（终稿）物流中心基础设施新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

二项目的提出 位于西部交通枢纽位置，经济发展速度和经济总量处于西部 领先地位，市场繁荣，交通运输方便，具备建设西部现代物流中 心的条件。

我国物流业正处于由传统物流向现代物流转型的关键时 期，但目前我市还存在着对现代物流业的基础性产业地位认识不足 物流设施分布散乱重大物流配套设施建设滞后物流企业规模偏小物流有限公司 专业化程度较低信息化水平落后物流管理体制条块分割，物流资 源整合难度大等主要问题。

为此，四川省政府确定全省现代物流业的 发展要充分依靠和发挥的独特作用，关于国民经济和 社会发展第十个五年规划纲要中也将现代物流产业确立为今后五 年急需培育和积极扶植的四大战略性支柱产业之。

在现代物 流业发展规划纲要中也明确了将通过物流中心等项目的建 设形成我市的现代物流业发展框架体系。

近年来，区积极贯彻省市有关文件精神，按照工业强区 项目带动统筹城乡三产互动的发展思路，加速实施工业向园区 农民向城镇农用地向规模经营三集中，深入抓好基层民主政治 建设规范化服务型政府建设民生建设三大工程，纵深推进科 教兴区可持续发展，依法治区三大战略，全面实施融入 联结德绵壮大支柱错位发展的区域发展战略，以更强的经济实 力，更大的发展活力和更佳的人文魅力，为早日实现翻番调结构， 全面建小康，构建和谐新的宏伟目标奠定良好的发展基础。

以 项目为载体全面落实规划，正式启动了物流中心的规划及建 设，并把该项目的建设作为的重点项目来抓。

二物流中心概况 物流中心位于成绵高速路以西宝成铁路以东，南至 绕城高速公路，北至城区。

总规划面积亩，按照物流产 业发展规划大纲和区经济发展战略与城市总体规划要求， 资金。

通过招商引资筹集建设资金。

二银行贷款 在建设期建设资金不足部分主要通过申请银行贷款筹措，贷款总 额控制在总投资的左右。

二具体筹措方案 本项目总投资万元，资金筹措方案如下 资本金筹措 本项目自筹资金总额为万元，约占总投资的，主要通 过以下渠道筹措 第章总论 项目概要 项目名称 物流中心基础设施项目 二项目性质 物流中心基础设施建设 三建设目标 根据国民经济和社会发展第十个五年规划纲要草 案和现代物流业发展规划纲要，大力发展现代物流业， 加快物流中心建设，引进大型物流企业物流地产商区域销 售总部，建设成集信息网络商业配送展示交易货物仓储货物 集散货运站场为体的北部现代综合型物流中心，吸纳 和辐射及周边地区公里的货流人流。

四建设地点及范围 物流中心位于成青快线以西宝成铁路以东，南至 绕城高速公路，成绵成南等高速公路旁，北至散货物流区， 紧邻卫星城工业区，总规划面积亩。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，物流有限公司 五建设单位 名称物流基地 机构设置内设办公室，负责日常事务和目标管理招商部， 负责招商引资工作规划建设部，负责园区总体规划及详细规划编制 及实施。

二项目建设的必要性 项目建设是落实四川省和现代物业发展规划的重要举措 项目建设有利于改善投资环境增强产业吸纳力，促进 产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力 在西部地区具有交通枢纽优势，发展现代物流业可以进 步促进区域经济和社会发展 为满足物流中心的功能需求，打造西部流物流 中心，迫切需要搞好物流园区基础设施建设。

三基础设施项目建设的有利条件 物流中心选址区域位置优越，工程建设条件基本 具备 区域经济发展良好，为项目建提供了基本保证 物流中心外部交通便捷，便于物流中心路网 连接 四估算总投资及资金来源 项目估算总投资出让收入可以 满足还款需要，还款保证率为，项目具有偿还贷款能力。

若本 项目能争取优惠政策，返还部分土地出让金则本，则项目具有较强的 偿债能力。

综上，物流中心基础设施建设项目的建设条件已基本具 备，项目建设是必要的，也是可行的。

物流有限公司 第二章项目背景及项目的提出 项目背景及项目的提出 区基本情况 自然条件 地处川西平原与川中丘陵接壤地带，四川盆地西部， 平原东部。

川中丘陵西缘，居我国亚热带季风气候区中部。

气温温和， 四季分明，雨量充沛，湿度大云雾多。

日照少，平均风速小，无霜 期长，大陆性季风气候显著多年日平均气温，高于同纬度地区 ，冬季气温比同纬度地区高，春季气温回升早， 比同纬度地区早天。

年均降雨量毫米。

的年份降雨 量在毫米以上，雨量较为丰富年均日照时数小时，比 同纬度的长江中下游地区少小时，太阳辐射能千卡 厘米，属全国日照低值区之。

累年平均雾蒸发量为毫米， 平均气压百帕。

县境风向夏季多偏南风，冬季多偏北风。

累年 平均风速为米秒，累年定时的最大风速为米秒。

交通运输条件 是辖郊区，位于平原东北，距区公里 成绵高速公路成渝铁路纵贯全境，是川东北地区重要的交通枢纽和 物资集散地。

物流有限公司 物流园区紧靠已建成通车的成青路双向六车道，靠近成绵高 速，离城北编组站不远，公路交通四通八达，铁路运输十分方便快 捷。

货物运输没有时间上的限制，可昼夜通行。

物流园区，它符合的产业园定位，并依托国际集 装箱等物流园，实现其国际建材园的定位，旁边的各级建材园丰富， 为大中型企业入驻本园带来产业链的整合尤为重要，建设条件特别 好，所以本企业看重该园落户工业园内。

境内有成渝宝成成灌成达等条铁路穿越成德高等级货 运大道成绵高速公路外环高速公路成南高速公路成彭高 速公路国道线和省道成彭公路通过区境，公路密度为全省之最。

个客货车站的货物吞吐量每日上万吨。

全国四大航空港之的 双流国际机场距约公里。

境内正在建设成铁枢纽北编组 站。

优越的区位条件，亿元。

其中第部分工程费用道路管物流有限公司 网等工程投资亿元第二部分费用亿元预备费万 元 建设资金来源为 项目业主自筹万元，约占估算总投资的 申请银行贷款万元，约占估算总投资的 五工程建设期 工程建设期预计年 六可行性研究报告编制依据 城市总体规划年 十五国民经济和社会发展规划 四川省十五及年现代物流业发展规划纲要 人民政府关于加快推进现代物流业发展的意见 现代物流业发展规划纲要 现代物流项目用地实施意见 区分区规划年 区成青快线片区控制性详细规划年 物流中心控制性详细规划 七主要结论 根据关于国民经济发展十五规划纲要，已 将现代物流产业确立为今后五年急需培育和积极扶植的四大战略性支 柱产业之。

物流中心依托的五大优势产业和区位交通 资源，发展公路货物集散基地依托地区大市场聚集的特点，发 展集商流物流信息流和资金流体化的流通中心把物流有限公司 物流中心建设成为乃至西南地区最具活力和效益的现代物流产 业综合开发区，承担北部区域的公路货物集散含公铁联运 仓储配送商务信息服务商业流通功能为体的区域性综合型 物流中心。

物流中心是现代物流业发展框架体系的重要组成 部分，项目集仓储配送商务信息服务商业流通为体，建成后公 路货运处理能力将达到万吨。

对落实四川省的物流发展 规划，改善区域投资环境增强产业吸纳力，促进产业结构调整和升 级，提高城市综合竞争力等意义显著，项目基础设施建设十分必要和 紧迫。

项目建成后，将提供仓储配送加工包装展示交易信息 发布等现代物流产业及相关服务业，吸纳和辐射及周边地区 公里的货流人流，社会效益和经济效益显著。

项目总投资估算万元，按的比例，建设期需贷款 万元。

还款资金来源为物流中心土地出让收入扣除土地 出让金。

经测算，如果按年还款期，中心全部土地管理机构设置统的集中办公场所，避免每个项目单独建 设办公用房，既减少了不必要的投资费用，又节省了占地面积。

十生活服务区建设 住宅区，供物流中心工作人员和企业管理人员使用，可以布 置在成青快线两侧。

该区域环境优美，交通便利。

商业服务区，按规划主要布置在配套住宅区的附近。

可满足基地 人员生活的需要。

物流有限公司 第八章土地价值分析 本报告分别采用市场比较法和假设开发法对物流中心配 置工业用地价格进行分析 市场比较法 根据区目前类似土地价格的平均水平采用比较法确定地价。

测算方法 项目土地选用地价格交易情况修正系数交易时间修正系数 区域因素修正系数个别因素修正系数 二区域土地价格现状水平 本区域位于城区散货物流区以南，绕城高速路生态保护带以 北，宝成铁路东侧规划米货运大道以东，货运大道以西。

物 流中心规划用地按工业用地基准价格二级标准考虑 根据以上分析测算的地价与本区实际情况基本吻合，随工业集中发 展区配套设施完善，环境的改善，配置地块位置优越，加之土地资源 的有限性，土地价格将保持上升趋势。

二假设开发法 假设在正常情况下，地产被开发为类不动产，在不动产售价中 扣除建筑费合理的利润利息税费以及相关费用等余下的即为地 产价值。

建设税费物流有限公司 据市区般情况，建设税费为元平方米。

二管理销售财务费用 管理销售财务费用按销售收入的测算。

三其他费用 其他费用按建安工程费与基础配套设施之和的测算 四税收 营业税及附加按销售额的测算。

五房产契税 房产契税按销售收入的测算。

六利润计算 利润为房地产开发商从项目开发中获取的合理回报，销售净利率 是评价宗房地产开发项目效益的基