（终稿）北京立水桥新增项目市场新增项目实施可行性报告.doc（最终版）

与此同时，如 此大的供应集中在东部，且时间又相对集中，也使得该地区房地产市场 受到定程度的冲击，但旺盛的市场需求仍将对该地区优质写字楼市场 起到定的支撑。

同时，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水 平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在年仍然保持 相对较为平稳的发展。

西部的金融街地区也进入了落成高峰期。

年该地区有个项目 竣工，落成面积达万平方米，但该地区的市场供应和需求直以来对 北京优质写字楼市场的影响较小，这是由于金融街特殊的客户群所决定 的，但对市场仍将产生定的影响。

中关村及亚运村预计也有万平方米写字楼面积供应，虽然该地区 市场供应开始放缓，但由于年该地区供应量较大，在年时基 本是处于消化存量的阶段，市场将继续承受定压力。

综上所述， 年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升， 但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。

高级住宅供应量增大 随着年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争 更加激烈。

新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成 较早的项目造成压力。

在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激 市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家具 电器等措施来增加竞争力。

年北京市场高级住宅的供应量在套左右，市场总体需求 量比年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将 与年持平或有缓慢的下降，受开发商的专业水平有所提高的影响， 高级住宅的产品品质也会更好。

目前，新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。

些在租赁 市场表现活跃的项目主要情况如下 较受租户欢迎的别墅项目，如香江花园莱蒙湖别墅的些户型均 有客户待租，租金保持平稳。

此外，枫叶园香江花园四期的些户型 在经过装修升级后租金会出现上调高节的工作。

以营造高品质物业为开发建设理念，利用本项目的建设提高发展商知名度，树 立发展商在高端物业的品牌形象。

结论 通过上述综合分析可知，项目有着良好的经济社会和环境效益，并能保证 资金链的平衡，同时具有较强的抗风险能力。

表明本项目在经济社会环 境技术上均是可行的。

目录 第部分项目总说明 项目总说明 项目背景 项目发展商情况 项目评价目的 项目评价依据 建设必要性 项目概况 项目地块状况 项目规划指标 项目建设现状 第二部分市场前景分析 项目总论 项目概况 项目名称 项目建设单位 项目位置 项目周边目前现状 项目性质及主要特点 项目地块面积及边界长 研究工作依据 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 可行性研究结论 市场分析预测 项目地块分析 项目规划方案 项目工程进度 投资估算及资金筹措 项目存在问题与建议 项目提出背景 项目提出背景 项目所在区域商业发展情况 项目投资的必要性 市场研究 市场供给 所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查 其他替代性产品供给量情况调查研究 市场需求 所在区域内商业用房的租用情况调查 所在区域内在售商业用房销售情况调查 市场价格所在区域内商业用房销售价格情况调查 所在区域内商业用房租赁价格情况调查 市场预测 未来该区域内商业用房需求预测 销售及租赁价格预测 市场推销 推销方式及措施 产品推销费用预测 市场研究 地块特征分析 项目区位分析 项目交通分析 项目人流分析 项目周边规划 项目分析 项目优势分析 项目劣势分析 项目机会分析 项目威胁分析 项目定位方案 项目产品方案 主要技术经济指标 第三部分项目经济分析 投资估算 土地费用前期工程费用 建筑安装工程费用 基础设施建设费用 管理费用 销售费用 营业税支出 其他成本支出估算 开发进度 第四部分项目可行性分析结论 经济评价 社会环境评价 总体结论及建议 南临西面是北连 。

项目所处位置路段是年北京房地产发展较为活跃地区之， 有着较好的区位优势，拥有着良好的生态环境品质 和明显的经济效应。

项目规划指标 主要经济技术指标 项目规划用地居住户数写字楼户商业 户 总建筑面积 其中写字楼商业 写字楼层数层建筑控制高度 居住区建筑面积毛密度容积率建筑占地面积 绿地率。

停车位辆地面辆地下辆。

项目建设现状 本项目是北五环外路段整体规划中，集高档写字楼及商业裙楼于体的高品 质房地产开发项目。

目前项目处于前期市场研究概念设计阶段。

第二部分市场前景分析 项目总论 项目概况 项目名称 项目建设单位 项目位置 马鞍山花园项目位于北京市北五环外，安立路与立水桥道路的交汇处东南。

项目周边目前现状 项目东临主要干道路，路东为项目南侧为北侧是 。

项目性质及主要特点 项目性质为商业金融用地，本地块现状厂房办公楼等。

研究工作依据 规划设计方案结合实际市场调研 可行性研究结论 市场分析预测 北京市房地产市场调查 年，北京市房地产市场在商圈分布上除传统的金融街中关 村三大商圈外，朝外燕莎奥运村长安街等二线商圈进步走向成熟， 并大有后来居上之势。

上地商圈以富地大厦金隅科技中心盈创动力为 代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。

但金融街中关村在高档 写字楼市场上的定位仍是不可动摇的。

据相关部门统计以上的年完工的甲级写字楼均位于以 上三个地区。

其中尤以最为重要，四通八达的交通网络，距离首都机场半小时以内的车程，浓郁的商业氛围，成熟的配套设施，从未来的 发展趋势看，大型会计律师事务所，咨询顾问公司，广告公司等专业 服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国 第部分项目总说明 项目总说明项目背景 为积极配合及支持北京市整体发展规划，把握新政后新轮房地产开发的商 机，房地产开发有限公司通过 审慎的市场研究，房地产开发有限公司拟开发建设甲级写字楼公寓办 公商业裙楼等。

项目发展商情况 项目发展商房地产开发有限公司 开发资质资质 法人代表 注册资金万元 注册号 项目评价目的 本报告对北京立水桥项目的可行性进行评估。

其主要评价目的为 投资环境研究分析，把握宏观市场环境 市场研究分析，确定项目的市场定位包括但不限于销售价格定位 通过对该项目投资开发总价值投资成本费用资金筹划计划销 售收入经营成本税金等基础数据的预测和选定，利用利润率 净现值投资内部收益率投资回收期等经济指标对项目进行盈利 能力分析及评价 通过对项目现金流量资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分 析，帮助开发商安排融资计划 通过对项目的敏感性分析盈亏平衡分析概率分析对项目进行 不确定性分析 为委托方进行项目决策开发经营和管理提供参考 为政府进行项目审批提供参考和依据。

项目评价依据 中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法 设计院有限公司设计的北京立水桥项目修建性详细规划方案 中华人民共和国企业法人营业执照副本 委托方提供的项目开发有关资料 建设必要性 从社会效益角度分析，本项目的建设符合北五环外的控制性规划和详细规 划。

为北五环外的规划建设提供高品质的房地产产品， 满足区域市场对于写字楼及商业用房的需求，同时进步繁荣北五环外路段 区域。

项目的建设将带来较好的社会效益。

从企业经 济效益分析，由于市场上对办写字楼及商业用房有着较为旺盛的需求，本项 目的开发建设面临着良好的市场环境。

本项目将面临 较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。

不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的建设有着充分的必要性 项目概况 项目地块状况 项目位于交通主干道路，东临等。

按元平米，合计万元。

销售费用 按惯例取销售总额的。

我们在此取。

本项目销售费用约万 元即元平米。

营业税支出 营业税支出费用按元平米计，则合计万元。

其他成本支出估算 不可预见费是指在施工过程中因自然灾害人工材料设备工程量等 的变化而增加的费用。

按元平米计，合计万元。

总计成本元平米，合计万元 开发进度 项目拟分两期开发，总建筑施工周期两年半个月初步估算施工时期 年年底至年月交付。

销售进度预测 根据预测的施工进度，我们假设在主体结构完成三分之二后开始销售，即大 约在年月份开始销售。

根据目前的楼市行情和对宏观经济的预测，预计到年月写字楼销售 率在左右，到年月至，全部售完 商铺年月起售至年月全部售完。

第四部分项目可行性分析结论 经济评价 经营方案本项目建成后将写字楼商铺均用于出售，计划在两年内完成销售。

销售收入 销售在项目建设中进行。

写字楼平均销售价格为元平米商铺平均销售 价格为元平米。

地下车位按可销售计算，每