（终稿）合肥市天鹅湖畔地块新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

区域旅游会展商贸物流金融信息中心。

合肥规划整体目标 �合肥分为八个城市分区老城区东区北区西区南区经开区高新区和滨湖新 区。

市中心城区人口规模 近期年，中心城区城市人口万人远期年，中心城区城市人口 万人 市中心城区城市建设用地规模 近期年，中心城区建设用地平方公里，人均建设用地平方米远期 年，中心城区建设用地平方公里，人均建设用地平方米。

城市分区 �合肥城镇空间组织结构核圈五轴。

形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集 区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东北西西南东南辐射的五条拓展轴。

�合肥市到年重点开发区域为西南部的三个开发区。

�合肥市政府已将政府部门整体迁移至西南的政务新区，以拉动新老区的共同发展。

六合肥市宏观发展总结 合肥经济总况合肥作为内陆省会城市，整体经济能力远远落后于长三角城市，但是 合肥近三年的增长速度居于省会城市前列。

人口发展变化农村人口占据多数比列，外来人口较少本地居民为主是合肥人口的重 要特征，合肥居民整体构成趋于传统。

但是合肥众多大学带来大量的高校学生群体，会给人 口带来年轻及时尚化特征。

合肥城市发展及未来规划合肥已被接纳为长三角城市之，城市发展建设投入前所 未有的力度，未来将加大中心城区的商业建设及西南片的三个经济开发区的工业建设。

盛世观点 合肥原有经济较为薄弱，但近年由于政策导向及长三角大量工业企业内迁使合肥成为中 国内地发展最快的城市之，整体居民收入增速明显。

整体经济能力决定了合肥房地产市场 也将进入快速发展期，合肥房地产价格也将进入快速上升阶段。

二房地产政策研究 年全国性房地产政策 城市房地产税暂行条例废止年月日 国务院总理温家宝日前签署第号国务院令，宣布年月日由原政务院公 布的城市房地产税暂行条例自年月日起废止。

政策核心要点自年月日起，外商投资企业外国企业和套非常完善 地块自身条件优势地块平整，四周只有天鹅湖路条次干道，交通不拥堵，噪声少， 地块规划为低层住宅，在市场上具有稀有性，竞争力比较强。

劣势 地块体量小，规划具有定局限性 地 块 西 边 绿 地 天 鹅 湖 天 鹅 湖 合 肥 广 电 中 心 合肥市宏观发展概要 合肥整体情况 合肥是安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具 有承东启西接连中原贯通南北的重要区位优势。

合肥市辖瑶海庐阳蜀山包河区和肥东肥西长丰县，并赋予合肥高新技 术产业开发区合肥经济技术开发区合肥新站综合试验区市级管理权限，年全市常 住人口为万人。

二合肥城市发展 由于政策的推动及紧邻长三角的区位优势，合肥正成为长三角组团城市之。

越来越 多的制造电子汽车等企业开始转移到合肥。

机场铁路轻轨主干线经济开发区的 建设，让合肥城市建设处于前所未有的高潮期。

合肥市年城市发展状况 政策优势 建立市政中心，简化工商业报批流程为现阶段优势工业及优势商业提供市政配套支持 降低工商业检验标准。

交通支持 改造市中心城市主干道为八车道修建市区高架道路立项城市轻轨改造合肥火车 站容量开通合肥上海及江苏内动车组预开通合肥武汉合肥郑州动车组修建新桥 国际机场，预计年建成。

工业增长 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，合肥受到国际高档汽车配件制造商的青睐合肥逐渐成为中国白色家电最大生产基地 鼓励信息电子产业从南方城市迁移至合肥。

区位优势 年合肥市被接纳为长三角城市，享有长三角城市发展待遇合肥成为新兴的南北 运输要点全国经济发展重点从南北轴线变更为东西轴线。

合肥市未来城市发展状况 合肥市经济发展情况 人均可支配收入年均增 今后年，沿海发达地区产业向中西部地区转移的速度加快，中部崛起战略在加速推 进，为后发地区的发展提供了新的契机。

这些都为合肥市进步发挥已有的区位交通科 技产业和环境等优势，谋求更好更快发展提供了广阔的空间创造了条件。

合肥市东向发展 将取得新突破，以构建省会经济圈为起跳点，与长三角地区实现良性互动肥 累计增长，平均年增长率高达，远高于同期全国平均水平的， 合肥年达亿元。

数据来源合肥统计局 固定资产投资持续增加，推动经济增长，固定资产投资是推动经济增长的重要因素，合 肥固定资产投资持续增长，将为合肥未来经济增长提供重要的推动力。

数据来源合肥统计局 人均 年合肥人均为元折合美元为美元，其增长率为， 增长速度远远高于国内平均速度。

数据来源合肥统计局 城镇居民人均年可支配性收入及年消费性支出 合肥城镇居民人均年可支配性收入连续增长，年，合肥人均居民收入累计 增长，年增长率达到。

数据来源合肥统计局 合肥城镇居民收入增长推动消费增加，年，合肥城镇居民平均每人全年消 费性支出累计增长，年增长率达到。

数据来源合肥统计局 盛世观点 合肥居民的收入及支出较低，但是近几年来增幅较快，随着居民收入的提升，合肥居民 对居住的需求也将提升。

安徽省内比较 合肥是安徽省总量最高的城市，与其他城市相比拥有绝对优势。

经初步统计，合 肥年的总量达到排名第二与第三的总和。

数据来源合肥统计局 长三角省会城市比较 长三角省会城市及收入比较 由于年合肥市被接纳为长三角城市，享有长三角城市发展待遇，我们选取长三角 各省省会城市进行对比年合肥整体经济实力在长三角各个省会代表城市属于最弱 的，年合肥在各方面已经超过南昌。

数据来源各城市统计局 年长三角省会城市及收入增幅比较 在至年三年内，合肥的城市综合实力增长速度普遍高与其他城市，并且呈 稳步上涨态势。

尤其是年，合肥成为全国城市经济能力增幅最快的省会城市， 年与长三角其他省会城市相比，合肥的增幅仍然是最大的。

四合肥市人口分析 年合肥市常住人口为万人，外来人口为万人，占总人口的， 可见合肥的人口构成以当地人为主。

而年合肥市高校在校学生人数约万人， 占合肥总人口的，是合肥人口的重要组成部分。

作为中部省份，合肥的农业人口仍 占据大部分比例，但是正在逐年减少。

年度户籍人口万人非农业人口万人非农业人口所占比例 展，成为沿海地 区产业资本转移的首选地之。

利用外资质量和水平全面提升，开放型经济加速发展新型 流通业态物流旅游会展金融等产业发展水平进步提高，基本建成区域性商贸物流 中心旅游会展中心和金融中心。

通过工业立市战略的强化，合肥市基本形成优势产业格局。

家电汽车装备制造 等重点产业集群形成较强竞争力，培育千亿产业个亿以上产业两至三个电子信 息新材料新能源等产业加速发展，高新技术产业增加值占全市工业增加值左右。

开发园区发展实现新跨越，三大开发区综合实力继续提升，县区工业园区特色产业集群更具 规模。

农业多种功能得到开发，农业现代化进程进步加快，实现城郊型农业向现代都市农 业转变，合肥市未来的工业区主要集中在城东区域，目前正对城东居民进行大规模的拆迁安 臵，未来合肥市的工业产业产业会逐步的迁移到城东。

合肥市未来年主要奋斗目标是，到年，地区生产总值年均增长以上，人 均生产总值达到万元财政收入年均增长以上城镇居民人均可支配收入年均增长 以上，农民人均纯收入年均增长。

合肥市城市建设 未来年，合肥滨湖新区拓展区初步建成，基本建成区域综合交通枢纽和城 市框架体系，建成新桥国际机场合肥港综合码头合肥新铁路枢纽及合蚌高铁。

的梦想高速铁路新桥机场相继建成 经过今后年的发展后，合肥市现代化滨湖大城市建设初见成效。

基本建成区域综合 交通枢纽和城市框架体系。

建成新桥国际机场合肥港综合码头合肥新铁路枢纽 及合蚌高铁，完成环六射高速公路建设建成以快速路级主干路组成的城市快速通道 体系，城市道路交通系统更加完善。

组团联动发展，中心城区品位明显提升，四大 组团发展能力显著增强，滨湖新区拓展区初步建成。

新农村建设全面推进，继续保持全省领 先水平。

小结 从长期来看，合肥往四面发展的格局不会变。

政务区在快速发展，新兴的板块在未来长 期预期也是有发展潜力的。

对于城市发展其他的板块来看，滨湖新区将是未来合肥重点提升 的新兴区块政务区将是政府重点打造的商务办公区，其未来的市政配套生活配套等都将 是合肥市最好的。

三合肥市经济环境 及固定资产投资 合肥经济增长速度远高于全国平均水平，不考虑物价上涨因素，年，合地外地来肥投资或工作 主要职业构成岁左右的城市新锐，企业中的高级管理者专业人士等高收入人员或企业主 家庭结构单身独居或两口之家三口之家，家庭结构简单 生活形态生猛豪放的动感激情的跑车更能够匹配他们与众不同的消费趋向 购买能力有相当经济实力，家庭财富积累比较丰富，对价格敏感度比较弱 心态剖析购买豪宅的主要目的就是享受，懂得品质生活，追求与众不同 需求特征需求面积为大户型，要求项目与众不同，是能满足自我个性的私人领地 发展趋势随着合肥经济的平稳发展，这类客户将占合肥豪宅臵业客户的定比列，但不 是主流 炫耀财富型炫耀财富型 来源区域合肥本地省内其他城市 主要职业构成经历多年积累的私企业主及民企内的高收入人员 家庭结构家庭结构传统，般为三口之家 生活形态生活社交圈子广阔，朋友间交往频繁，多数拥有辆或多辆私家车，有来自经验 积累的专业技能，学历不高，但见识面广 购买能力对豪宅的消费能力惊人，而且基本上是次性全额付款，往往拥有