（终稿）市政中心广场(南区)新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

其主城区格局如下 达州概况 西外 人口万人用地平方公里主要职能 政务商贸金融教育 科研交通仓储物流 市区 行政办公 商贸金融 教育科研 对外交通 仓储物流 北外 行政办公 教育科研 居住 南外 行政办公 商贸金融 居住 城市人口年万年万城市空间结构单中心多中心 发展战略北抑南拓西移东调 组团布局城五片区 经济发展现状趋分析 整体经济发展处于加速期，经济总量跃居四川第四位 能源化工产业将出现高速发展，年年，中石油中石化 将为达州的天然气能源化工产业群投资亿元以上，用于建设完善中国西 部天然气能源化工基地，这势必推动达州经济进入个新的快速发展阶段。

经济社会呈现出经济增长加快结构协调优化质量效益提高和 群众实惠增多的良好发展态势。

季度，各主要指标齐创历史同期新高， 国民经济实现又好又快发展。

达州从城市的空间格局上，具备了自然的城市聚合要素，构成了旺 盛的人气的聚集，是典型的区域性中心城市，后势强劲。

达州的天然资源，又形成了超越般城市的工业凝聚力，中石油和 中石化基地的建设，又使达州在自然城市集聚的基础上，又有了工业城市的 典型特点。

达州势必在四川经济的总体份额和城市价值中，占有越来越重要的 价值。

房地产现状及发展趋势分析 随着城市建设进程加快，城市发展开始扩张，房地产业出现突飞猛 进的局面，全市房地产开发项目个，完成投资亿元，增长，增幅同比提高个百分点。

房地产市场目前处于快速升温阶段，大盘高品质楼盘不断涌现， 外地开发商也纷纷进驻，良好的市场环境也促成消费者更加关注房产置业。

房地产价值从年的不到元，跃升到现在的突破元， 呈出飞速上涨，除受宏观经济因素影响外，也证明了达州本地市场的快速发 展。

板块开发上，建筑给水排水设计规范 建筑设计防火规范 室外排水设计规范 全国民有建筑工程设计技术措施给排水年版 高层民用建筑设计防火规范年版 室外给水设计规范 自动喷水灭火系统设计规范年版 汽车库修车库停车库设计防火规范 目录 第章总论 项目名称业主与编制单位 编制依据及范围 项目概况 项目结论及建议 第二章项目开发经营环境分析 房地产市场发展方向 房地产市场若干影响因素分析 当地经济分析及长远规划 第三章市场调查分析 市场现状 市场变化趋势 营销方案 地理环境分析 区域分析 第四章项目开发经营优势点与机会点分析 房地产投资项目开发经营机会形成模式 项目开发经营优势点 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目开发经营机会点 项目开发经营威胁点 第五章项目定位 目标市场定位 产品定位 第六章项目开发建设建议 项目总体规划建议 住宅建筑设计建议 小区配套设施建议 环境艺术设计建议 第七章场址及建设条件 建设场址 建设条件 第八章建设方案 项目概况 设计指导思想和主要原则 总平面设计 建筑设计 环境景观与绿化设计 结构设计 电气设计给水排水设计 消防设计 第九章环境保护 设计遵循的环境保护标准 主要污染源，污染物及治理措施 噪音处理 生活污水防污问题 建筑和装饰材料 第十章建筑节能 设计依据 建筑节能 设备节能 第十章劳动安全与卫生 总图 建筑 电气安全 第十二章项目开发经营策略及投资估算 项目开发经营策略 项目资金估算 项目实施进度安排 资金筹措收支情况预测 第十三章经济效益与社会效益分析 经济效益分析 不确定性分析 资金来源与运用的贷款偿还能力分析 社会效益分析 综合评价 第十四章项目开发经营风险分析 市场风险 项目的资本风险 企业风险 第十五章结论与建议 项目拥有较好的投资环境与机遇 项目在经济上具有较强的可行性 项目具有的突出优势 项目开发经营风险较小 项目实施的难点 第章总论 项目名称业主与编制单位 项目名称 市政中心广场南区 项目业主 的商业广场和绿化。

休闲娱乐用地将开发酒吧，餐饮，文化设施为主的特色商业风情步行街区。

专业精英组合 大昌实业实力投资背景 重庆建筑工程设计院全案设计 四川三鑫级建筑企业联合承建施工 经营理念 准确的市场分析，详尽的营销策略以保证销售快速化合理的价格制定和 精简的成本控制以保证利润最大化项目的个性贴合和品质的提升体现形象 系统化最终实现项目企业良性发展。

编制依据及范围 编制依据 国家建设部及颁布的房地产相关法规与政策 现场勘测和实地调研所得资料 建设局建设项目选址意见书字第号 建设局建设用地规划许可证 规划和建设局建筑工程施工许可证 企业投资项目备案通知书川投资备号 国土资源局宗地图国用第号 重庆市建筑工程设计院有限责任公司成都分公司设计的人民广 场商住楼工程总平图 国有土地使用权出让合同。

提供的资料 城市总体规划及规划修编。

编制范围 根据人民广场商住楼项目总平图，本报告着重对项目建设的背景 和必要性建设需求和条件建设内容及规模工程建设方案环境保护 项目组织管理实施进度等进行可行性研究。

并在对项目开发经营环境进行 详细分析基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理 的评估。

对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设 计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。

结合公司的状况和项目 的特点，探索项目开发经营的可行方式按照国家现行的设计规范规程 定额估算项目投资，根据国家的财税制度和有关政策建设项目经济评价方 法与参数对项目进行财务效益分析评价。

并提出结论性意见，供建设业主 和有关部门决策。

项目概况 项目建设的背景及必要性 位于西部大开发的三大重点省级城市成都和西安之间，是重要的商 贸和物资走廊。

同时处于成都重庆新特区辐射范围之内，想像空间巨大。

作为四川东部最大的地级市，达州以其强大的资源优势和交通优势，成为连 接三省市的中转站，川东地区可非议的中心。

达州是投资开发的沃土，具有雄奇秀美 可研报告编制单位 ，咨询资格证书由国家发展与改革委员会颁 发，工咨丙。

业主简介 位于通川区西外阳平路罗浮阳光花园会 所三楼，注册资本金万元，具有国家二级房地产开发资质，集团董事长 法人代表向荣。

公司设有项目部工程部采购部财务部办公室 销售部等内部机构。

成功开发了罗浮阳光罗浮知天下罗浮道城项目，建 筑面积万平方米，现正开发人民广场南山美庐项目，建筑面积近万 平方米。

公司法人简介 董事长兼总经理，男，生于年，大学文化，年毕业于四 川师范大学经济专业，年在国土局工作，年在国土局下属 汇丰实业公司任法定代表人，年下海经商，并注册大昌贸易有限公司，经营钢材铁矿石生铁弹簧钢板钢材加工等。

年涉足建筑和房 地产业，开发大昌综合楼南外陆军医院对面，年投资开发西外 蒲家嘴罗浮阳光花园小区，并于年月日将大昌贸易公司更 名为，年开发西外达中旁罗浮知 天下项目，年开发火车站旁西客相邻的罗浮道城项目， 年开发西外四大班子对面人民广场和湿地公园，现正开发人 民广场项目商住楼，任法定代表人至今，具有较强的投资开发和管理能力。

于年月当选为工商联执委，又于年月当选为政协委员 会委员。

建设工程项目概况 人民广场商住楼位于西外新区，北边与市四大班子办公楼市政 办公大楼隔永兴路相望左邻广电中心，广电花园右邻金兰大道，金兰 小区西南边与天恒花园相邻南边中央条宽米的景观大道直到大寨子 公园。

整个广场区域跨越度东西约米，南北约米，规划面积约 平方米，根据场地道路结构划分为三大块不同功能的区域 人民广场用地内部功能包含市政广场，文化广场，群众活动广 场，会展中心，音乐喷泉，万家河改造，万兴路打造，生态湿地公园以及绿 化公园和室内外停车场。

商业金融用地内部功能包含五星酒店，高档办公商业卖场， 高档公寓以及相应配套以满足不同方向视觉均较丰富完整，同城市环境具有良好的视觉 关系或具有良好的城市天际线，加之立面采用高低错落虚实对比的手法，变化中求统。

立面的造型变化有种强烈雕塑感，内外分层，颜色材质对比 统，以达到具有鲜明个性的完美建筑群体形象。

环境景观与绿化设计 景观设计采用后现代设计手法，把东南亚园林特色风格融入小区景观设 计当中，并把外地景观树种与本地特色树种相结合，强化小区园林特色，做 到舒适宜人，努力使每户都拥有良好的景观视野。

以其达到人与自然的和谐 互动。

绿化布置在满足消防的条件下，因地制宜，尽可能多地设置绿化环境。

将中心绿化，宅旁绿化，屋顶绿化，边角绿化，道路绿化，空中绿化等进行 点面结合。

在丰富环境色彩和有利于分隔空间的同时，起到了调节局部小气 候的作用。

结构设计 设计依据 建筑结构可靠度设计统标准 建筑结构荷载规范年版 混凝土结构设计规范 高层建筑混凝土结构技术规程 建筑抗震设计规范年版 建筑地基基础设计规范 砌体结构设计规范应遵循国家其它有关规范规定。

工程概况 本工程位于西外新区市政广场。

拟总建筑面积，主要为 住宅及附属商业。

自然条件 基本风压 地震烈度本地区地震基本烈度属度区，按近震设计，建筑场地类 别属类。

工程地质条件 本场地整体上南高北低，地