形态态与与观观念念变变化化分分析析 从消费结构上分析消费者已从低层次向高层次消 费转变。随着收入水平的逐步提高，多数消费者已 经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求 在逐步提高，旅游消费将逐步提升地位 从消费者区域的选择上分析将由过去的传统消费 区向新兴消费区转移。在原住地已不能满足消费者 的在最低消费成本心态下的快节奏高效率的消费 需求，进而刺激了近两年来方兴未艾的跨省区自 助游的蓬勃发展。 从消费形式上分析消费者已经由单型消费向综 合型消费转变。随着生活工作学习节奏的加快， 人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的 提高，结合休闲娱乐，购物与体的站式消费 形态已成为人们有效利用时间丰富业余生活方式 的上佳选择。 从消费层次上分析人们在追求物质享受的同时， 更追求精神上的享受。随着生活水平的不断提高， 消费者不断调整自己对物质享受与精神享受的比例 关系，以追求生活素质的全面提高 从消费时效性分析随着国民收入的逐步提高和社 会保障体系的逐步完善，加之各类家庭常备耐用品 已基本获得满足。相当数量消费者，特别是当代年 轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划的唯， 而是有计划地即时消费，在满足传统型消费的同时， 更需要满足时尚消费的需求。 以上深层次的消费观念的变化，正在逐步演变成全国范 围内广泛的异地消费的变迁。 西西安安酒酒店店业业发发展展趋趋势势与与前前景景分分析析 西安酒店业的发展现状描述 西安酒店业尚存巨大潜力 西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰 富的旅游资源。独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅 游资源在全国名列前茅。西安的旅游资源具有资源密度大保存 好级别高的特点，以秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐乐舞 等为代表的著名旅游品牌吸引了海内外大量游客前来西安旅游 观光。据统计，西安每年来自境内外的游客总数达到近 万余人次，其中年西安组组合合方方式式 本项目计划建设周期为个月，项目投资总额约为 万元，自有资金实力已经可以满足项目的开发。 但是，毓兴物业发展有限公司作为专业化的酒店地产运营机 构，为顺应西部大开发的发展趋势，加强地区酒店结构调整满 足政府城市运营战略整体部署的需要，市场化的资本扩张是企业 战略发展的前提保证。 第第部部分分项项目目背背景景 第第章章可可行行性性报报告告编编制制依依据据及及说说明明 编编制制依依据据 西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编 二实施西部大开发西安市商贸业发展规划年 年 三西安市城市总体规划 四西安市城乡建设委员会关于毓兴物业发展有限公 司建设和平大厦项目建议书的批复 五西安市人民政府关于出让国有土地使用权的批复 编号字第号 六西安市房地产实地调查情况 七年陕西经济社会蓝皮书经济卷 八国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册 九国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的 试行管理办法年月日 十陕西省现行相关工程定额标准。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 编编制制说说明明 作为指导本项目实施的纲领性文件，本可行性报告以数 理的形式详细阐述了项目开发销售运营过程中有可能遇 到的各类问题。尤其对于项目资本运作提出了项目多方资本 投入的思路，涉及到自筹资金销售回款以及金融贷款方面， 在考虑到金融机构通常融资放贷可能需要考量的几类风险 设计了相对完善的回款还贷措施。 由于本报告编制的前提是项目前期策划已经过严谨的 市场验证并有相当充裕的市场数据证明其可行性，因此，本 次报告的提交可以作为本项目市场运作的指导性方案，作为 后期营销策划推广策划的理论基础。 第第二二章章项项目目概概况况 基基本本情情况况 和平大厦建设项目位于西安核心商圈级辐射区域 内和平路中段。南接西安核心商业街东大街，北出 和平门直达西安旅游重要标志大雁塔，扼守西安主力旅 游餐饮娱乐黄金通道。南北长米，东西纵深米， 现政府批准占地平方米折合亩，含代征路 亩。 项目用地性质为商住用地使用总值 亿元，按可比价格计算，比上年增长。 经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在 以上，经济发展迈上了新台阶，并步入个新的增长期。其 中第产业增加值亿元，比上年增长第二 产业增加值亿元，增长第三产业增加值 亿元，增长。成为西北地区首个突破千亿 元的城市。 经经济济实实力力的的增增强强带带动动人人们们消消费费观观念念的的深深层层变变革革 随着经济总量与经济发展水平的提高，刺激了人们的消 费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。 在普通市民的消费结构中，食品类消费首次出现负增 长，根据有关资料统计，年西安市民恩格尔系数为 ，白领阶层的恩格尔系数更低于，服装家电 通讯交通教育娱乐等消费额均比上年有所增加，说明 市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心 理满足型消费进行了成功的转移。西安古老而神秘的文化 高古深远的民风，更刺激着全国各地的旅游人士前来。据统 计资料表明年西安旅游业全年共接待旅游参观 访问及从事其他活动的海外游客万人次，比上年增长 接待国内旅游者万人次，首次突破两千万人次， 增长。旅游总收入亿元，其中国际旅游外 汇收入亿美元，分别比上年增长和倍。 全市拥有年接待游客万人以上的景区个国家级 景区个 为适应新的经济形势的需要，年末全市星级宾馆家， 其中五星级宾馆家，四星级宾馆家。 成成长长中中的的消消费费力力引引发发西西安安新新轮轮商商业业革革命命 根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲 要的精神，西安市以旅游业为龙头的城市化进程将出现前 所未有的高速发展。在此基础上，为适应西安古都的历史性 城市布局，将加大城市市郊的城市化建设，大量的人口外迁， 将促使环城墙商业布局密度大大提高，从而带动西安城市旅 游业的高速发展。 传统的商圈均设立在人口密集交通繁忙的地段，满足 于传统的消费模式。但是，随着人们生活水平的提高，尤其 是人们对于大宗消费观念的改变，汽车已经成为越来越多人 们的普通交通工具。 根据交通部门的统计，西安市现有家用汽车万辆， 并且仍然以平均每年万辆的速度递增。 全国范围内，民用汽车拥有量已经突破万辆。 陕限年。 用地现状为三通平。 用地总面积为方米亩。 项目总地价为万元含土地出让金。 城市建设配套及其它规费为万 设计费万 其他前期费用 项目总投资亿元。 项目总建筑面积约平方米。 计划建设周期年。项目建设工作由毓兴物业发展有限 公司负责。 项目概况 和平路是西安市商业办公餐饮娱乐的主要大街之。 随着国家经济发展的战略导向的转移西部大开发，西安 将成为西北地区政治经济文化和对外交流的枢纽。和平 路为西安市商业金融形象窗口的地位，已展现在世人眼前。 在此兴建和平大厦其商业价值较高，它的周边有星级宾 馆饭店商场医院影城学校等社会服务设施，配之 以便利的交通条件，该项目建成投入使用将和这些商业文化 中心交相辉映，构成良好的商业氛围，必成为古城道亮丽 的风景。 发发展展趋趋势势预预测测 随着西安城市运营战略的深度实施，城市基础设施建设 布局将发生翻天覆地的变化，在此基础上，随着城市路网布 局的高度完善，交通状况的快速改善，将导致人们生活消 费观念的根本性变革。 城墙内核心商圈具有相当水平的经济扩张力和消费牵 引力，根据西安市城市建设总体规划来看，这里将成为今后 几年重点商贸区。 根据毓兴物业今后三年的战略规划，将以专业化的商业 房地产运营为主要发展目标，抢占核心商圈稀缺地块不仅是 顺应了西安城市建设的需要，更符合企业长远发展目标，不 论在战略上还是在战术上，都是必须和必要的。 第第三三章章市市场场调调查查与与分分析析 第第节节宏宏观观市市场场分分析析 年，西安人民在市委市政府的正确领导下，坚持 以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻党 的十六大十六届三中和四中全会精神，以科学的发展观统 领经济社会发展全局，认真执行中央的宏观调控政策，牢固 树立四化理念，国民经济在平稳健康快速的轨道上 运行，并呈现出总量与结构速度与效益协调发展的良好局 面，各项社会事业全面发展，人民生活水平显著提高，城市 服务功能进步增强，全面实现了年初制定的发展目标， 些主要经济指标创历史新高。 经经济济综综合合实实力力增增强强 据西安市统计局有关资料显示，年西安市生产间。 经 济 型 酒 店 降 低 销 售 成 本 销 售 成 本 降 低 消 费 成 本 降 低消费 成 本 降 低 消 费 量 上 升 旅游住宿需求 投资回报需求 开发利润需求 贷款回收需求 经过深入研究和充分论证，和平大厦项目整体定位如下 酒店业态定位满足国际化酒店发展需要，建设具有中国特色的 集住宿娱乐文化健身餐饮旅游等为 体的经济型酒店服务中心。要求引进酒店机构目 标为法国雅高美国速八等具备全球经营实 力的强势机构。 目标市场定位以独具特色的酒店运作和智能化科 学化的酒店管理，顺应市场对新型酒店业的呼 唤，引领西安时尚消费潮流，带动陕甘宁乃 至整个