（终稿）武汉保利圆梦城新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

全市新增供应量减少，楼市重回卖方市场。

与投资额放缓 对应，市场新增供应量减缓。

月，武汉开发办核准 个新楼盘入市，累计核准建筑面积约为万，约为去 年同期的。

楼市供应减缓，刺激房价上升，是今年楼市 重回卖方市场的重要因素。

主城区土地购置面积大幅提升，规划面积半年高于去年全 年水平。

上半年主城区共成交宗土地，累计面积 万，累计可建规模万，超过全年指标。

销售面积路创高，比去年同期增长。

年月 全市商品房网上备案销售面积达万，与去年同期 相比增长全市登记备案销售套，成交量比 年同期大幅上升。

住宅均价突破元。

上半年，武汉成交金额累 计达亿元成交均价为元。

其中，商品住房 均价为元，主力价格区间整体上移元， 房源占到总成交量约六成，已成为 主力房价。

以下小户型交易量占比接近市场份额。

年 月，据房地产市场信息网数据显示以下套 户型套，分别为新增供应总量的 。

而从市场销量看，平方米以下的户型占总成交 量的，接近市场份额。

武汉房地产市场现状及发展分析 开发企业二十强占领全市近三成市场份额 全市现有多家持有建设项目的开发公司，而二十强企业 的房地产投资总额竣工总面积销售总额纳税总额都占 到全市总额的以上，与国内线城市相比，武汉房地产 行业集中度偏低，大牌云集的时代即将来临。

惜售，推动楼市向上发展，可能促成准现房时代到来。

上半年武汉楼市大热方面是购房者的抢购，方面 是开发商纷纷大减推盘量，少量加推，惜售成为年度 销售旺季中的流行语。

对于处于后期仍有定存量的楼 盘而言，销售上采用惜售策略，以控制推盘速度减少推量， 减缓销售速度，将促动准现房时代到来。

万科华润福星惠誉区域霸主诞生，引领楼市新发展 年万科武昌汉口中心城区的双金色计划光谷 魅力之城步武昌城市花城市规划的符合性 项目位于武汉市新洲区阳逻经济开发区内，根据武汉市城市总 体规划年阳逻经济开发区建设规划 年，及市人民政府办公厅关于武汉阳逻经济开发区建设规划的批复 武政办号，本项目所在地位于规划中的综合配套居住组 团，因此本项目的建设符合城市总体规划。

目录 第部分项目概况 地块概况 交通状况 地形地貌特征 市政设施保障 项目开发手续 项目开发设想 第二部分阳逻房地产总体前景分析 阳逻房地产市场概况 阳逻房地产市场前景分析 第三部分项目区域前景分析 项目区域市场概况 区域优势及前景分析 第四部分项目市场定位及价格定位 项目优势分析 项目市场定位 项目价格定位 第五部分项目开发建设进度计划 第六部分投资估算与资金筹措 项目总投资估算 资金筹措 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，投资使用计划 第七部分收入预测及资金分析 销售收入预测 项目销售预测及销售回款计划 第八部分财务与敏感性分析 财务分析依据 销售利润分析 现金流量分析 项目敏感性分析 第九部分项目风险分析 项目风险 项目风险对策 第十部分项目配套 生活配套 水配套 电配套 第十部分项目可行性结论 经济效益分析 社会效益分析 可行性结论 第十二部分环评简析 运营期环境影响评价 施工期环境影响分析环境质量现状评价结论 建设项目环境可行性综合结论 第部分项目概况 地块概况 保利圆梦花园项目位于武汉阳逻经济开发区内，属于阳逻 经济开发区往大武汉城区的过渡区域。

项目东接阳逻大桥，西接 武钢生活区规划中的新武钢生活园，南临柴泊湖。

北连汉施 公路快速干线，属于大武汉市区的生态后花园和阳逻经济技术开 发区的中间地带。

项目所在地绿化率较高，植被多为矮草和普通 树木人口密度低交通路网健全，四通八达生活配套齐全， 居住条件成熟。

交通状况 大区域交通环境 从交通来看，保利圆梦花园项目附近有通往市区的 路公汽，从上车到二七路，仅需分钟，到达终点站武汉客运 港也仅分钟工，在交地时即已经达到三通平。

武汉土地交易中心在交 地时，将各项市政配套管线均铺设到地块红线外，并预留足够的 接口。

根据阳逻新城对本地块的规划，本项目所在区域定位为居 住综合用地，主要依托于项目所在的柴泊湖形成以居住和商业 为主的各类市政公用设施与综合公共服务设施。

项目开发手续 保利圆梦花园项目已与武汉市土地交易中心完成国 有土地使用权出让合同 保利圆梦花园项目其他相关资格文件将根据政府有关 规定陆续办理。

项目开发设想 根据项目的规划条件和公司开发经验，确定保利圆梦花园 项目初步开发方案。

项目占地面积为，拟规划全部 建设小高层和高层住宅以及部分低密度住宅，计划总建筑面积为 ，地上建筑面积为，地下建筑面积为 。

住宅总建筑面积为并配套有底商大 型商业中心。

主要经济技术指标见表。

技术指标 总规划总用地合亩 可建设用地合亩 建筑容积率 绿地率 总建筑面积 地上建筑面积 其中住宅户数户 底商 商业中心 教育及公建配套 地下建筑面积置于地下 停车位个 可售建筑面积 绿地面积 第二部分武汉房地产总体前景分析 武汉房地产市场概况 作为华中重镇的武汉，中部龙头地位日益彰显，随着经济强 势开局，武汉大城经济崛起，无论是中心城区向心力作 用进步加强，还是非中心城区开始崛起，武汉已经开始融 入全国甚至国际性视野，即将进入资本融合下的转型期， 未来发展空间极其广阔。

看好武汉，投资武汉已经成为中国 房地产行业之市场共识。

年有望破三千亿。

年季度武汉市为 亿元，全年可能实现亿的历史突破。

北京上 海广州等城市从亿增长到亿，均只用了三年的 时间，武汉已经进入快速增长阶段。

享受型高档商品消费增长明显。

月份，城镇居民人均可 支配收入元，同比增长。

同时，全市限额以 上批发零售业销售额实现亿元，同比增长 增幅较高类别依次为金银珠宝类增长，汽车类增长 。

随着收入增加，人们生活水平不断提高生活观念 发生改变，进入高档耐用品消。

根据交通规划，今年底将新设公交线路直通阳 逻。

与此同时，阳逻长江公路大桥年上半年建成通车，从 青山到阳逻仅需分钟。

而全长公里的武汉绕城公路将全 线贯通，联接阳逻的国道改扩建工程及阳逻至黄冈的 江北级公路竣工，加上迁建阳逻的汉口机场及京广京九铁路 联络线的建成，华中地区少有的阳逻水铁公空立体交通格局 将快速形成。

项目及所在区域交通环境 高速公路武汉外环路，红线宽度米，绿带宽度米，向 南过长江至青山，现状为城市快速路，规其控制范围待确定后再 作调整。

主干道柴泊大道，红线宽度米，绿带宽度米。

次干道社区主道路及支干道路红线宽度米，绿带宽度 米。

项目地块内部道路面积率为 道路网密度为。

地形地貌及气候特征 保利圆梦花园项目地处武汉东部丘陵地带北高南低枕 丘面水东西平坦地块内有起伏。

所在区域属亚热带季风气候， 四季分明，春秋短冬夏长。

气候湿润，光照充足，雨量充沛， 无霜期长。

保利圆梦花园项目规划用地面积亩，规 划建筑占地面积。

整体海拔高度在米。

大 部分为农田，其余为菜地宅基地林地水塘。

场地地貌单元 相当于长江三级阶地，为城岗沟谷地貌，地层分布情况如下 填土耕土，黄褐色，主要由粘性土组成，含植物 根茎，湿，松散，厚约。

老粘土，黄褐色棕红色，含铁锰质结核及灰白色高岭土团块，硬塑状态，厚约。

其强度及变形指标为， 。

含碎石粘土，黄褐色棕红色，碎石含量约左右，碎 石大小不等，粘土主要为可塑状态，厚约左右。

其强度及 变形指标为，。

残积粘土，黄褐色棕红色，硬塑可塑状态，厚约左右。

其强度及变形指标为，。

强风化泥岩，为地层，棕红色，大部分已风化成土状 碎块状，为极软岩，厚约左右。

其强度及变形指标为 ，。

中风化泥岩，为地层，棕红色，岩芯呈碎块状短柱状， 为极软岩，厚度较大。

其强度及变形指标为。

市政设施保障 保利圆梦花园项目的市政配套均由阳逻开发区政府统进 行程中不散落并规划好运输车辆的运行路线与 时间，尽量避免在敏感区内及公路交通繁忙时段行驶。

运输车辆加蓬盖，且出装卸场地前将先冲洗干净，减少车轮 底盘等携带泥土散落路面。

对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程 中的扬尘。

施工过程中，应严禁将废弃的建筑材料或煤作为燃料燃烧。

工地 食堂应使用液化石油气或电炊具，不能使用燃油炊具。

粉状建材应设临时工棚或仓库储存，不得露天堆放。

加强回填土方堆放场的管理，制定土方表面压实定期喷水覆 盖等措施不需要的泥土，建筑材料弃渣及时运走，不长时间堆 积。

运土卡车及建筑材料运输车按规定配置防洒落装备，装载适当， 保证运输过程中不散落并规划好运输车辆的运行路线与时间， 尽量避免在繁华区交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。

运输车辆加蓬盖，且出装卸场地前将先冲洗干净，减少车轮 底盘等携带泥土散落路面对运输过程中散落在路面上的泥土及 时清扫，以减少运行过程中的扬尘 施工结束时，应及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。

施工期水环境防治措施 工程施工期间，施工单位应严格执行建设工程施工场地文明施 工及环境管理暂行规定，应对施工期间地面水的排放方式结合建成以后该小区的雨水