（终稿）南新澳洲花园房地产开发新增项目工程新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

四通过项目产品品质的提升，进步提升三亚市中心城区的房 地产项目档次，打造三亚市标志性旅游度假的公寓典范。

五有利于促进三亚房地产市场消费的多元化发展。

六有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。

七带动三亚及其他周边地区相关产业的发展。

八有利于调整产业结构，增加社会就业机会。

第二节可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确 的判断而作的，具有科学性和前瞻性。

本报告在以下的部分将着重对本 项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目的 财务评价进行研究。

第二章项目背景 第节项目承建单位简介 项目开发商为三亚钻石山房地产开发有限公司 三亚钻石山房地产投资有限公司是家集房地产开发与销售房 产信息咨询房地产销售策划房屋托管房产咨询服务建筑设计规 划市政工程设计规划设计咨询服务施工监理装饰建筑模型设计 制作工程设计与施工园林绿化工程房屋改造开发业务为体的综 合性房地产公司。

三亚钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产 开发商之，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求 项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文 化特色和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策略中。

公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在珠洽会招商项 目，该项目位于南新农场北区，南新招待所北侧，是发展高品位休闲度 假旅游房产，用地面积约亩。

总建筑面积平方米。

建设内 容包括栋多层住宅栋高层住宅栋服务式公寓商业网点 用房以及幼儿园商务中心会所等配套服务设施，项目投资估算亿元。

公司地产包括住宅零售娱乐文化物业商业酒店 教育户外康乐绿化设施公共娱乐设施旅游产业及房地产配套设 施的旅游业综合发展项目。

诚信卓越精品永恒，公司励精图治，际出租总房间数 服务式公寓客房经营收入年入住率年平均房价可出租房 间数年自然营业天数。

二经营管理成本参考 经营管理成本包括 营业费用 营业税金及附加 管理费用 管理佣金 维修及装修装饰家具更新基金 保险费用 房产税 总成本 三收益分配 目录 第章总论 第节项目提要 第二节可行性报告依据与范围 第二章项目背景 第节项目承建单位简介 第二节建设项目的有利条件 第三节项目建设的必要性 第三章项目本身及市场情况的分析 第节中国房地产发展状况 第二节三亚市房地产市场环境分析 第三节项目定位分析 第四节项目规划 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第五节项目周边环境分析 第六节本项目利弊分析分析法 第四章项目方案 第节场地选址 第二节项目设计内容与规模 第三节三亚市房产销售市场分析管理定位 第五章管理组织机构和土建工程 第节管理组织机构 第二节土建工程 第六章项目实施进度安排 第七章营销策略及销售计划 第八章投资估算与资金筹措 第九章财务效益评价 第十章结论与建议 附表。

三亚钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商 之，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发 展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色 和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策略中。

公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在珠洽会招商项目，该项目是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约亩。

总建 筑面积平方米。

建设内容包括栋多层住宅栋高层住 宅栋服务式公寓商业网点用房以及幼儿园商务中心会所等 配套服务设施，项目投资估算亿元。

公司地产包括住宅零售娱 乐文化物业商业酒店教育户外康乐绿化设施公共娱乐设 施旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。

诚信卓越 精品永恒，公司励精图治，以客户需求为导向，为业主为社会提供真 正符合需求的精品。

八组织管理 根据公司发战略和业务展规划，三亚钻石山房地产开发有限公司 实行董事会领导下的总经理负责制。

九环境保护 本项目属于旅游度假生活小区，是生态环境为主题，既有地面绿 化，又有垂直和架空绿化层建筑材料选用环保节能型材料，给排水和 电气设备选用节能型设备和材料生活污水和雨水分流，生活污水经化 粪池处理之后可方便排入市政污水管线所有水泵基础均设隔震垫，且 水泵进出水管上均设置可曲绕橡胶接头，安装缓闭式只回阀，可隔噪音。

十项目实施进度安排 年月日之前为前期准备阶段，预计到年月日项目 竣工验收，整个项目开发经营期估计为年时间。

详见第六章项目进 度安排。

十项目总投资 经测算，项目总投资由土地费及前期工程费用建安工程及小区配 套费用其他费用不可预见费用及房地产开发费用组成，项目总投资额为亿元。

费用估算详见项目总投资估算表和项目各种财务数据估 算，详见附表项目投资计划与资金筹措表。

企业自筹万元， 占总投资申请银行贷款万元，占总投资的，预售回 笼，占总投资的。

贷款利率按至三年期银行利率计， 贷款期限为年。

十二资金筹措 申请国内金融机构贷款万元 二企业自筹资金万元 三预售回笼万元 十三社会效益 可以改善目前三亚市中心对总价要求在万，单位面 积在左右平方米的高品质的旅游度假生活小区地产产品的市场 需求量。

第章总论 第节项目提要 项目名称三亚南新澳洲花园，以下简称本项目。

二项目建设地点本项目位于著名的国家级旅游区三亚市荔 枝沟。

荔枝沟犹如颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬，与阿拉伯 海红海加勒比海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛道，呼吸着 温馨的海洋季风，这是条关于热带，关于滨海的假日旅行线。

这里长 夏无冬，有最明媚的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙 滩，自然生态环境在世界首屈指。

世界 旅游组织把三亚认证为级旅游目的地。

据国际环境保护组织对世界个国家 个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第。

国家环境保护总局把三亚浴场列入 全国个水质优最适宜游泳的海水浴场。

这些稀有的自然资源使三亚 在全球游客中具有很大的吸引力。

本项目建设用地三亚南新农场生活区南新招待所北面。

项目用地 面积约亩，南临荔枝沟路西临三亚市火车站北靠群山，可跃远 海，是块人口密集，视野开阔，观山遥海效果极佳的土地。

用开发高 级生活住宅服务式公寓，是非常珍贵非常稀缺的块宝地。

三项目开发商三亚钻石山房地产投资有限公司 四项目开发商法定代表人 五项目性质高端旅游度假小区 六项目概况 本项目定址于三亚市北面中心位置属主城区，距三亚市城市中心区 约公里车程，地势开阔平坦。

项目用地具有丰富的住居度假元素。

四周已有建成的居民区，是三亚市新城市发展的中心地带。

本地块水电 配套和通讯条件优越。

用地侧紧临公路，以后是从海口进入三亚和从 三亚市区进入市中心区的主要干道，交通进出入情况优越。

建筑整体由两期组成总占地面积亩，总建筑面积万平方米， 容积率，绿化率，建筑密度，建筑高度米， 本项目多层住宅部分销售面积约平方米高层住宅部分销售面 积约平方米商业用房部分约平方米总销售面积约 平方米停车位个 七建设单位概况 本项目开发商为三亚钻石山房地产开发有限公司 三亚钻石山房地产开发有限公司是家集房地产开发与销售房产 信息咨询房地产销售策划房屋托管房产咨询服务建筑设计规划 市政工程设计规划设计咨询服务施工监理装饰建筑模型设计制作 工程设计与施工园林绿化工程房屋改造开发业务为体的综合性房 地产公司三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使 得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。

因此本阶段的销售在 单位成本的基础上提高 销售平均实收价格约为元。

各个阶段价格策略组合，最终要实现元的销售价格。

备注 此价格包含公寓套房的精装修及家具家电配备费用，为精装 修全配备价格。

控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例 控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。

如果销售市场反映良 好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的减少折 让反之，则加大折让，但维持最高平均的折让率。

价格分布 不同朝向不同楼层的房屋质素存在定的差距，应加以价 格上的调整。

入市姿态及推广时机定