场继续保持增长。全年社会消费品零售总额完成亿元，比上年增长了。从城乡看，城市 消费品零售总额完成亿元，比上年增长了，占零售总额的县及县以下消费品零售总额亿 元，比上年增长，占零售总额的。从行业看，批发零售贸易业完成零售额亿元，比上年增长 餐饮业完成零售额亿元，比上年增长，增幅高于批发零售贸易业个百分点，占全社会消费品零售总 额的比重由上年的上升到。 财政和金融贵阳市财政收入稳定增长。全市财政总收入亿元，比上年增长，其中地方财政收入完成 亿元，增长财政支出保持适度增长，支出结构日趋合理，全年财政总支出亿元，增长。 金融存贷款业务量继续增加，中长期贷款增长较快，资金运行趋于活跃。年末全市金融机构各项存款余额 亿元，比年初增长，其中企业存款余额亿元，增长城乡居民储蓄存款余额亿元，增 长。金融机构各项贷款余额亿元，比年初增长，其中中长期贷款亿元，增长 短期贷款亿元，增长。全市金融机构现金收入亿元，现金支出亿元，收支相抵，净回 笼现金亿元，比上年多回笼现金亿元。 保险证券业稳步发展。全市保险部门的保费收入亿元，增长，其中财产保险费收入亿元， 寿险保费收入亿元，分别增长和。全年保费陪付金额为亿元，其中财产险陪付亿元，寿险陪付 亿元，分别增长和。年末全市共有上市公司家，股票交易户数为万户，比上年增长，全年股票交易额为 亿元。 城市建设和环境保护 城市基础设施建设步伐加快，公用事业综合服务水平不断提高。年末市区道路总长公里，道路面积万平方米。公交运营车辆辆，折合标准运营车辆标台，其中公共汽车辆，中巴车辆。运营线 路网长度公里，公交客运总量亿人次，城市出租汽车辆。 全市自来水综合生产能力万立方米日，供水管道长度公里。全年供水总量万立方米，其 中生活用水万立方米。自来水普及率达 年末有煤气用户万户，液化气用户万户。全年煤气供应量万立方米，其中家庭用气万立 方米液化气供应量气量吨。 环境保护工作不断 销售状况三房销售态势较好 销售率据悉已售，其中平方三房已售完，平方三房仅余套左右 售楼地点及售楼处特点风格简洁。售楼人员素质较好。 经验及不足由于该楼盘期已形成小河区域口碑较好的成熟社区，客户认同度较高。 但由于黔江路的改造造成宣传及交通的不便利，对目前吸引来自其它区域的新客户有定的影响。 目录 项目基本情况 项目概况 位置 用地规模与地块现状 项目主要技术经济指标 项目主要财务评价结果指标 项目开发宏观环境分析 贵阳经济发展状况 贵阳经济发展趋势分析 小河经济发展趋势分析 贵阳住宅市场分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,住宅市场供给情况分析 住宅市场需求情况分析 贵阳新兴住宅区域的分布分析 项目开发宏观环境评价 贵阳城市总体规划描述 贵阳市年总体城市规划 贵阳城市发展战略目标 总体发展战略 项目开发规划环境评价 项目区域环境分析 区域定义 现状与规划 房地产开发供应量 项目开发条件分析 地块概况 地块所在区域城市规划交通 地块周边环境 项目建设大型住宅区的分析 项目开发竞争对手分析 区域内竞争对手及竞争性楼盘分析 其它区域竞争对手及竞争性楼盘分析 项目开发竞争对手评价 市场需求分析 基础数据分析 数据分析结论 项目住宅开发市场定价 目标客户确定 项目概念定位 项目产品设计定位 项目价格定位 项目开发投资分析与财务评价项目的总开发成本 项目的工程进度估算 项目总投资与成本估算 项目投资与资金筹措计划和项目贷款计划 项目的财务评价与不确定性分析 项目风险分析 项目政策性风险 项目市场风险 项目财务风险 项目自然风险 项目社会风险 项目特征综述评估结论与建议 项目基本情况项目概况 地理位置 珠江路地块位于小河区东北面，紧邻南明区后巢乡。东面为小河区垃圾填埋场南面为洛解村村民民房，与 华烽电器厂紧邻西接规划中的珠江路，与乐街小区相对北面为山麓。 用地规模与地块现状 珠江路地块项目占地公顷。规划范围内大部份为小山丘陵地貌，地块中央有凹地积成水塘。地块中适宜 建筑地段多为农民庄稼地，大多长了，高 于全市经济增长个百分点，占全市生产总值的比重达，比上年提高了个百分点。 价格总体水平有所上扬。全年居民消费价格指数为，比上年上涨。从居民消费的八大类别看，食品 医疗保健和个人用品居住娱乐教育文化用品及服务等四大类价格分别上涨，烟酒及 用品衣着交通和通讯家庭设备用品及维修服务等四大类价格分别下降。 劳动就业规模继续扩大。年末全市在岗职工万人，在岗职工年平均工资元，比上年增长， 扣除价格因素，实际增长。全年有万下岗失业人员实现了再就业。年末城镇登记失业率。 经济和社会发展中存在的主要问题是电力供需矛盾仍较突出，企业经济效益有待进步提高，经济结构不尽 合理部分行业低水平重复建设尚未解决，资源浪费状况仍不同程度存在农业基础设施仍显薄弱，农民增收渠道 不多城乡居民收入差距继续扩大，就业再就业压力仍然比较大等。 工业和建筑业 工业生产在结构调整中稳定增长，在国民经济中仍然占据主导地位。全年全部工业增加值完成亿元，比上年增长。全部工业对经济增长的贡献率达，拉动经济增长个百分点，成为推动经济全市经济增长 的主导力量。 规模以上工业企业完成增加值亿元，增长。其中重工业完成增加值亿元，轻工业完成增 加值亿元，分别比上年增长和国有及国有控股企业完成增加值亿元，增长股份制 企业完成增加值亿元，增长大中型企业完成增加值亿元，增长。产品销售率达。 工业经济效益继续提高。全市规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额亿元，比上年增长倍，其中 市属扭亏增盈考核企业盈亏相抵后实现利润万元。 建筑业持续发展。全市建筑业完成增加值亿元，比上年增长。全年具有资质等级的建筑企业实现 利润总额亿元，实现税金总额亿元。全年房屋建筑施工面积万平方米，比上年增长，房屋 建筑竣工面积万平方米，比上年下降。 固定资产投资 固定资产投资快速增长。金阳新区建设取得明显成效，西出口贵阳大剧院火车站中心广场环境工程药业改造海信工业园彩电生产线南方汇通微硬盘项目等重点基础设施工程和技改项目顺利推进。全社会固 定资产投资完成亿元，比上年增长。其中基本建设投资突破百亿元大关，完成亿元，增长 更新改造投资有农作物。东面山地上植被以松树为主，较为茂盛东北面为坡地，坡地上有 大量坟墓垃圾填埋场和座水库地块外围即南面与华烽厂连接处为洛解村村民聚居地，建有大量民房，大约有 户左右，拆迁面积万千多方，该区域中部是洛解村小学，目前小学新址已确定，但仍位于洛解村内。洛解 村有巷道与小河区长江路居住区联接。地形道路规划杂乱，折迁量较大。西面与规划中的珠江路相接，现在是 条便道，便道另面是乐街小区与之相接，现乐街小区的建设已接近此处。北面是片山麓。 二项目主要技术经济指标 珠江路地块用地平衡表 项目用地面积公顷百分比 居住用地 公建用地 道路用地 公共绿地 总用地 珠江路地块规划经济技术指标 序号项目数量 总建筑面积万 住宅建筑面积万公建建筑面积万 总居住户数户 总居住人数人 人口毛密度人公顷 人口净密度人公顷 容积率 绿地率 三项目主要财务评价结果指标 现金流量表单位万元 年度销售量 合计二三四五六七八九 启动 现金流入 销售收入 小计现金流出 土地费用 前期费用 建安费用 开发费用 开发税金 不可预见费 小计 现金净流量 土地及其它费用按八年计，平均分批付出。 二项目开发宏观环境分析 贵阳经济发展状况 年贵阳市国民经济保持了持续快速健康和协调发展的良好势头，经济运行质量不断提高，结构调整 取得成效，人民生活继续改善，各项社会事业全面进步。 综合全市经济快速增长。全年实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，增幅是近年来的最 好水平，比全国平均水平高出个百分点，比全省平均水平高出个百分点。人均生产总值达元，比上 年增长。 三次产业全面发展。第产业完成增加值亿元，增长，第二产业完成增加值亿元，增长， 第三产业完成增加值亿元，增长三次产业结构比重由上年的调整为 ，三次产业对经济增长的贡献率分别为和。 年年年年年 生产总值亿元 增长 非公有经济快速增长。全年非公有制经济实现增加值亿元，按可比价格计算，比上年增区金阳新区大部分可 能会团购消化等几个主要区域的市场供应量预计将达万方。未来的二三年内，这几个区域的供应量将保持 定的水平，而且从政府的规划来看，三桥片区也将形成对市场的竞争之势，规划住宅建设面积不少于万方陆 续上市。这样的市场环境，会增加开发的投资风险。 开发规模过大，开发周期较长 珠江路地块占地公顷，开发规模过大，这将导致开发周期较长，不可预期的市场因素太多，从而导致运作 此项目的抗风险能力较低。 对珠江路改造开通这规划目标的实现，目前尚存在着诸多不确定因素，这会对地块项目的开发时间，开发 进度产生巨大的影响，从而产生项目操作中的不可控性。 土地费高土地成本不确定政府将对地块实行挂牌出让或拍卖，出让方式的不确定，影响因素过多，竞争激烈，而且如果将洛解村部分村 民居住地纳入规划，四万多方的拆迁量，使地块熟地成本提高。 六项目开发竞争对手分析 区域内竞争对手及竞争性楼