败的比例 成功有纠纷失败筹建中想做没做招商中情况不清 图中国产权酒店运营现状资料来源友择咨询 失败是指该项目作为产权酒店操作失败，最终结果可能是项目改变用途或烂尾。产 权酒店失败的原因主要有以下三种资金不足，如秦皇岛维多利亚海湾股东出现 利益纷争，如上海太平洋国际酒店无法实现产权分割，如桂林阳朔尺水酒店。 有纠纷主要是指酒店没有按期兑现小业主投资回报。 截止到现在，产权酒店失败和有纠纷的项目占全部产权酒店的，而且大部 分集中在上文所述的第三阶段，在第四阶段六年的发展历程中， 新增失败和有纠纷的项目仅占新增产权酒店的。我们认为产权酒店在中国经过 几年的发展，正在步入良性发展轨道。 不同星级档次的比例 经济型含二星 准三星 准四星 准五星 图中国产权酒店星级分布现状资料来源友择咨询 中国产权酒店五星级含准五星级占，四星级含准四星级占，由此可以 看出中国的产权酒店还是以高星级酒店开发作为主流。 分析其原因，第三阶段的产权酒店项目主要来自于存量房产改建，而这些存量房产般 占据的都是城市的黄金地段，开发高档酒店不但可以满足高档酒店消费需求，也能给开发商 带来更丰厚的利润第四阶段的产权酒店主要来自于经济快速发展的二三线城市，这些城市或者隶属于他们的旅游度假区原有的宾馆酒店大多陈旧，满足不了现代旅游商务住宿要 求，新建的产权酒店往往承担着当地城市住宿接待的升级任务，很多产权酒店都是当地的形 象工程。 从另方面来说，产权酒店星级分布特征也反映了中国酒店住宿业的发展趋势，即高档 酒店和经济型酒店快速发展，二三星级酒店逐步失去市场竞争优势，出现定程度的萎缩。 投资回报方式 固定回报 分红 保底分红 图中国产权酒店投资回报方式现状数据来源友择咨询 由图可知，目前产权酒店采用的回报方式有赔。 甲乙双方在履行本合同中发生争议，应通过协商解决，协商解决不成的，双方同意依法 向淮安市人民法院起诉。 本合同连同附件式叁份，其中甲方执壹份，乙方执贰份，均具有同等效力。 甲方乙方 身份证号授权代表 地址 电话 签约日期年月日 产权酒店在中国的发展现状 产权酒店概述 定义 产权酒店是指开发商将酒店客房的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的酒店客房 统委托给家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。 下面就产权酒店定义中的些具体内容进行解析 开发商与小业主买卖的标的定是按照日租模式经营的酒店客房，所以以中长期住 宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权酒店范畴。 开发商目前出让酒店客房产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给个 小业主，也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。 小业主与酒店管理公司约定的收益模式般包括两个方面内容 投资回报的约定目前般采用的有两种形式，第种是经营分红，第二种是 固定投资回报 免费住宿天数的约定不同的产权酒店，约定的小业主免费住宿天数不同，目 前小业主在委托期限内每年获得免费住宿的天数从几天到几个月都有，也有的 产权酒店不提供免费住宿。 商业模式 酒店与旅游房地产的关系 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 产权酒店在中国的发展现状酒店从旅游业的角度来看，它与旅行社旅游交通起，被称为旅游业的三大要素 三大支柱，是旅游服务体系中的重要环节。 酒店从房地产业的角度来看，由于其具有经营性，服务性和公众性的属性，按照功 能划分属于商业物业，酒店的开发即是商业地产开发。 产权酒店的商业模式 图产权酒店的商业模式 开发商 开发商负责酒店的开发，最初拥有该酒店物业的全部产权。之后通过出让部分或者全 部酒店客房产权回笼资金，并将酒店的剩余产权面积如餐厅会议室大堂吧等委托给 酒店管理公司统经营，获取约定的投资收益及其他权益。 小业主 小业主通过支付购房款获得指定酒店客房的产权，并与酒店管理公司签订委托经营合 同，由酒店管理公司代为经营该酒店客房，获取约定的投资为产权酒店对外 销售，销售地点选在广州北京上海，并获得了比较理想的销售业绩。产权酒店概念开始 受到了各地房地产开发商的关注，产权酒店行业开始进入快速发展的轨道。可以说海航康乐 园大酒店产权酒店操作的成功对于中国产权酒店行业发展具有里程碑式的意义。 第三个阶段即年年，这个阶段可以称之为井喷阶段。 这个阶段的项目主要集中在经济发达地区和知名旅游度假地，如广东北京海南上 海浙江等地。主要是处置在上轮房地产发展周期中遗留下来的烂尾楼盘和存量房产。由于这个阶段开发产权酒店项目的均为房地产开发商，他们虽然都打出了产权酒店的旗 号，但是对于酒店的运营却全无了解，对于投资回报率没有进行专业的测算，所以这个阶段 失败的案例较多，失败和有纠纷的项目比例达到了，给产权酒店带来了较大的负面 影响。 广东 上海 北京 浙江 海南 陕西 四川 云南 广西 江苏 图年产权酒店数量统计资料来源友择咨询 第四个阶段即年到现在，这个阶段可以称之为理性发展阶段 自年，为了产权酒店行业的良性发展，行业开始自发组织年度的产权酒店 合作发展论坛总结经验教训，研讨解决重点难点问题，表彰行业先进。产权酒店投资 商，开发商，酒店管理公司包括产权酒店购买者逐渐的走向成熟。特征包括项目前期聘请 专业的咨询公司介入，定价及投资回报率的趋于合理，售后和经营阶段重视和小业主的沟通， 交换概念的引入和发展等等。 这个阶段的项目也不再是以盘活存量的资产，更多的是基于新建酒店建设融资的考虑， 项目开始逐步发展到二三线城市。如图，年新增产权酒店数前三名为广东上 海北京，这三地聚集了较多的存量房产而年新增产权酒店数前三名为浙江 海南江苏，这些区域大部分是由于经济旅游发展而产生的酒店需求作为主要驱动力的。 浙江 海南 江苏 广东 湖南 山东 上海 北京 湖北 广西 图年新增产权酒店数量统计资料来源友择咨询 经过多年的发展，中国产权酒店的数量已经超过了家，分时度假酒店却还不超 过家，与国外将分时度假为主流产品的情形恰恰相反，我们收益及其他权益。 酒店管理公司酒店管理公司接受酒店产权人包括开发商和小业主的委托，在约定的经营期限内 负责该酒店的运营管理，并按约定兑现产权人的投资收益及其他权益。 相关领域的概念说明 分时度假又称时权酒店，起源于世纪年代的法国阿尔卑斯山。它和产权酒店相比， 有三个主要区别出让的是酒店客房的使用权，而非产权。使用权的年限不低于年 个酒店客房的使用权出售给若干个权益人，但是每个权益人每年在该酒店的住宿权利不能 低于天般，分时度假酒店都会加盟度假交换网络，分时度假权益人可以通过交换的 办法在度假交换网络中的任酒店享受其住宿权益。 分时度假和产权酒店同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权 酒店其实是分时度假发展过程中衍生的种特殊经营模式。 但是在中国，分时度假和产权酒店可以说是同时进入中国的。而且产权酒店开始出现 在市场上的就是本地化产品，如三亚温泉大酒店而分时度假则是作为种新旅游度假方式 进入中国，最早出现在市场上的是境外的分时度假产品，如年在上海销售的澳大利亚皇 家泰挪里拉度假村。 产权酒店的产生与发展 产生与发展 产生 中国的产权酒店产生于二十世纪九十年代初期的海南，当时宏观调控政策导致海南房 地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店概念，将手中 的楼盘包装成可以委托经营的假日住宅，如海口市的兰梦家园三亚东方花园酒店 万华大厦等。从此产权酒店四个字开始进入了中国人的视野。然而这种创新概念，在 房地产市场整体萎缩的大势之下，依然无力回天。上述几个项目没有逃过失败的命运，后 来三亚东方花园万华大厦变成了酒店式公寓，兰梦家园直处于烂尾状态。又由于这些产权酒店主要是在海南本地销售，所以没有形成任何市场影响力。 发展 图中国产权酒店年度新增数量统计数据来源友择咨询 中国产权酒店的发展可以分为四个阶段 第个阶段即年年，这个阶段可以称之为探索阶段。 这个阶段在前文即产生部分已经做了分析，这里不在赘述。 第二个阶段即年，这个阶段可以称之为破冰阶段。 年，海航集团收购了康乐园大酒店，并将其准备建设的四期规进场。 年月，沪宁沪杭高速上设置高炮，推广景区本案形象，并开始累积客户。蓄水期年 阶段目标通过媒体宣传和活动累积客户 推广方案 年月媒体软文铺垫包括上海主流媒体旅游类专业杂志和自助旅游类网站 年继续通过高炮和接待中心累积客户 年月和旅行社签约进行整合销售，推出玩海海鲜看房的线路。 年月杂志网站报纸上开始投放少量硬广。 强销期年 阶段目标借人气旺势，制造舆论话题，提高客户落单率。 推广方案 和旅游社整合销售实施，组织旅游看房团，争取在嵊泗落单签约。 报纸网站杂志广播推出系列硬广。 数据库营销短信实施 江浙城市分销实施 尾盘期年 阶段目标保持定的媒体曝光率，利用数据库及分销渠道去化尾盘。 销售时间节点的考虑 正式开盘日建议在年月日，前提是本案建筑面积测绘完成获得预售许可证及售楼处样板间装修完成。 表正式开盘后销售进度预测 分期时