目所在地是万宁市，位于东南临南海，西北至铜铁岭，西南至 黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度 假区。

位于海南省东北部，距省会海口市约公里，距三亚市约 公里，距兴隆约公里。

处于海南两大旅游核心城市的中间， 拥有纯白沙滩线。

东环铁路与东线高速公路将规划区划分成三 个区块，旅游资源十分独特，并已初步建成富有特色的文化景观旅游 区。

地上建筑物状况 该项目用地范围内用地主要以耕地园地林地和青皮林保护区 为主，占总用地的。

宗地环境 自然环境 地理环境万宁市位于海南岛东南部沿海，东濒南海，西毗 琼中，南邻陵水，北与琼海接壤。

南距三亚市公里，北离海口市 公里，处于东线高速公路中部。

土地人口万宁市域总面积为平方公里，其中陆地 面积平方公里，海域面积平方公里。

在土地面积中，山地 约占半，丘陵和平原各占四分之。

全市总人口万人，其中汉 族万人，黎苗等个少数民族万人行政辖区有个镇个国营农场个华侨农场个国营林场。

万宁市人民政府驻地 为万城镇。

气候条件万宁市属热带季风气候，主要特征表现为 是气候温和温差小积温高。

年平均气温，最冷月平均气温 ，最热月平均全年无霜冻，气候宜人二是雨量充沛， 年平均降雨量毫米左右三是日照长，年日照时数平均在 ，使每 个投标人获得同等的信息，知悉招标的切条件和要求。

公平原则 要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履 行同等的义务，不歧视任何方。

公正原则 要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。

诚实信用原则 简称诚信原则，是民事活动的基本原则之。

招标投标当事人应 目录 第章总论 项目概况 项目申请报告的编制目的 项目编制依据 项目概况 项目综合评价结论 建议 第二章项目的界定与现状描述 宗地法律关系 项目的自然条件与区位 地上建筑物状况 第三章项目背景及必要性 项目提出的背景 开发建设日月湾杨梅地块旅游景区的意义 项目建设的必要性 第四章建设地点及建设条件 项目建设地点 气象条件 基础设施及外部条件 第五章市场分析 总体宏观经济分析 旅游市场分析 海南旅游业的优劣势分析 市场需求分析结论 第六章土地整理及配套工程方案 开发原则 规划设计要求 项目开发目标 拆迁补偿方式 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，土地整理开发方案 第七章环境保护 环境现状 环境影响评价 环境保护与治理措施 节能措施 第八章组织机构和建设管理 机构设置 劳动定员 建设管理 第九章项目实施进度安排 进度计划安排 项目建设进度计划表 第十章工程招标 招标范围 招标投标管理的基本原则 招标组织形式及招标方式 招标活动的工作程序 第十章开发建设成本估算和资金筹措 编制依据 开发建设成本费用估算 资金筹措 第十二章项目竣工后的土地价值分析 销售收入 税费率 土地增值及税额 项目总成本费用估算 盈利能力分析 结论 第十三章社会效益评价 对就业效益的影响 对环境效益的影响 对政府财政的影响 对区域发展的影响 第十四章结论和建议 结论建议第章总论 项目概况 项目名称 万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目 项目承办单位 海南中汇宏基时代广场投资有限公司 项目地点 本项目东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡 岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。

项目用地性质和用途 主要作为度假居住用地，公共服务用地，酒店会所用地，村庄建 公 共绿地公顷，防护绿地公顷，道路用地公顷，林 地公顷，农田公顷，水域公顷，沙滩公顷。

开发建设成本费用估算 项目建设总投资万元，全部由建设单位自筹解决。

项目综合评价结论 项目建设符合万宁市土地利用总体规划万宁市城市总体规 划内容，适应万宁市社会与经济发展的形势，为万宁市经济发展提 供个良好的基础设施条件。

项目的建设将推进地区经济发展，是促进旅游服务业发展从而带动经济结构转型升级的需要，也是加强生态环境保护的需要，可以 实现地区经济社会双重效益。

因此项目的建设对万宁市社会与经济 的发展意义重大。

项目总体方案设计合理，投资规模适宜，本项目建设是可行的。

为此建议有关部门给予大力支持，促成项目早日建设，早日发挥作用。

建议 项目主要风险来自工程风险和管理风险，承办单位应加强管 理力度，积极推行先进的管理办法，争取通过有效的管理避免风险。

承办单位要组建支精干高效专业配套齐全的管理队 伍，加强工程管理，统调度指挥。

台风雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期 延长，施工组织要精心策划，制订详细可行的施工组织计划，尽量 避免在台风降水季节施工，以防水土流失。

城市道路路面结构设计还有要考虑原地面承载力，建议在施 工实施前钻孔取土分析土质，对本报告初步拟定路面结构，再进行校 核计算，最终决定路基处理的方案。

建议使用商品水泥混凝土，尽量不在现场设拌合站，减少对 城区环境的影响。

第二章项目的界定与现状描述 宗地法律关系 宗地性质及基本情况 万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目位于万宁市日月湾旅游景 区内，东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭， 南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。

宗地实际用途与规划用途 在总规划面积公顷中，建设用地公顷，非建设用 地公顷。

宗地规划用途为住宅酒店商业服务文化娱乐 为主体的现代化旅游用地。

现状土地构成表 用地性质面积公顷比例 水域 道路用地 建设用地 耕地 林地 园地 青皮林 沙滩 总规划面积 规划用地表 建 设 用 地 用地性质用地代码用地面积用地比例容积率建筑面积用地，房车露营地，公共绿地，防护绿地，道路用地，林地，农 田，水域，沙滩。

项目实施的意义 整体规划统开发，实现土地合理利用，优化和整合土地 资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城 市建设用地的需求。

在加强万宁市经济发展的整体性繁荣该地区经 济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升万宁市石梅湾旅游度假区 与日月湾旅游度假区的商业档次，显化及提升国有土地资源的内在价 值，促进海南的整体发展 符合万宁市经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。

建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化 经济的部分，形成定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重 要的社会意义 项目区将形成以商务办公住宅酒店商业服务文化娱 乐为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境快捷方便的交通 适度的商业规模合理的规划布局新颖的建筑形式以及健全的配套 功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体 生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及 社会福利待遇 改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善投资环 境，实现经济效益社会效益和环境效益相统，推动城市的可持续 发展 项目申请报告的编制目的 为土地级开发单位提供决策依据。

项目编制依据 海南国际旅游岛建设发展规划纲要 关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 万宁市国民经济和社会发展十五规划纲要 万宁市城市总体规划 城市规划编制办法 城市规划编制办法实施细则 城市用地分类与规划建设用地标准万宁市日月湾旅游度假区总体规划 万宁市人民政府与浙江中汇控股集团公司签订的开发建设 日月湾地块项目框架协议书 委托方相关规划要求 项目概况 项目内容 对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁市政基础设施建 设和公共配套设施建设，达到七通和地块内场地平整，达到土地 作为旅游商住综合用地可挂牌出让的条件。

项目规模 本土地级开发项目实际进行开发的用地面积为公顷， 包括度假居住用地公顷，公共服务用地公顷，酒店会所用 地公顷，村庄建设用地公顷，房车露营地公顷，尘的效果。

商品化应选择具有定实力的施工单位，采用商品的厂拌 水泥以及封闭式的运输车辆。

避开下风向内的居民住宅对于临时的零星的水泥 搅拌场地，在场地选址时，应避开下风向内的环境敏感点。

严禁在大风天气下进行易起尘的施工作业。

施工场地的边界可用化纤布遮挡以减少扬尘及避免景观影 响。

水环境 在地表水周围施工时对条件适宜段采取截水拦水措施，采 取兜网围护，减少施工材料建材的洒漏外溢入水，保护水体水质不 受污染。

施工场地内拌和站需配备沉淀池，用于沉淀搅拌产生的少量 废水，沉淀后的废水可重复利用，同时也避免了搅拌废水流入地表水 污染水体。

施工营地生活污水排放量较小，大部分在各施工单位临时施 工营地内通过泼洒自然蒸发，其余部分集中收集后用于道路绿化用 水，严禁直接排入地表水。

油料化