长。人均住房面积逐年增加，表明房地产需求市场也呈现出上 升的趋势。而房地产投资占全社会固定资产投资比例的增加则更说明了 房地产市场在整个固定资产投资中的重要性。以上数据说明，汉中市的 房地产市场发展前景广阔。 近年来，随着国家西部大开发战略的实施，省市对基础设施建设 投入力度逐步加大，汉中市城市性质确定为以发展商贸旅游加工业 和新技术产业为主。据此对城市进行规划布局，提出了开放兴市，工 业强市，农业稳市的战略方针，对外招商引资的力度进步加强，城 市经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。随着汉中经济的发展，城市人口 将不断增长，预计到年将达到万，人口增长近倍，由此带动 商品房写字办公用房商业用房的潜在市场。 第页 通过对汉中市城区有关房地产开发公司的抽样调查，目前期房预售 率均在以上，现房销售率平均在左右。 本项目地处汉中市城西，是未来发展的重点区域，是汉中市江 两岸开发建设的重要组成部分。因此，项目具有较大的市场潜力。 汉中市房地产市场分析 汉中房地产市场发展综述 分区域历史价格走势汉中房地产在东西南北各个板块显现出 全面开花的良好局面。城区中心处房地产市场无可争议的主战场，现在 甚于满载状态。高速公路的开通及江两岸的长远规划，使得市场区域 有较高认可度。 汉中房地产市场宏观分析 房地产产业直接或简接联系着建筑冶金建材装饰家电家 具金融等数十家产业，目前，我国房地产及建筑业增加值占的 比重近，已成为我国国民经济的支柱产业之，经过宏观及区域 市场研究报告分析，我们可以看出整体汉中房地产及区域市场有如下 表现 宏观经济形势较好，汉中近年来的经济发展速度十分猛烈，市民 生活水平不断攀升。汉中市经济以传统商贸向商业中心逐步发展。 汉中房地产长期处于起步发展的阶段，宏观调控虽然对市场有短 暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局，汉中房地产泡沫甚微， 整体市场建设基本遵循国六条。位万元 序号项目合计 建设期经营期 借款 年初本息余额 当期借款 当期应计利息 当期还本付息 其中还本 付息 期末余额 还本资金来源 当年可用于还本的未分配利润 当年可用于还本的折旧和摊销 以前年度结余可用于还本资金 计算 指标 利息备付率 偿债备付率 目录 第章总论 项目背景 项目概况 第章市场分析与建设规模 汉中市房地产市场分析 汉中市商业用房市场分析 建设规模 第章场址选择 建设地址及概况 建设条件 第章建筑方案 建筑设计指导思想与原则 项目总体规划 建筑方案 第章环境影响评价 环境质量标准 项目对环境的影响 施工期间的环保措施 环境影响综合评价 第章劳动安全卫生及消防 安全卫生危害因素分析 劳动安全设施及措施 消防 第章项目管理 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第章项目实施进度计划 建设工期 项目招标 项目实施进度安排 第章投资估算及资金筹措 投资估算依据 建设投资估算 资金筹措 第章财务评价 编制说明 经营收入 成本费用估算 销售税金和利润测算 现金流量分析 项目效益分析 偿债能力分析 财务评价结论 第章社会评价 第章研究结论 第页 第章总论 项目背景 项目名称威龙综合大厦建设项目 项目建设单位汉中市汉台区张万营村 项目提出的理由 按照汉中市城市总体规划，要加快中心城市的建设，拉大城 市骨架，扩展城市空间，增强中心城市聚集辐射和带动功能。威龙综 合大厦的建设符合汉中市城市总体规划和近期规划要求。汉中市突破 性发展的战略确定了城市规模超平方公里城市人口达万的 近期发展目标，该定位给威龙综合大厦带来人流商流活动流的广阔 市场空间。 在国家加大固定资产投资力度的大背景下，汉中市迎来了前 所未有的投资高潮。在基础设施建设力度加大和流通产业蓬勃发展的双 重影响下，汉中市的商业活动越来越活跃，带来巨大的商机的同时，也 带来了众多的外来商人。在提供商业用房的基础上，提供优质的公寓住 宅是方便商户投资经营的良好举措。威龙综合大厦的建设，将极大的 满足商户在经营门面的同时，有着便利的居住设施，这举措必产业发展状况分析 汉中市自改革开放以来，在汉中市政府的带领下，经过万人 民的努力，城市面貌经已发生了巨大的变化，人们生活环境得到极大改 善，这些变化主要得益于房地产业的快速发展。九五以来，汉中就 直着手房改工作，全市共有多个单位的万多名职工参与了标准 价及成本价出售公有住房工作，出售公有住房面积总计达到余万平 方米，占可出售公有住房的，并将回收的亿多元用于支持住房建 第页 设和职工购房开支。同时，汉中市不断摸索住房货币化道路，并为全市 住房分配货币化方案打下了良好的基础。 年，全市房地产开发投资亿元，增长，其中住 宅亿元，增长商品房屋销售面积万平方米，降低 ，其中住宅万平方米，降低商品房销售额 亿元，增长，其中住宅亿万元，增长。 资质以上建筑企业个，完成建筑业总产值亿元，增长 实现工程结算收入亿元，增长实现利润万元， 增长房屋建筑施工面积万平方米，增长，竣工面 积万平方米，降低。 受国际金融危机快速蔓延和世界经济增长明显减速的影响，目前我 国经济运行中的困难增加，外部需求明显收缩，部分行业产能过剩，企 业生产经营困难，城镇失业人员增多，经济增长下行的压力明显加大， 保持农业稳定发展和农民持续增收难度加大。为了拉动内需，国家加大 基础设施投资力度，带动了房地产市场的发展，此背景下，全市开发企 业也呈现同步增长，截至目前，全市纳入统计的房地产开发企业已达 余家，房地产开发企业的不断增加促进了相关行业的发展，建材装饰 等行业也因此拓宽了发展空间。据汉中市房管部门统计，目前汉中市 多家房地产开发企业，仅汉台区就聚集了半以上，这些企业为汉台区 房地产市场的发展发挥了重要作用。 第页 汉中市年房地产市场发展走势如下 年汉中市完成房地产开发投资 年汉中房地产完成投资 亿元 房地产投资 年汉中完成房地产开发面积 万平方米 施工面积竣工面积 第页 年房地产投资占全社会固定资产投资比例 全市固定投资房地产投资房地产投资占固定资产投资的比例 亿元亿元 亿元亿元 亿元然吸引 众多商户来当地投资。 项目的地理位置和周边环境适合商业开发，加上成熟区土地 的稀缺高科技元素在该项目中的运用，从房地产经济学的角度看能发 第页 挥土地的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土 地效益潜力的发挥起到积极的作用。 近来年，汉中城市规模越来越大，发展越来越好。但随之而 来的问题是由于大量土地被占用，许多农民没有工作，没有收入。张万 营村二组的村民也存在着这样的问题，为了妥善解决村民无收入的问 题，提高本项目建设。 综上所述，威龙综合大厦建设项目既符合汉中市城市发展规划，符 合商业人士对商业用房的需求，也将满足外来人员的居住需求。该项目 区位优势显著，开发的商业价值巨大，投资环境良好，开发条件具备， 时机成熟，其必要性和紧迫性十分充足。 项目概况 项目建设地点 项目建设地点位于汉中市汉台区青龙路西段以南西环路北段以 东前进西路以北的区域内。该地段交通方便，基础设施及公建配套设 施完善。 建设内容及规模 拟建项目总占地面积亩，建筑面积。 总建筑面积 道路硬化 绿化面积 绿化率 容积率 第页 建筑密度 项目总投资 本项目总投资万元，建设资金来源为企业自筹资金 万元，申请银行贷款万元。 主要技术经济指标 项目完成后，可实现年销售收入万元，利润总额万 元，销售净利润率，投资利润率。项目寿命期内净现值 为万元，内部收益率为，动态投资回收期年，静 态投资回收期年。 第页 第章市场分析与建设规模 汉中市房地产市场分析 汉中市简介 汉中市位于陕西省西南部，辖个区县，总面积万平方公里， 人口万。作为连接陕甘川经济交往的陕西西南部中心城市， 汉中市近年来经济得到持续快速的发展，年，汉中市全年实现生产 总值亿元，增长全社会消费品零售总额亿元， 增长，成为陕西省经济发展较快的地区之。与此同时，汉中市 在绿色产业和基础建设方面也取得骄人成绩，全社会固定资产投资持续 增加，年固定资产投资达到亿元，增长。基础设施 的大力投入使汉中市招商引资环境进步得到改善，城市规模得到快速 扩张，为本市的房地产市场营造了巨大的发展空间。 汉中市近几年房地采用直线折旧法，年折旧率为 。 有关说明 计价货币为人民币。 项目租金按每三年递增出租情况按前三年 的情况估算。为了方便说明，文字中参考经营期第三年数据。 在计算中，由于保留小数位数的缘故，些合计项显示数值 与单项显示数值累加之和不致，并非计算有误。 经营收入 二层商业用房租金收入 租用面积，按元计算，年租金收入为万元。 公寓租金收入 租用面积，按元计算，年租金收入为万元。 经测算，本项目第三年经营收入共计万元。 成本费用估算 管理费用 管理费用主要为组织策划和管理本项目的经营活动所发生的各种 费用。项目年管理费用按年经营收入的估算为万元。 第页 折旧 按年计提折旧，年折旧费为万元。 财务费用