（终稿）田园住宅小区新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

统计资料显示，年城市居民家庭人均用于购建房的支出为元，比 上年增长，增幅比年上升个百分点。

家庭商品房拥有率为， 提高了个百分点。

另外，本市城市居民家庭年住房贷款人均元，比 上年增长。

表明经济环境持续良好的态势，促进了房地产消费。

天津市仍 处于稳定发展的起跑阶段，大量有效消费需求拉动市场长线增长。

年月居住土地让出状况览表 地块位置用途占地面积 平方 米 起拍价 万元 起始日期截止日期 津静静海县大 邱庄镇规 划十八号 路南侧 城镇住宅月日月日 津宝宝坻区钰 华街道办 事处通唐 公路南侧 城镇住宅月日月日 津滨渔港汉沽海滨 大道南侧 居住月日月日 津滨渔港汉沽海滨 大道南侧 商业酒 店式公 寓居住 月日月日 津滨渔港汉沽海滨 大道南侧 居住月日月日 津滨渔港汉沽海滨 大道南侧 居住月日月日 津滨渔港汉沽海滨 大道南侧 居住月日月日 津滨渔港汉沽海滨 大道南侧 居住商 业金融 业 月日月日 年月居住土地成交状况览表 地块位置用途占地面积 平方米 成交价 亿 成交日期楼面地价 元平 方米 津武武清区京 津公路西 侧 城镇住宅月日 津武武清区南 蔡村镇莲 胜路北侧 城镇住宅月日 津宁宁河县造 甲城镇田 辛村 城镇住宅月日 津宁宁河县造 甲城镇田 辛村赵 温村 城镇住宅月日 津丽东丽区津 汉公路 北杨北 公路东 城镇住 宅商服 月日 津丽东丽区津 汉公路 北杨北 公路东 城镇住 宅商服 月日 津蓟现金量流量 二 动态投资回收期为年 盈利能力及清偿能分析 由上述计算可知，项目财务净现值，表明项目利润率超过基准贴 年 份项 目 第章总论 项目名称田园住宅小区 拟建场址项目拟建场址位于天津市区 编制依据 天津市委市政府关于加快城市建设的战略发展精神 项目土地挂牌出让地形图 建设部年建设项目可行性研究报告内容和深度规定 建设部建标号房地产开发项目经济评价方法 建设单位提供的设计依据资料及关于田园住宅小区的建设思想和使用要 求 国有关规划设计定额设计标准及规范。

编制原则 根据上级有关部门的文件精神，认真贯彻国家有关规定标准规范 积极进行实地考察，充分了解田园住宅小区目前基本的基础设施及有关 情况，结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造 舒适安宁环境秀美健康适用的中高档住宅小区。

根据田园住宅小区的发展规划，结合目前有的平面布置，立足长远发展， 合理进行田园住宅小区工程建设，积极采用新技术新材料，节约能源，节 省投资，注重环境保护。

田园住宅小区工程方案在适于居住经济等基本要 求下，注意整体布置，进步改善生活环境。

项目可行性研究报告的工作范围 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 本报告根据项目建设特点，对项目市场前景建设的必要性建设规模工 程方案投资估算财务评价风险分析等内容进行研究，在此基础上完成了项 目可行性研究报告。

项目可行性研究报告的工作概况 对田园住宅小区项目进行了实地考察，了解田园住宅小区项目基 本情况，重点了解了田园住宅小区项目对目前及以后发展的需求状况以及 水暖电供应情况搜集了国家省市县有关政策法规规划定额等大量 资料根据该工程现状进行了多个方案的比较，并提出了推荐方案，对田园住 宅小区项目建设方案的建设规模及对水暖电的需求进行了初期设计。

重 点对小区建设的必要，拉动消 费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的系列制度创新和突 破，使我国房地产业开始在更高更新的层次上发展。

年以来，随着国家系列相关政策的出台，房地产业重新活跃起来， 房地产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展的新的经济增长点和消费热 点。

为了进步促进住房建设健康发展，鼓励个人购房，国家计委和财政部宣布 取消住房建设项不合理收费，减轻了房地产开发企业和购房者的负担，进 步刺激了住房消费。

十五期间，天津市房地产开发投资平均保持了的增长速度，房地 产投资占全市固定资产投资的比重超过了。

房地产作为天津市国民经济的支 柱产业，其重要性不断提高。

年天津共推出各类土地宗，总占地面积为万平方米，总 建筑面积为万平方米同比分别增长和。

年天津共成交各类土地宗，总占地面积为万平方米，总 建筑面积为万平方米同比分别增长和成交 土地楼面地价为元平方米，已接近千元平方米，比年元平方米 增长。

与年相比，年土地市场总体表现更为活跃，供销两旺国土资源局 推出了更多的土地资源，同时众多开发企业拿地热情高涨，楼面成交地价不断增 长或将进步助涨商品房价格。

另据调查显示，我市居民五年内准备购房的占调查总体的，在已拥有 产权的家庭中的家庭预计五年内购房，已拥有产权的家庭希望购置更大的 房子，属二次置业，为改善生活质量。

尤其是我市采取多项措施鼓励二级市场发 展，使许多不满足于现有住宅想扩大居住面积改善居住条件的居民多了种选 择。

虽然当今购房者购房的用途已趋向多样化，尤其是二次置业需求已出现增长 的势头。

但据调查，居民购房用于改善居住环境的比重依然占。

居民中的高 收入人群毕竟只占极少数，所以住宅的开发建设，其根本目的还是为了广大群众 改善居住条件，现阶段住宅的开发主流应是建设高品质的康居住宅。

有资料表明，选择至平方米的住房面积的购房者的比例为， 至平方米的面积需求为，至平方米的住房需求仅为， 说明购房者目前倾向于选购中小户型住宅。

究其原因，是近年二次置业者增多， 这些二次置业者并非都是高收入富裕阶层，大多数还是中产阶级和普遍老百姓， 选购至平方米的住房面积，市场前景工程方案投资估算效益分析等诸多方面 进行综合分析论证，全面考察项目建设的必要性可行性。

在此基础上完成了 该项目的项目可行性研究报告。

项目可行性研究报告 建设方案 本项目规划拟建设为现代化居住小区，其中包括居民住宅商业幼儿园及 其他附属设施。

期拟在项目场址中部和北部建设栋多层住宅楼，北部临街 住宅楼层为临街商业二期拟在项目场址南部建设栋多层住宅楼单体别 墅座幼儿园。

多层住宅楼之间空地为大型绿地广场。

详见方案图 建设规模 期 总用地面积住宅套数户 总建筑面积容积率 住宅建筑面积商业建筑面积 地下建筑面积绿化率 二期 总用地面积住宅套数 总建筑面积幼儿园建筑面积 住宅建筑面积容积率 绿化率 主要经济指标 总投资万元， 其中建安费万元， 其它工程费用万元， 预备费万元， 建设期贷款利息万元 建设周期年 投资估算与资金筹措 本项目固定资产总投资为万元，企业拟自筹万元，筹资 万元，其余利用预售房款。

经济效益 销售收入万元 利润总额万元 净利润额万元 财务内部收益率 投资回收期年 综合评价结论 本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市化进程的要求，项目建 成后，在定程度上满足中低收入家庭的住房需求。

住宅小区地理位 置优越，以人为本，呵护健康舒适，保护环境，节约资源，人与自然，协调共生， 适宜居住，市场前景看好。

项目各项经济指标均分别较好，项目具有较强的赢利 能力和抗风险能力。

本项目的建设是可行的。

第二章市场预测 市场现状调查 改革开放二十年来，我国经济已经进入了个新的增长阶段，经济的发展 迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。

房地产业作为新兴产业， 带动了建材冶金化工轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机 会，已成为目前带动国民经济发展的个先导性行业。

中共中央国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开 的资源供应状况等。

进度计划编制要与费用质量安全等目标相协调，充分考 虑客观条件和风险预计，确保项目目标的实现。

横道图见附图 进度控制 采用科学的方法确定进度目标，编制进度计划与资源供应计划，进行进度 控制，在与质量费用安全目标协调的基础上，实现工期目标。

由于进度计划 实施过程中目标明确，而资源有限，不确定因素多，干扰因素多，这些因素有客 观的主观的，主客观条件的不断变化，计划也随着改变，因此，在项目施工过 程中必须不断掌握计划的实施状况，并将实际情况与计划进行对比分析，必要时 采取有效措施，使项目进度按预定的目标进行，确保目标的实现。

采用规划控 制协调等动态的全过程的进度控制管理。

采取积极的措施赶工，以弥补或部 分地弥补已经产生的拖延。

主要通过调整后期计划，采取措施赶工，修改网络等 方法解决进度拖延问题。

附图 第十章投资估算和资金筹措 编制依据 国家计委与建设部颁发的投资项目可行性研究指南规定的投资估算范围