值参考来 源与奉贤年鉴。 结论在当前国民经济稳定发展的前提下，基于稳定的人口导 入量以及不断提高的物质生活需求考量，南桥当地的住宅年度 需求量将在万左右。 供给分析 通过对当地房地产市场的初步调研，据不完全统计 分 类 区域 在售量体去化量体未售量体近阶段预推量体 运河以南余万万万万预计 运河以北余万万万万预计 总计万左右 从市场现有隐性预推案量来看在万方左右，但根据推 案期来看，年内完全公开的可能性不大。再者，虽然目前南桥 镇当地土地资源较为充裕，但由于受每年用地指标的限定，短时 期内市场依然将呈现供给小于需求的局面，消费者持币待购的现 象较为普遍。因此，在年推案量有限，消费稳定的拉动下，市场 将保持继续上扬的态势。 市场小结 在早期的经济建设带动和供给量不足双重影响下，南桥镇房地产 住宅价格上升快速，年至年平均水平上涨元平米左 右。后期市场供给量会有所增大，供求得以基本平衡，促使价格的走 势趋稳。但在价格上行的惯性作用下，近期内价格将依然呈现较高的 上行速率，初步预计，平稳期将会出现在年到年，而后期 市场在经济条件趋好的基础下，呈现波动型上扬的状态。 价格预判 上海全市商品住宅价格走势 年至年上半年上海市住宅年平均涨幅。 南桥当地市场情况 年上半 年 年下半 年年 上半年 年中 期 年上半 年 预计 市场均 价 元 年年上半年住宅市场供给量不足，市场供求结 构失衡，在消费需求的刺激下，价格平均涨幅在元左 右。 年预推案量放大，将与当地的消化量初步吻合，因此在 供求平衡的前提下，预计价格走势将日渐趋稳，在种种利好因 素的引导下，平稳上升。 价格预测 从市场价格的基本走势，考虑到供求关系的影响，结合南 桥部分年预推楼盘的价格进行预测。 预计年上半年南桥镇平按计划完成。 本公司将根据实际情况科学安排工程进度，合理安 排资金使用，加强施工监理，确保项目建筑质量。 本公司将充分发挥项目规模大环境优的特点，极 力为南桥人民打造精品住宅。同时进行积极有效的 营销促进，保证项目销售计划的实现和建设资金的 滚动投入使用，使项目尽善尽美健康发展。 总目录 摘要 正文 项目概况 项目法人概况 项目概况 二项目建设的必要性 三市场分析与预判 上海市房地产市场现状 项目区域市场分析 供需分析及价格预测 四建设方案与市政配套 五项目建设周期及工程进度安排 六投资估算与资金筹措 项目总投资估算 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,单位成本估算 资金筹措 七项目财务评价 现金流量分析 财务净现值和内部收益率 投资回收期 八风险分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 九其他备选方案 十结论 项目概况 项目法人概况 上海恒大房地产开发经营有限公司成立于年月， 年月改制为有限责任公司，年月改制成上海恒 大房产股份有限公司，注册资金万元，目前进入上市辅 导期。上海恒大房产股份有限公司，作为较早涉足房地产行业 的专业公司，多年来坚持以房养林以林促房发展新型园 林绿色产业，提高恒大商品房品位的开发理念，在恒大花木 世界已投入多万元资金，绿化种植面积近余亩，各 种树木余万株，把以人为本，注重环境建设，营造融自 然景观休闲服务居住功能为体的新世纪人居生态环境， 作为公司不懈追求的目标。 年底在三林地区相继开发了恒大小区恒大星级公 寓恒大华城恒大翰城等住宅小区，总面积逾余万平方 米。其中开发的恒的星级公寓获浦东新区规划设计作品展评商 品房建筑奖上海市最佳房型奖上海市完整街坊奖恒大华 城自年开发以来，直名列浦东新区年度预售面积排行 榜前十位，上海市年度预售面积排行榜五十强年度恒大 华城荣获浦东新区预售面积排行榜第位上海市预售面积排 行榜第四位恒大华城上河苑获年度上海市完整街坊奖上海市优秀四高小区奖恒大翰城获年上海市世纪品位 楼盘规划态势至少可以持续至十五期末，不会 发生大的波动。 项目区域市场分析 奉贤房地产市场发展相关数据 房地产销售 房产销售住宅销售 年年 住宅房地产开发情况 住宅施工面积住宅竣工面积 年年 市场概述 十五期间，奉贤区进入了城乡体化发展的历史新阶 段，整个城市化建设不断加速，众多的住宅开发商加入到 奉贤圈地运动中。 市场需求旺盛，在未来段时间内，整体市场将处于上行 阶段，需求的阶段性高峰预计在年出现。 南桥镇是奉贤区的主要中心镇城市化水平在奉贤区内属 于目前最高，也将是未来人口导入的主要城镇，这对房地 产住宅的开发而言，无疑是最为有利的。 供需分析及价格预测 供求分析 需求分析 影响需求变动的主要因素，可以归纳出以下几个方面 经济因素人均收入水平房价收入比行业景气度 市场因素房地产发展周期规律价格水平 社会因素人口变数生活质量的提高程度城市化发展 水平 政策因素具体政策措施颁布实施 经济因素 奉贤区人均年收入及房价收入比 人均收入元房价收入比 年 年 年 分析南桥当地的房价收入比维持在相对稳定的水平，对消费有 很好的促进作用。 行业景气度万元 年年年 第产业 第二产业 第三产业 分析第三产业比重加大。第三产业显示出较为强劲的后发力， 而第产业所占比重逐年降低。 市场因素 周期与价格的变动情况直接影响消费需求量的变化。正常角度 考虑，需求量的变化和周期价格变化成正比关系。 社会因素 人口的变动增加以及生活质量的提高无疑会刺激消费需求，而 城市化水平提高对人口变动和生活水平也起到拉升作用。 需求测算 按人口变化和需求变化对市场近阶段住宅消费的需求量进行估 算。 南桥人口变动情况 年年年 户籍人口 常住人口计奖。 恒大已在奉贤落户，企业的发展目标是恒大的品牌得到 奉贤人民的承认，奉贤区的整体对外形象的提升，从而带动奉 贤的房地产业上个新的台阶，土地拍卖的价格也必然会有上 升的空间。 项目概况 华亭小区项目位于上海市奉贤区南桥镇，在南奉公路以 南西至环城东路南至亭大公路东至建设中的莘奉 高速公路。总用地面积亩，是奉贤区迄今为止 规模最大的住宅小区，采用次中标三批供地的土地供 应方式。 第 期 年月 底 育秀路以北约亩和 小区外，撤队带征地 亩 第二 期 年月 底 环城南路以北约亩。第三 期 年月 底 剩余全部土地约亩 和小区外撤队带征地约 亩。 华亭小区毛容积率控制在。 二项目建设必要性 上海外围郊区化建设将成为十五时期的建设重点，城 九镇以及十个中心镇的开发建设，将对市区人口进行有效的分 流。同时，区域人口的增长将释放出极大的住宅消费量。 华亭小区的开发和管理，将对奉贤区中心城南桥镇江海 镇以及各集镇的住宅建设和管理产生重要的影响，对全区投资 环境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。因此该住宅小区建设将会本着高起点规划高水平设计高质量施工 高标准管理的四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位的 生态居住区，努力为南桥镇甚至是上海郊区的城市化建设做 出贡献。 三市场分析与预测 上海市房地产市场现状 邓小平同志南巡讲话成为上海市房地产业第个发展周期 的动因年。第个周期特点是起点低增建过 快上市量集中消化吸纳量不足。经历了年扩张年萎缩后， 新的轮周期从年起动，扩大内需和投资的财政政策成为主要动因，特点是起点高增速平稳，目前市场正处于上升期的平 台中。 供需关系将是决定房地产市场发展走势的主要因素，目前 上海房地产市场的投资需求与消费需求都比较旺盛，在上海经济 连续两位数增长，旧城改造城镇化进程加快，房地产市场全面放 开等利好因素的带动下，市场将保持个较高的需求状态。总体 上看，上海房地产市场依然存在上升空间，上海房地产市场当前 高位运行，其稳步发 说明年限指自上年末到该年末的年限。 财务净现值和内部收益率 财务净现值 根据现金流量分析表，我们按现行银行存款利率 年期作为贴现率，将项目运作期内各 年所发生的现金流入量与现金流出量差额进行折 现，可以得到项目的财务净现值。 经计算，项目的财务净现值为万元。 项目财务净现值计算表见表。 表华亭小区项目财务净现值计算表单位万元 年序 年份 当年现 金 流入量 当年现 金 流出量 当年净现 金 流量 折现系数 当年净现 值 累计净现 值 备注 年 年 年 年