（终稿）某广场新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

初步形成了比 较完善的道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有 发展临海大型工业项目的优越条件。

大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势 公司是全球强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备， 在世界石化市场占据重要地位。

公司的龙头地位有利于大亚 湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。

开发 区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定的产业规 模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备 业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可 能形成大型汽车装备业的出口基地。

如果从更大范围来看大亚 湾，其发展前景更不可估量。

大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加 坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。

市在珠三角的地位和作用 目前，是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三 角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基 地和生态环境保障区。

惠阳市改市划区，拓展了中心城区的 发展空间，从地理位臵上实现了从沿江城市向沿海城市的转 变。

正在建设中的中海南海石化项目将给市经济发展增添 台强有力的发动机，推动工业化进程，拉长产业链，使 成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变在珠三角的 分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至 整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。

同时，石化产业区的开发使产业空间向沿海推移，带动城市 空间向沿海发展，推动市走向真正意义上的沿海城市。

随着 继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开发利用， 对生态环境的加强保护和建设，市未来将成为珠三角重要休 闲旅游基地，成为珠三角东部产乎 每个房地产项目开发公司均希望采用这种方式，问题是在目前的 市场状况以及现行金融体制下，能最终利用到楼花销售预售款作 为开发总投资三分之以上资金的开发企业尚须努力。

由于对本 项目将来的物业销售情况目前尚难以估计，所以，在本次进行财 务效益估算时，采用了较保守的计算模式。

第章市社会经济发展概况 市经济社会发展概况 市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大 亚湾，与深圳香港东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西 邻广州市。

市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛， 阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。

市是广东省的座历史文化名城，素有粤东重镇，岭 南名郡之誉。

改革开放以前，市经济基础相当薄弱，直到 年，全市国内生产总值亿元，工农业总产值亿 元，其中工业产值仅为亿元。

改革开发以后，特别是 年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展充满生机活力的 时期。

多年来，市国民经济持续快速发展，经济实力大大增 强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。

已由寂寂无闻 的边陲之地变为方备受关注的投资热土，从个典型的农业经 济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。

年，全市实现国内生产总值亿元，比年增长 倍，年翻了三番多，年均增长。

年行政区划调整 后，市现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门县，除 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。

全市总面积平方 公里，城镇建成区面积平方公里。

按市统计年鉴口径， 年底，市总人口为万，其中户籍人口常住人口 万人，外来人口暂住人口万人。

全市现有个乡镇， 个街道办事处，个行政村，并设有两个国家级开发区 大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。

市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积平方 公里，总人口万惠阳区土地总面积平方公里， 总人口万。

市经济社会发展历程与特点 纵观市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三 个阶段第阶段是改革开发后到年，第二个阶段是 年，第三个阶段是年到现在。

第阶段，年到 年是市经济发展的积累阶段，这个时期城市化提供强有力的物质支撑，也将为整个市的 跨越式发展提供契机。

市的区位条件 市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深 圳东莞广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。

市区 西距广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相隔 公里，市南部的澳头港到香港中环码头仅海里。

良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香 港的优越区位条件便是其中最重要的因素。

改革开放以前，珠三 角西岸的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水 楼台的优势突现，到年，深圳和东莞的人口和国内生产总 值是中山和珠海的三倍多。

形势出现巨大逆转的主要原因就是区 位条件，东部地区与香港的连通性较高，这差异使香港公司和 在香港的外国公司的投资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶 上并超过西岸。

根据有关方面的测算，在广东香港企业北上的数量与陆路 交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少， 制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投 入金额增加至，服务业外资企业单位数量增加 至，服务业外资投入的金额就增加到。

进入新的世纪，的区位条件将的重大的改变。

的签 署与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强， 香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发 展。

作为珠三角城市重要的员，通过基础设施建设改善与 香港交通的便捷性，进步充分利用和强化毗邻香港的区位优 势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与 香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。

南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海南海石化项目，首期投资亿美元， 是国内目前最大的中外合资项目，由英荷公司与中国海洋石 油总公司及广东投资公司合资经营。

项目采用世界先进的石油化 工技术，年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化 工产品，年销售值达亿美元，对下游产品的拉动效应为。

该项目已于年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装臵建设，预计到年正式建成投产。

未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石 化产品的代表性事件是 中国开始实行改革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转 移。

市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，年均增 长，年达到亿元人口年均增长， 年达到万人城镇建成区面积年均增长，年达 到平方公里地方财政收入年均增长，年达到 亿元工业生产总值年均增长，年达到亿元人均年均增长，年达到元三次产业 比重从年的产独大发展到年退居第二的位臵，但该 阶段第二产业的比重始终最小，市还没有完成从农业市到工 业市的蜕变这期间，市实际利用外资和外贸出口也开始 大幅增加，但由于基数太小，市经济并没有出现质的飞跃。

年是市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社 会各项指标都经历了前所未有的大发展，年均增长， 地方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，城 镇建成区面积年均增长，外贸出口总额年均增长， 人均年均增长。

从年到年，市工业生产 年均递增，第二产业的比重迅速上升到首位，年占 的，第产业迅速下降，年占的，成 功实现了从农业市向工业市的转变。

该阶段的代表性事件是当时 我国处于房地产开发的高潮，当时的是房地产投机狂潮最集 中的地区之，迅速蜂拥而来的投机资金度使市经济发展 达到辉煌的顶峰，同时也托起市人民对本市经济发展的高远 幻想。

这阶段的另个代表性事件是熊猫汽车城项目在进 行谈判的启动和终止。

这些事件对的经济社会发展产生了极 大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城项目的搁浅， 市的经济发展陷入低落和迷茫之中。

年至今，是市经济发展重归理性的阶段，在这阶 段，市边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定 的发展。

在此期间，国内生产总值年均增长，地方财政收 入年均增长，实际利用外资年均增长，外贸出口总额 年均增长，工业生产总值年均增长，人均年均 增长。

这阶段的代表性事件是中海南海石化项目的 最终签订。

预计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入 到亿元的建设资金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾 的工业化计工程费 应缴各种税费 营业税 各类配套工程费 供水增容费 报建手续费不可预见费 投资利息 其他费用 从静态的角度看，整个项目盈利十分明显。

从上述分析可得 出如下关于本项目的开发效益的结论从各财务评价指标看，整 个项目盈利十分明显从计算模型的设定，知道影响本项目效益 的主要因素，是开发成本，二是物业的销售进行得顺利与否， 对上述两方面因素的控制是本项目成功的关键。

三本项目的计 算模型中，设定本项目物业的销售率为，是为了体现本项 目的内在盈利能力。

而本项目物业日后推出的实际销售率将与当 时该地区的物业市场环境对本项目物业的营销是否得力等诸多 因素的综合作用有很大的关系，对这些因素的研讨将不是本次可 行性研究的内容。

首期第阶段投资效益分析 根据前面对第二阶段开发模式的设定，第阶段及第二 阶段预售楼款将主要用于抵偿本项目部分开发投资，预售楼款不 足以抵偿开发投资的部分才通过银行抵押贷款进行筹资，不同的 预售楼流入计划与安排将会直接影响贷款的筹措数量，也就是说 影响了财务成本。