规划角度考虑本项目不属于郊区项目，规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安区该区域已经规划进西安主城区， 算进了西安主城区。 西安地铁号线南站的建成将在此区域形成个巨大的核心居住区，地铁南站核心居住区，本区域完成城中村改造后将形成座现代 化新城。 项目地块区域的交通网络 区域现状图年 西安地铁网络示意图 主城区规划示意图 西安第四次城市规划中长安区的发展定位和解读 城市规划区范围 本次规划涉及的城市规划区范围为西安市行政辖区，总面积为平方千米。 城镇空间布局 规划在西安市域范围内，构建“城轴环多中心”的市域城镇空间布局，其中 “城”为主城区 “轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴 “环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带 “多中心”为主城区外围的四个组团三个新城和四个县城。四个组团指六村堡常宁新筑洪庆三个新城指临潼阎良泾渭 四个县城指户县高陵周至蓝田。 主城区范围 以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安潏河，北到渭河。 主城区总体布局 凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，城多心”的布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区东部依托现状发展 成国防军工产业区东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区南部为文教科研区西南部拓展成高新技术产业区西部 发展成居住和无污染产业的综合新区西北部为汉长安城遗址保护区北部形成装备制造业区东北部结合浐灞河道整治建设成居住旅 游生态区。 解读规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安的大部分已经规划进西安主离西面正在建设的万平方米太阳新城水岸新城仅百 余米。项目北面是条米宽的市政规划路。本区域规划用地性质均为居住用地，区域规划居住人口万人以上，是城南地铁站核心 居住区。本项目区域北面地势平坦，南临潏河和神禾塬，自然环境宜人，远离城市污染是居住的绝佳之地。 本项目项目总用地亩，总建筑面积约万平方米，其中商业面积平方米，项目多层层栋。小高层栋，其中点式 小高层栋，板式小高层栋。目前栋多层已经封顶正在进行外装，其中栋为安臵楼，栋对外销售，已经销售尽，销售均价约 元平方米，剩余栋由于资金紧张尚未建设。徐家寨村和陕西广天实业发展有限公司欲将其中栋小高层楼花转让。 广天苑小区期地理位臵示意图 徐家寨城中村改造 简介见徐家寨城中村改造申报资料。 城中改造本项目是徐家寨城中村改造的第期项目，本项目东亩地项目正在向政府相关部门上报审批，徐家寨整体改造已经取 得西安市城中村改造办公室审批，政府相关部门正在制定该村整体改造的规划设计。栋小高层项目 栋点式小高层已完成建筑设计，最东南面的栋小高层已经转让，并开始进行地基施工。该栋小高层标准层平面基本致， 标准层为户部电梯。正南向户型为室厅卫，建筑面积约为平方米东西南北四个角户型相同，为室厅卫，建筑 面积平方米，正东和正西户型相同为室厅卫，建筑面积平方米北向户型为室厅卫，建筑面积平方米， 次卧室面积较小为平方米。栋板式小高层正在进行建筑设计。栋小高层规划层至层，栋点式高层设计为层，总面 积约平方米。 三开发项目现状调查 项目的进展情况 本项目于年月日开始进行城中村改造申请韦曲街办， 本项目于年月日向长安区城中村改造领导办公室提出实施改造的请示报告， 本项目于年月日长安区韦区街办向长安区城中村改造领导办公室提出关于徐家寨村实施改造工作的请示， 年月日长安区城中村改造领导办公室向市城改办提出关于徐家寨村实施城中村改造的请示， 徐家寨成中村改造于年月日取得西安市成城中村改造办公室批复准予改造 本项目于年月开工建设，年底完成栋多层建设 徐家寨村控制性详细规划正在编制，预计今年月份能通过并实施。 项目地块调查与分析 项目地块区域城市用地规定 的促进作用。 五本项目市场竞争能力与前景分析 市场竞争优势 本项目为城中村改造项目，价格较长安区的正常的房地产项目更低，均价在元，极具价格优势。同时本项目期多层 已即将竣工对购房者来说具备相当的呈现信心。加之地铁号线南站的修建是消费者具备未来的增值信心。销售前景比较分析 本项目板块住宅的销售价格在元平方米，随着区域交通环境和市政配套的完善，本区域的房地产价值还将进步提升。 本区域主要客户为初次臵业客户和投资臵业客户，本区域的住宅物业的销售率直在以上，销售周期较西安市的平均周期短至月， 由于本项目是城中村改造项目不能提供按揭购房，因此销售周期会加长。 本项目不利因素分析 本项目区域道路尚未修建，距离公交站点均在米以上，目前交通情况欠佳。 本项目不能提供按揭购房，市场环境如进步恶专线，增建西安至安康西安至包头西安合肥 南京铁路二线，远期规划建设西安兰州铁路客运专线，使西安成为辐射全国的重要铁路交通枢纽。 规划三主辅客运站对既有西安火车站进行扩能改造，新建西安北客站，完善西安长安站，远景规划建设西安南站。 实现客货分流，扩建新丰街道为大型枢纽编组站，建设新筑集装箱中心站。 解读提升了长安的铁路客运地位，西安至安康修建铁路复线，西安规划了三主辅客运，对既有西安火车站进行扩能改造，新建 西安北客站，完善西安长安站，远景规划建设西安南站。这个长安站就是现在引镇的西安南站，从规划看这个西安南站可能是暂时的，以 后可能成为辅助站，远期以后会在长安建设个大型的火车南站，成为主站，从规划图看在郭杜附近，地铁三号线的终点。公路 加快西安境内国家高速公路建设，与陕西省“三纵四横五射线”高速公路网共同形成高速便捷的干线交通骨架，满足西安作为 东连西进辐射南北的交通枢纽的需要。 国家高速公路网在西安境内规划路线有五条北京至昆明高速公路临汾西安汉中段包头至茂名高速公路铜川西安安 康段连云港至霍尔果斯高速公路洛阳西安宝鸡段上海至西安高速公路南阳商州西安段福州至银川高速公路商州 西安平凉段。 解读将来南北大通道，上海，北京等地将会通过陕南进入西安，长安有望成为陕南进入西安的门户。 水 新建东南郊水厂子午水厂东郊水厂周至水厂长安三水厂蓝田水厂户县水厂高陵配水厂阎良配水厂临潼配水厂等 个水厂和配水厂，实现水厂总供水能力万立方米日，城镇自来水普及率达到。 气 以天然气作为城市燃气主导气源，煤制气和液化石油气为辅助气源。规划至年主城区天然气年用气总量亿立方米， 主城区居民燃气气化率达到。 暖 至年，使城市集中供热普及率达到以上。合理布臵热源和热网，各区域内的供热中心间考虑热网联网，提高供热的安 全性可靠性。在现状管网的基础上，将规划范围内的蒸汽管网和热水管网完善覆盖整设施严重，旦城中村和政府不能兑现承诺按时改善市政设施将严重影响项目开发，建议及时和徐家寨 村及政府沟通，并主动承担区域市政基础设施改造费用。 本项目为城中村改造项目，市场接受度有限，销售模式单，销售速度慢，建议及时完善城中村改造手续，增加销售模式，加大营 销力度。 年月日 目录 概述 二项目概况 三开发项目现状调查 四市场分析和建设规模确定 五项目定位和规划设计方案选择 六资源共给条件分析 七环境影响评价 八项目开发组织机构各管理费用研究 九开发建设计划编制 十项目经济及社会效益分析 十结论及建议 概述 西安市第四次城市规划，以科学规划为先导，优化城市布局，按照“城多心”和“九宫格局”的城市布局，大力推进“新老分治”。 完善公路铁路民航相协调的对外交通运输体系，健全以公交为主体，各种交通方式相结合的多层次多类型的城市综合交通体系。加 快西安国际港务区西安咸阳国际机场和铁路枢纽扩能等项目建设，地铁二号线建成通车，全面贯通三环路。加大历史文化遗产保护和利 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传！用力度，重点保护和利用四大遗址重要文物古迹和历史街区，建设唐大明宫汉长安城国家历史遗址公园，通过古迹保护景点标识 标志性建筑复原等方式，展现世界历史文化名城的独特魅力。 西安市第四次城市规划中二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区东部依托现状发展成国防军工产业区东南部结合曲江新城和 杜陵保护区发展成旅游生态度假区南部为文教科研区西南部拓展成高新技术产业区西部发展成居住和无污染产业的综合新区西北 部为汉长安城遗址保护区北部形成装备制造业区东北部结合浐灞河道整治建设成居住旅游生态区。 本项目所在区域作为“九宫格局”最南边韦曲镇板块将迎来更大的发展契机。本项目东面正是即将建设的西安地铁号线南站，本 项目所在村徐家寨正是紧抓这千载难逢的机遇开始了徐家寨城中村整体改造。 二项目概况 广天苑小区 本项目地处西安市长安区长安街以西，大学路以南，潏河以北，西京路西京大学以东。本项目东面是即将建设的西安市地铁 号线南站，南面有潏河沿河绿化生态带，西部和南部均是大学城区域，同时距划西安市年城市总体规划 年西安市主城区用地规划 从以上城市规划的主城区用地规划图中我们可以得出以下结论 本区域是西安市向南发展的主要方向，是近期城市发展中距离城中心较近的主要区域。年新的主城区用地规划图显示在新期城市规划的思路下本区域全是文教用地和住宅用地，基本没有工业用地。 本区域主干交通系统规划已经完成并进入实际勘测和施工阶段。 本区域住宅用主要集中在本项目周边和偏西方向，这也是形成本项目西北方向已经有较多的房地产开发项目的原因。 从整体城市泵等噪音较大的设备采取消声设施，以减轻 噪声对周围环境的影响，使厂区界的噪音达到功能区要求。 消防 厂区内道路呈环形布置，各建筑物间距都符合规范要求。 所有建筑物内按规范要求设置疏散通道和出